Colocation : les solutions pour améliorer la rentabilité

Thierry Vignal
31.8.2022
Colocation : les solutions pour améliorer la rentabilité
Thierry Vignal
31.8.2022

Vous avez investi dans une colocation ou vous comptez réaliser un investissement locatif dans un appartement transformé en colocation ? Mais comment être certain que la rentabilité visée sera au rendez-vous ? 

En théorie, la rentabilité d’une colocation est supérieure à une location classique, mais il ne tient qu’à vous de vous en assurer. On fait le tour des solutions pour garantir la rentabilité de votre investissement en colocation.

Pourquoi faire des travaux de rénovation ?

Avant de se pencher en détail sur ces solutions, une petite mise au point s’impose. La colocation est un type de location meublée très recherché par les jeunes actifs et les étudiants. Votre investissement immobilier en colocation doit avoir été pensé en conséquent.

Cela signifie que vous avez étudié avec soin l’emplacement  et que vous avez choisi un secteur où la demande locative est au plus haut : dans un centre-ville de métropole, à proximité d’un pôle universitaire, etc. Dans le cas contraire, louer votre bien risque d’être plus compliqué que prévu. 

Le turnover et la vacance locative sont  les ennemis de votre rentabilité. Vous avez tout intérêt à ce que vos colocataires restent le plus longtemps possible dans le logement. Ce qui veut dire que votre colocation doit être la plus agréable possible pour des étudiants ou des jeunes actifs. 

Qu’elle soit à la fois confortable et fonctionnelle en associant des vraies parties privatives à des espaces communs où pourra se construire une vraie communauté entre les colocataires.

Entreprendre des travaux de rénovation pour une colocation présente deux avantages. Vous pouvez revoir la façon dont le bien est agencé pour optimiser l’espace (création d’une chambre supplémentaire, ajout d’une salle de bains, etc.). 

Installer de nouveaux équipements, refaire les peintures, les sols, ce sont autant de choses qui ont un réel impact sur le confort de vie de vos colocataires. Et sur un plan fiscal, vous pourrez utiliser le principe de l’amortissement du bien afin de diminuer votre imposition. 

Améliorer l’agencement et le confort de vie

Si vous avez acheté un grand appartement que vous transformez en colocation, faire des travaux est l’occasion d’optimiser l’agencement du bien. C’est le moment pour gagner en fonctionnalité et placer une chambre supplémentaire, une deuxième salle de bains, revoir la conception de la cuisine, etc. 

Dans une colocation, de plus de trois personnes, il est plus que recommandé d’avoir plusieurs salles de bain avec des toilettes séparées. Les chambres doivent être conçues comme de réels espaces privatifs pour le colocataire afin d’assurer son intimité.

Il faut aussi veiller à doter la colocation de tous les équipements nécessaires : grand frigidaire, congélateur, machine à laver…

Pour que votre colocation soit accueillante, ne sacrifiez pas le salon ou la pièce de vie. Ce sont des espaces centraux où se retrouvent les colocataires et qui garantissent la convivialité.

Un beau salon, une grande terrasse, un coin cosy, c’est ce qui permet à chacun de se sentir bien dans la colocation. Si vous pensez à la colocation simplement en termes de rentabilité, en n’offrant aucun lieu d’échange à ses habitants, vous prenez le risque de connaître un fort turnover et donc une dégradation accélérée de votre investissement immobilier. 

Passer au régime réel en LMNP

Investir en colocation nécessite d’équiper le logement de tout le mobilier nécessaire. La location nue n’existe pratiquement pas dans ce type de location. L’explication est simple, les colocataires cherchent avant tout un lieu de vie où se poser immédiatement.

Louer en colocation meublée vous ouvre droit par ailleurs au statut fiscal du loueur meublé non professionnel (LMNP). L’un des principaux avantages de ce statut est qu’il permet de pratiquer l’amortissement  à condition d’opter pour le régime réel.

Comment fonctionne cet avantage fiscal ?

