Est-ce qu’il est rentable d’acheter pour louer dans l’immobilier en 2023 ?

‍‍Est-ce qu’il faut encore investir dans l’immobilier cette année ? Baisse des prix immobiliers, hausse des taux d’intérêt, incertitude sur l’économie et le marché immobilier… il y a de quoi hésiter. Et pourtant, l’immobilier demeure un placement intéressant ET rentable. À condition de bien se préparer et de sélectionner avec soin son investissement.

Tous les investissements immobiliers n’offrent pas  la même rentabilité. Certains placements immobiliers sont même à éviter en 2023. On vous explique pourquoi.

Est-ce rentable d'acheter un appartement pour le louer ?

C’est la question qu’on se pose tous à propos de l’immobilier, notamment quand on est néophyte en matière d’investissement locatif.

La rentabilité pour rappel correspond au rapport entre le revenu obtenu et les moyens alloués ((loyer mensuel x 12)) / prix d’achat du logement). Le résultat du calcul obtenu est un pourcentage permettant de savoir au fond si investir dans tel ou tel bien vaut le coup.

Alors rentable l’immobilier en 2023 ?

Soyons direct, oui l'immobilier locatif est une activité rentable.

En moyenne, et c’était encore le cas en 2022, le rendement locatif d’un logement était compris entre 6 et 7 %. Un très bon chiffre, bien meilleur que les placements en épargne classique, plus stable que la bourse et moins aléatoire que les crypto-monnaies. 

Jusqu’à présent la situation était simple. 
Des prix immobiliers qui augmentent de manière continue depuis plus de 10 ans. Des taux d’intérêt sur le crédit immobilier extrêmement bas facilitant l'emprunt. À l’arrivée, vous étiez sûr d’avoir une bonne rentabilité locative et de pouvoir profiter d’une prise de valeur intéressante.

Mais plusieurs paramètres ont changé en fin d’année. Des paramètres qui ont un impact fort sur la rentabilité : 

• la baisse des prix immobiliers
• l’augmentation des taux d’intérêts
• l’inflation générale

En 2023, vous devez par-dessus tout éviter de lancer votre projet immobilier à l’improviste. Renseignez-vous sur l’évolution du marché, suivez l’actualité et le cas échéant passez par des experts pour vous faire accompagner.

Baisse des prix immobiliers = meilleur rendement ?

Depuis quelques mois, si on pense à Paris, quelques semaines pour les autres grandes villes, nous sommes entrés dans un "cycle baissier". Après des années de hausse vertigineuse, les prix au mètre carré fléchissent, surtout dans les agglomérations principales. 

En pratique, une baisse des prix immobiliers correspond à un meilleur rendement locatif. 

L’équation est simple dans l’hypothèse d’une baisse de 10 % sur le prix d'achat d'un appartement. Exemple : 

• 200 000 € prix d’achat du bien, 12 000 revenus locatifs annuels = 6 % de rentabilité
• 180 000 € prix d’achat du bien, 12 000 revenus locatifs annuels = 6,67 % de rentabilité

Plus la baisse des prix sera importante, plus acheter pour louer un logement sera rentable cette année.

Soyez aussi attentif au fait que dans beaucoup d'endroits les prix ont atteint un plafond naturel, n’espérez pas une prise de valeur mirobolante en quelques années. Visez plutôt le long terme en conservant votre bien plusieurs décennies.

Ça, c’est pour la théorie. Dans la pratique d’autres facteurs entrent en jeu.

Taux d’intérêt élevé et taux d’usure, quel impact sur le rendement ?

Depuis quelques mois, le taux d’emprunt est revenu au cœur de l’actualité. De 1 % début 2022, les taux d’intérêt se sont envolés dans l’année, dépassant le cap des 2 % à l’automne, puis 2,5 % en fin d'année. Aux dernières estimations on s’attend à ce que ce taux atteigne durant le printemps les 3,5 % pour un prêt immobilier.

Conséquence directe, le coût du crédit pour les ménages et les investisseurs s’envolent. Par exemple, si vous empruntez pour financer l’acquisition de votre appartement de type T2 :

• avec un taux de 2 % en 2022 le montant de votre crédit est de 42 825 euros
• avec un taux de 3,5 % en 2023 le montant de votre crédit est de 78 381 euros

L'envolée des taux plombe le rendement de votre investissement.

L’autre donnée à prendre en compte est le retour du blocage lié au taux d’usure. Le taux maximal (TAEG) au-delà duquel vous ne pouvez pas emprunter. Celui-ci est responsable d’un refus massif des demandes de crédit par les établissements bancaires ces derniers mois. Un élément qui pénalise les ménages les plus modestes souhaitant acheter leur résidence principale, mais aussi les investisseurs. 

Le risque de moins-value à la revente

Tous les investissements immobiliers ne sont pas bons à faire. C’est une évidence.
Un bien annoncé à 15 % de rentabilité brute sur le papier à Maubeuge, ce n'est pas forcément la bonne affaire. Absence de locataire, impayés… et surtout potentielle perte de valeur du bien à la revente.

Une situation similaire dans de nombreuses grandes villes qui ont atteint un plafond comme à Paris et plus récemment Bordeaux et Rennes. Toutes deux affichent pour la première fois depuis de nombreuses années des prix à la baisse. La tendance devrait perdurer en 2023 avec des nettes différences selon les territoires, même si dans plusieurs villes la prise de valeur est toujours possible comme à Marseille.

Est-ce que l'investissement locatif vaut le coup ?

Oui à condition de bien préparer son projet immobilier et de connaître les risques. Pour être certain de réussir votre investissement et obtenir un excellent rendement locatif, voici quelques points essentiels à maîtriser.

