Quel est le bon taux de rendement locatif ?

Clément Bianchi
24.1.2023
Quel est le bon taux de rendement locatif ?
Clément Bianchi
24.1.2023

Le rendement locatif : star de toutes les discussions qui tournent autour de l’immobilier, est un indicateur central et essentiel. Un indicateur qui appelle souvent une question : qu’est-ce qu’un bon taux de rendement en investissement locatif ?

Comme souvent quand on fait un investissement locatif, la réponse est que… ça dépend. Pas de la météo ou de ce que vous lisez sur internet, mais de vos objectifs.

Il n’y a pas de loi universelle ou de chiffre passe-partout qui régit la qualité de votre rendement locatif. On peut néanmoins s’accorder sur un ensemble de bonnes pratiques et de règles de base.

Il est important de se rappeler que le rendement affiché n’est pas une fin en soi, mais, il est généralement admis qu'un bon rendement locatif se situe entre 5 % et 10 %, selon vos objectifs patrimoniaux.

Le bon rendement locatif est celui qui vous permet d’atteindre vos objectifs.

Bien estimer ses rendements attendus permet d’y arriver. Cependant, il ne faut pas être obsédé par ce chiffre au détriment de la qualité d’un investissement. Le bon rendement est celui qui vous permet d’atteindre vos objectifs d’investisseurs en minimisant votre risque, et le recours à votre épargne.

Investir en immobilier dans un bien qui affiche un rendement de 6 % et qui est occupé toute l’année est un meilleur investissement qu’un bien qui promet 12 %, mais que vous avez du mal à louer.

Si vous avez pour objectif d’investir dans un bien à Lyon avec pour objectif de le revendre dans 10 ans avec une plus-value, et que vous êtes prêt à consentir un effort d’épargne de 200 € par mois. Vous devrez atteindre le rendement locatif qui vous permettra d’arriver à cet objectif, voire de réduire encore cet effort financier. 

Si au contraire, vous cherchez à investir dans l’immobilier de rendement à Roubaix avec pour projet de dégager 100 € de cashflow mensuel. Vous devrez viser un chiffre plus élevé pour votre rendement locatif, et pourquoi pas le dépasser. Tout est question d’équilibre.

Existe-t-il un taux de rendement optimal ?

Le rendement locatif n’est que l’un des multiples outils qui vous permettent d’estimer la performance future d’un investissement. C’est un sujet que nous avons couvert à de nombreuses reprises. Exprimé sous forme de pourcentage, le taux de rendement sert à estimer la performance annuelle de votre investissement.

Petit rappel : on obtient le rendement brut en divisant les loyers annuels par le prix du bien et des travaux éventuels. Ce premier indicateur permet d’abord une division grossière entre les biens qui valent votre attention et ceux que vous pouvez laisser de côté.

Exprimé sous forme de pourcentage, le rendement locatif sert à évaluer la performance annuelle d'un investissement

Le rendement net, plus raffiné, est obtenu en divisant les loyers annuels (desquels on retire les charges ainsi que les dépenses) par le prix d'achat du bien, auquel on ajoute les travaux, les meubles (dans le cas d'une location meublée) et les frais annexes (frais de gestion, frais d'agence, frais de notaire, frais bancaires, les prélèvements sociaux…).

Enfin, le rendement net d’impôts ou net-net, vous permet d’affiner encore plus le dernier indicateur en y intégrant l’effet de votre fiscalité locative. Le calcul de rentabilité locative dépendra ainsi de votre situation propre, par exemple, du choix du régime fiscal et si celui-ci vous donne droit à des avantages fiscaux comme une réduction d'impôt sur le revenu.

Vous avez sans doute eu l’occasion de lire qu’une grossière règle d'or est de viser un rendement brut de 8 à 10 % pour viser l’autofinancement de votre bien. Un investissement de ce type produit généralement un rendement net suffisant pour couvrir l’ensemble des dépenses, voire les dépasser (et créer un cashflow positif). 

Comme entrée en matière, ce chiffre est intéressant à retenir, mais il n’est pas automatique. S’il peut être utile au moment de dresser une liste d’immeubles intéressants, pour en exclure ou en inclure certains, c’est le rendement net (voire net-net, si vous êtes à l’aise avec ces sujets) qui vous donnera une idée plus précise du potentiel du bien et de son cashflow.

Méfier vous des projections trop optimistes et faites vos calculs avec 11 mois de loyers perçus seulement

Là encore, vous devrez procéder avec précaution et vous méfier des projections trop optimistes. On vous conseille fortement de considérer que vous aurez un mois de vacances locatives dans l’année (ou plus, selon votre ville d’investissement) et de calculer la rentabilité avec 11 mois de loyer seulement. Après tout, les indicateurs ne sont que des projections dont la précision dépend de vos estimations.

Quel rendement pour quels objectifs ?

