Décorer et aménager un bien locatif : meubles et agencement

Cyril Lecat
31.8.2022
Décorer et aménager un bien locatif : meubles et agencement
Cyril Lecat
31.8.2022

L’agencement et l’ameublement d’un bien locatif sont aussi importants que le bien lui-même : un bien loué est la condition essentielle de la réussite de votre investissement locatif.

La réflexion sur l'aménagement de votre investissement locatif doit commencer dès le moment de l'acquisition, d'où l'importance de définir une stratégie claire au moment de réaliser des travaux dans le bien.

Que vous choisissiez de mettre votre bien en location meublée ou en location vide, il est nécessaire de penser aux besoins de vos futurs locataires au moment d'envisager les travaux de rénovation et l'éventuel ameublement et décoration qui suivront.

L'essentiel des enseignements de cet article peuvent être résumés en quelques mots : créez un espace ou vous auriez vous-même envie de vivre. Un endroit agréable, neutre, où il est aisé de se projeter en tant que locataire.

Penser à l'aménagement en amont

Selon le projet que vous souhaitez mener, vous devrez prendre en considération les besoins des locataires que vous souhaitez avoir dans votre logement. Si vous envisagez la colocation pour votre bien, vous devrez prendre en compte cela au moment des travaux.

Créer une colocation ne consiste pas simplement à monter des cloisons supplémentaires. C'est également penser à l'accès aux salles de bains (et généralement en créer une nouvelle), à la commodité d'une cuisine partagée par trois ou quatre colocataires, à la luminosité du bien.

Si vous vous orientez vers la location vide, pour des raisons fiscales ou de facilité de gestion, vous ciblez sans doute le marché familial : actifs, couples avec ou sans enfants, cherchant souvent de la stabilité et un logement à long terme.

Il faut donc penser à aménager l'espace en conséquence, ajouter des espaces de rangement, tout en conservant un espace sobre et modulable où vos potentiels locataires peuvent se projeter. La peinture est élément essentiel pour créer cet effet : des murs blancs ou de couleurs claires sont vos meilleurs alliés pour créer un espace neutre, avec pourquoi pas un mur coloré pour casser la monotonie.

Vide ou meublé, des éléments communs

Quel que soit le choix fiscal effectué, en vide ou en meublé, la qualité des éléments avec lesquels vous aménagez et rénovez l'appartement est fondamentale.

Un bien rénové ou rafraîchi avec soin est à la fois attractif pour les locataires et pour le bailleur, dont le montant du loyer est lié à la qualité du logement. Trois grands critères doivent guider le choix de ces matériaux : efficacité thermique, durabilité et esthétique.

L'efficacité énergétique des matériaux choisis au moment d'une rénovation est essentielle. L'interdiction de mise en location des passoires thermiques s'approche à grand pas, une mise en conformité semble ainsi inévitable. Autant prendre les devants et vous assurer d'être aux normes.

C'est un élément majeur pour convaincre des locataires, s'ils savent que leurs factures d'énergie ne les prendront pas à la gorge à la moindre baisse des températures.

La durabilité des éléments choisis est aussi importante : l'usure est inévitable dans un bien locatif et vous serez amené à remplacer certains éléments avec le temps. S'il y a bien un domaine sur lequel des économies de bout de chandelle risquent de se retourner contre vous, ce sont les travaux.

Si le parquet que vous avez installé rend l'âme au bout de quelques années, le surcoût deviendra considérable, et vous devrez soit mobiliser votre épargne, soit recourir à un prêt consommation pour financer le remplacement. En termes techniques, c'est ce qu'on appelle une bien mauvaise utilisation de votre argent.

Et l'esthétique ? Rien de bien sorcier, pas besoin d'avoir recours à un architecte d'intérieur pour créer un espace sobre et attrayant au moment de louer votre appartement. Pour reprendre l'exemple du parquet, pas besoin de miser sur le Point de Hongrie pour créer un bel espace.

Vous pouvez par exemple miser sur un parquet stratifié sobre et de qualité, bien isolé du point de vue phonique et thermique : l'effet est certes moins impressionnant que le bois massif, mais les performances rapportées au prix sont excellentes.

Logement meublé : miser sur un équipement de qualité

Dans le cadre d'une LMNP, l'aménagement de l'espace, la qualité et l'esthétique des meubles et de l'équipement deviennent primordiales. Avant toute chose cependant, vous devez vous assurer que votre appartement répond aux exigences légales et dispose des équipements nécessaires.

C'est au niveau des équipements de base que vous devez concentrer vos efforts : pour l'électroménager par exemple, pensez qualité avant de penser prix. Renseignez-vous particulièrement sur les taux de panne des équipements que vous achetez pour meubler votre bien.

Aménager une cuisine au rabais, mais dont il faudra remplacer des éléments régulièrement est loin d'être une utilisation optimale de votre argent. Au-delà du coût financier, un équipement qualitatif est attrayant pour les locataires.

Vous gagnerez peut-être quelques dizaines de points de rendement locatif à court terme au prix d'un risque de vacances locatives et de frais de réparations plus élevés. Un risque d'autant moins souhaitable que la plupart des équipements en LMNP peuvent faire l'objet d'amortissements et réduire votre facture fiscale.

Dans la chambre (ou le salon si c'est un studio), mettre à disposition un vrai lit deux places (ou un convertible de qualité) est un élément important : c'est là que votre locataire passera la plupart de ses nuits. En vous assurant que son dos soit préservé, vous réduisez aussi le risque de vacances locatives, notamment sur un bail meublé, où le turnover peut rapidement devenir problématique.

Ne négligez pas la décoration d’intérieur

Et last but not least, la décoration (ou le home staging, si vous souhaitez vous la jouer spécialiste). Décorer un appartement en partant de zéro peut faire peur. Pourtant, ce n’est pas si compliqué. 

Dans un premier temps, optez pour des meubles de rangement. C’est indispensable pour que votre locataire puisse poser ses valises rapidement et sereinement. Choisissez des meubles pratiques et neutres afin de plaire au plus grand nombre. 

N’hésitez pas à investir également dans du petit mobilier. Fauteuil, pouf ou dessertes apporteront une plus-value à n’importe quelle pièce. 

Vous trouvez cette chambre un peu déprimante ? La couleur blanche des murs vous file le cafard ? Oui, nous aussi. Alors, réchauffez vos yeux, votre corps et vos petons avec du linge de maison cosy. Plaids, jetés de lit, tapis… Il n’y aucune raison de vous priver. 

Misez sur les plantes pour vous sentir comme à la campagne, ou mieux encore en vacances. Naturelles ou fausses, c’est vous qui choisissez en fonction de votre degré de main verte, en espérant que les locataires continuent à s'en occuper.

N’oubliez pas que l’éclairage est un élément central de votre décoration. Les lumières blafardes et blanches qui rappellent l’hôpital peuvent vite devenir agaçantes.

Enfin, quelques miroirs et tableaux (pas besoin d’investir dans un Picasso) donneront de la profondeur et de la personnalité à votre logement. On vous implore simplement d’éviter LA photo de la skyline de New-York. Vous savez de laquelle on parle.

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