Trouver un emplacement de qualité

Hausse des prix, baisse conjoncturelle des prix, au fond, peu importe. Pour obtenir un investissement rentable, vous devez réfléchir avant tout à son emplacement. 

On ne le dira jamais assez : la qualité de l’emplacement est fondamentale. 

La demande locative, c’est-à-dire les nombres de demandes de logement dans le secteur doit être forte, surtout sur votre type de bien. Pas de locataires = pas de loyers perçus, des revenus locatifs annuels en baisse et fatalement un rendement locatif moindre qu’escompté. 

Si vous comparez les rendements locatifs par ville, les écarts peuvent être très importants.  Saint-Etienne qui affiche 9,6 % de rendement moyen, Aix-en-Provence à 3,8 % aucune ville ne se ressemble, et à l’intérieur de chacun la rentabilité varie d’un quartier à l’autre, d’un type de logement à l’autre…

Un taux de rentabilité élevé, c’est tentant, par contre la demande locative risque d’être faible. Un taux de rendement très bas, signifie que les prix de l’immobilier sont très élevés (le risque de moins-value n’est pas à écarter), par contre la demande pour votre logement sera forte. Et le risque de vacance locative quasi nul. 

Il vous faut donc équilibrer entre toutes ces données pour trouver un emplacement qui équilibre le couple risque/rendement tout en prenant en compte vos aspirations. Compliqué, mais pas impossible. Et si vous hésitez, il existe les offres d’investissement clés en main.

Gérer son bon soi-même ou via une agence ?

Savoir qui va s’occuper de votre investissement immobilier est une question à ne pas négliger. Ici aussi il y a potentiellement des points de rendement à aller chercher. Passer par une agence de gestion locative professionnelle a certes un coût pour le propriétaire (entre 4 et 7 % des loyers mensuels), en échange on gagne en tranquillité.

L'agence va se charger de trouver le locataire, mettre le bien en location, récupérer les loyers, gérer les travaux, etc. des activités qui peuvent se révéler fastidieuses et longues surtout si vous possédez plusieurs appartements à louer.

Au contraire, si vous êtes motivé et que vous habitez à côté de votre investissement, vous aurez la possibilité d’assurer la gestion de votre propriété vous-même. Et ainsi économiser chaque mois les frais de gestion d’une agence. Il existe aussi des formules intermédiaires pour ne pas gérer entièrement votre bien seul. Dans tous les cas, ne passez pas à côté de la gestion locative de votre bien, surtout qu’il y a de fortes chances que vous le conserviez de nombreuses années.

Faire des travaux pour augmenter le rendement

Cela peut paraitre surprenant. Pourtant, effectuer des travaux de rénovation dans une propriété est un excellent moyen de gonfler sa rentabilité locative.

La rénovation énergétique d'un logement permet de changer l'étiquette DPE de ce dernier. Un appartement bien noté, c'est un meilleur confort de vie pour le locataire, des factures d'énergie réduites et surtout des loyers supérieurs. Un logement avec un excellent DPE peut se louer 10 % plus cher, tandis que pour une passoire thermique le montant du loyer peut baisser de 15 % par rapport à la moyenne.

Il y a aussi un intérêt fiscal à faire des travaux. Ces derniers peuvent être déclarés comme des charges et réduire votre impôt sur le revenu (selon le régime fiscal choisi).

Soigner sa fiscalité

Loin d’être anodine, la fiscalité de votre location constitue un gros enjeu en termes de rentabilité. Savoir l'optimiser est primordial.

Location vide ? Location meublée ? Location saisonnière type Airbnb ? Location longue durée ? Mais aussi logement ancien ou logement neuf ? Pour chaque type de location, vous disposez d’un vaste choix de régimes fiscaux n’offrant pas la même rentabilité locative.

Le choix du régime fiscal doit se faire selon le type de logement, l’emplacement et la demande locative dans le secteur. À proximité d’un campus universitaire privilégiez de manière logique la location meublée, celle-ci est très demandée par les étudiants. 

De manière générale, en location meublée ou nue, vous disposez d’un régime forfaitaire ou d’un régime dans lequel vous déclarez toutes vos charges (le régime réel). Déclarez vos charges vous permet ensuite de les déduire de vos revenus locatifs, ce mécanisme est plus complexe à mettre en œuvre et booste en retour votre rendement. Les régimes forfaitaires sont intéressants si vous avez peu de temps à accorder à la gestion de votre patrimoine.

Souvent mentionnées, la loi Pinel ou la loi Censi Bouvard concernent les investissement dans l'immobilier neuf. Vous profitez d’une réduction d’impôt en échange d’un investissement locatif dans un appartement neuf ou une résidence neuve de services. Si vous cherchez de la rentabilité, ce ne sont pas vraiment les meilleurs types d’investissement que vous pourrez réaliser. 

Pensez aussi à l’assurance emprunteur que vous pourrez renégocier au cours de la vie de votre crédit. Un bon moyen d’économiser de l’argent et de grappiller du rendement locatif. 

La taxe foncière

Lorsque vous calculez le rendement potentiel d’un appartement ou une maison, il faut veiller à ne pas oublier la taxe foncière. Un impôt local dont vous êtes obligé de vous acquitter en tant que propriétaire. Et attention. En 2023, de très nombreuses communes ont prévu de relever le niveau d'imposition. C’est le cas notamment à Paris.

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Vous l’aurez compris dans ces lignes. Investir dans un logement rentable se joue à plusieurs niveaux. Emplacement, demande locative, fiscalité, crédit, impôts, type de locations, beaucoup de facteurs sont à prendre en compte avant même l'achat et après pour optimiser le rendement locatif.