Être autofinancé à partir de 8 % de rendement brut, c’est faire le pari d’investir sans apport, sur 25 ans, en gérant bien l’occupation de votre logement, les frais afférents et les vacances locatives. Peut-être en choisissant de ne pas déléguer la gestion locative à une agence immobilière ou de réaliser l’entretien et les travaux de rénovation vous-même.

Tous les investisseurs ne cherchent pas l’autofinancement - ou leur profil d’emprunteur ne leur permet pas d’y prétendre -. Quand on réalise un investissement patrimonial, on est généralement ouvert à un effort d’épargne mensuel, en contrepartie d’une plus-value future : on prend alors en compte la rentabilité à long terme de son investissement, pas uniquement les flux entrants et sortants annuels.

Les modalités de financement, le montant de votre apport, la durée du prêt, votre situation matrimoniale et fiscale sont autant d’éléments qui feront varier votre rendement net, quel que soit le rendement brut affiché par un bien. 

De la même manière, l'emplacement de votre investissement immobilier locatif aura une place prépondérante dans sa performance et sa réussite. Si vous êtes l’heureux propriétaire d’un bien locatif dans un village de 300 habitants, vous aurez sans doute une rentabilité brute à 2 chiffres, mais personne pour habiter les lieux. Le passage au net risque de vous décourager.

Les rendements bruts à deux chiffres ont tendance à se concentrer dans les territoires et les villes moins dynamiques

Si en revanche, votre bien se situe en plein cœur de Lyon, vous devrez sans doute faire un effort financier conséquent tous les mois, mais vous n’aurez aucun mal à trouver des locataires toute l’année - sans compter la plus-value immobilière future d’un tel bien à la revente.

On caricature à peine, mais vous avez compris : l’emplacement d’un investissement immobilier, la tension locative locale, le dynamisme de la ville et du marché sont autant de variables à considérer. C’est là que le bât blesse : les rendements bruts à deux chiffres ont tendance à se concentrer dans des territoires et des villes moins dynamiques, où le risque locatif est plus élevé et la demande locative faible.

Cela ne veut pas dire qu’il n’est pas possible d’atteindre des rendements à deux chiffres dans des villes moyennes, qui présentent un meilleur profil de risque tout en présentant un rendement brut de base correct. C’est là que vous intervenez.

Atteindre le rendement locatif qui convient à son projet d'investissement

Que vous cherchiez à générer immédiatement du revenu ou que vous soyez partisan d’une approche patrimoniale, votre but est de vous fixer un objectif de rendement locatif minimum et d’essayer de le valider chaque année, ou de le surperformer. 

Le faire monter dans les tours ne tient qu’à vous. En tant qu’entrepreneur de l’immobilier locatif, vous disposez d’un ensemble d’outils, des travaux aux modalités de financement, en passant par les bons ajustements fiscaux, qui vous permettent de jouer sur le taux de rendement attendu. 

La qualité de votre investissement est essentielle : un bien accueillant, en bon état, dans un quartier dynamique est plus susceptible d’être constamment occupé. Cela va vous permettre également de jouer sur les loyers.
Pas à outrance, le marché immobilier est impitoyable, mais suffisamment pour espérer des gains marginaux. Il est aussi de plus en plus important de prendre en considération l'encadrement des loyers dans le calcul de la rentabilité locative.

Mais au-delà de la qualité du bien, grappiller des points de rendement est un talent qui fait la différence entre un bon investissement et un projet immobilier lambda. En transformant un logement de type T2 en T3 pour une colocation en LMNP par exemple, vous pouvez gagner sur les deux tableaux.

Le premier, le plus évident, est celui du loyer supplémentaire que génère la nouvelle chambre, qui répartit également le risque locatif sur plusieurs occupants. Plutôt que deux chambres à 400 €, vous pourriez en louer 3 à 350 €. Ce type de biens immobiliers peut générer de la vacance locative et du turnover, mais c’est tout l’intérêt du loyer supplémentaire. D’autant que les colocations ont tendance à se remplir d’elles-mêmes dans les villes étudiantes.

Le second concerne les travaux de ladite chambre - et du bien en général -. Finançables par la banque au moment de l’achat à des conditions avantageuses, ils sont fiscalement amortissables en LMNP (loueur meublé non professionnel). Les travaux peuvent procurer un gain non négligeable sur votre facture fiscale (et sur votre rendement net-net). 

Ces travaux peuvent également vous fournir l’occasion de mettre en place un différé de remboursement et plusieurs mois de “rente immobilière”, mais c’est un sujet qui mérite sa propre explication.

Du rendement locatif à la rentabilité locative

On le voit : avec un peu d’imagination et de travail du côté de l’investisseur, autant sur les travaux que sur le financement, atteindre des rendements plus élevés que la moyenne d’une ville est un objectif tenable, qu’on cherche à réduire son effort d’épargne ou à améliorer son cashflow.

Le problème du taux de rentabilité, qu’il soit brut, net, ou net d’impôt, et qu’il ne véhicule qu’une photographie des flux entrants et sortants pour une année donnée. Il ne permet pas de prendre en compte les flux futurs, notamment ceux liés à la revente du bien.