L’administration vous autorise à déduire de vos revenus locatifs les charges pour leur montant réel ce qui est fiscalement est très intéressant. Vous allez réduire considérablement votre imposition à la différence d’une location nue. L’amortissement sert à prendre en compte de manière fictive l’usure normale de votre bien. 

Différents éléments peuvent être amortis comme le bien lui-même, le mobilier et les travaux. Le mobilier peut être amorti pendant 10 ans à condition de coûter plus de 600 €.

C’est la même chose avec les travaux de rénovation, vous pouvez amortir les travaux portant sur l’électricité pendant 20 ans, la peinture pendant 10 ans, les parquets pendant 15 ans, etc. 

Réévaluer les loyers

La rentabilité de votre colocation est trop basse ? Vous pouvez commencer par le plus simple : revaloriser les loyers. Le loyer d’une colocation peut être révisé comme dans une location classique. 

  • Si vous avez placé une clause de révision des loyers dans le bail de location, vous pouvez augmenter le loyer tous les ans. Cette augmentation doit s’appuyer sur l’’indice de révision des loyers (IRL), il s’agit d’un indicateur qui sert de base pour calculer l’augmentation. La date de révision est indiquée dans le contrat où se fait à la date d’anniversaire du début du bail. L’augmentation n’est pas automatique, c’est à vous d’en faire la démarche. Attention, si vous avez oublié d’appliquer cette révision, depuis la loi Alur de 2015, la rétroactivité est de un an et non plus cinq ans…
  • Lors du renouvellement du bail, vous pouvez aussi réviser le loyer si celui-ci est ”manifestement” sous-évalué par rapport au marché immobilier. Vous devez informer les colocataires de cette hausse dans les 6 mois avant la fin du bail. Soit vos locataires l’acceptent, soit ils ignorent la demande ou la refusent. S’ils n’ont pas répondu ou ont refusé, le litige sera réglé par une Commission départementale de conciliation.

Le loyer doit correspondre à ce qui se fait sur le marché immobilier et aux prestations que vous proposez.

Pratiquer un prix juste est le meilleur moyen d’éviter une vacance locative importante. Certains marchands de biens promettent une rentabilité de 12 %, voire plus, mais en gonflant artificiellement le montant du loyer…

Des loyers qui au final ne seront jamais pratiqués ce qui nuiera à la rentabilité de votre investissement telle qu’elle avait été imaginée. 

Transformer sa colocation en coliving 

Et si la solution pour booster sa rentabilité c’était de transformer votre logement en coliving ?

Cette forme de  colocation haut de gamme est un nouveau mode d’hébergement qui attire beaucoup les jeunes actifs. Il s’adresse à une clientèle exigeante prête à payer un loyer supérieur pour bénéficier de services additionnels et d’un cadre de vie plus agréable.

Le coliving  séduit par sa formule tout-en-un, le prix déboursé correspond au loyer de la chambre, à la part des charges et aux activités plus les services supplémentaires. Le bail est aussi plus flexible qu’en colocation, de un mois à un an.

On estime aujourd’hui la rentabilité d’un coliving entre 4 et 8 %. La demande locative est très forte sur ce créneau, spécialement dans les centres-villes des métropoles où à proximité immédiate.

Pour un investisseur, le ticket d’entrée est en revanche assez élevé. Il est nécessaire de faire des travaux de rénovation et de décoration conséquents pour en faire un logement de standing.

Plusieurs opérateurs sur le marché proposent des formules clés en main pour transformer votre logement en coliving et se chargent ensuite de la gestion locative qui s’avère plus complexe que dans une location classique.

Sur le même thème

Colocation : quels sont les meilleurs emplacements pour investir ?
Lire l'article
Investir en colocation : mode d’emploi
Lire l'article
Le coliving : le nouveau marché pour investir ?
Lire l'article

Vous aussi, construisez votre patrimoine

Prenez un rendez-vous gratuit avec un conseiller pour accéder à notre catalogue de biens exclusifs.
Définir mon projet