Sauf que le bien immobilier - c’est toute sa force - génère des revenus locatifs, mais également à la revente, quelques années plus tard. Enfin, il peut également générer une moins-value, mais sur un investissement bien rôdé, ça ne devrait pas être le cas. 

Et pour intégrer cette donnée et obtenir la rentabilité globale d’un investissement locatif, on préfère utiliser le cousin plus sophistiqué du rendement locatif : le taux de rendement interne.

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Comment savoir si un bien locatif est rentable ?

Le calcul pour connaître le taux de rentabilité d’un logement correspond à la formule suivante :

(loyer x 12) x 100 / prix d’achat = rentabilité brute

Concrètement, si par exemple vous avez fait l’acquisition d’un T2 pour un montant de 180 000 euros acheté à Nantes et loué 700 euros par mois. Le calcul est : (700 € x 12) x 100 / 180 000 euros = 4,66 % 

Le pourcentage obtenu, 4,66 %  correspond alors à la rentabilité brute que vous allez obtenir sur cet investissement. Dans le prix d’achat, il faut généralement ajouter les frais de notaire et les frais liés aux travaux. Quoi qu’il en soit, retenez que plus le pourcentage est élevé, plus votre placement sera rentable.

Pour obtenir le rendement net d’un logement, vous devrez soustraire les charges locatives de vos revenus locatifs.

(loyer x 12 - les charges locatives) x 100 / prix d’achat = rentabilité nette

Si on reprend pour base de calcul l’exemple développé au-dessus, avec pour estimation 1200 euros de charges annuels cela donne : (700 € x 12 - 1200) x 100 / 180 000 euros = 4 %

La rentabilité nette de votre bien est de 4 %, un montant satisfaisant s’il s’agit d’un emplacement patrimonial dans le centre-ville de Nantes. 

La liste des charges que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs est vaste. En effet, il peut s’agir des charges liées à l’entretien de l’appartement, aux travaux d’amélioration, le remplacement d’équipements, la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), le salaire du gardien, les frais de syndic, les frais de gestion locative, l'assurance sur le crédit immobilier, etc.

À noter que lors de votre déclaration d’impôts, vous pourrez récupérer certaines charges, les charges dites récupérables comme la TEOM. En effet, loin d’être négligeable, la question de la fiscalité est essentielle pour un placement immobilier, car c’est ici que vous pourrez gagner des points de rentabilité. LMNP au réel, au micro-BIC, ou encore loi Pinel, etc. prenez le temps de vous renseigner sur tous les dispositifs.

Mais pour en savoir plus sur les subtilités du calcul du rendement locatif, vous pouvez consulter notre article du guide d'investissement dédié.

Quel investissement locatif rapporte le plus ?

L’un des éléments que vous devez avoir en tête pour votre projet est que le rendement est corrélé au risque. Plus le rendement théorique sera haut, plus les risques locatifs seront élevés. C’est un aspect fondamental que connaissent bien les investisseurs avertis. 

L’investissement rentable, c’est avant tout celui qui répond à vos objectifs.  

Vous préférez la sécurité, c'est-à-dire une ville où la demande locative est forte, le bien de qualité pour être sûr qu’il ne perde pas en valeur ? On vous conseille de choisir comme emplacement un centre-ville de métropole comme Bordeaux ou Paris. L'inconvénient : des prix élevés, mais l’avantage, un potentiel de locataire massif et un bien patrimonial à transmettre à ses enfants. 

Au contraire, si votre truc, c’est plutôt le cashflow positif ou l’autofinancement, d’autres options s’offrent à vous, certes plus risquées. Faire l’acquisition d’un appartement à transformer en colocation est une excellente idée pour booster votre rentabilité.
Le rendement moyen d’une colocation se situe autour de 9 %.
Plusieurs raisons à cela, le prix d’un grand logement est inférieur à celui d’une petite surface et au lieu d’un loyer, vous en percevez plusieurs. Proposez une colocation meublée, très recherchée par les jeunes actifs et les étudiants, est aussi un bon moyen de booster ses revenus locatifs.

L’immeuble de rapport, si vous en avez les moyens, est la star par excellence pour ceux qui veulent se construire un patrimoine rentable. Le taux de rentabilité avec un tel investissement est en moyenne de 6 et 8 %, et surtout vous êtes le seul maître à bord. Vous pouvez optimiser votre immeuble de rapport comme bon vous semble, il n’y a pas de syndic de copropriété pour vous brider.

Après, il est toujours possible d’investir dans la banlieue de Saint-Etienne pour une rentabilité estimée à 12 %. Pas sûr que vous ne trouviez un locataire pour votre logement par contre.
C’est un peu le danger quand on vise des zones où les prix sont très bas, cela veut dire que le quartier est peu attractif (transport, économie, insécurité…). Vous allez à la rencontre de nombreuses galères dans votre location (absence de locataires, dégradations fréquentes, etc.).

Emplacement, fiscalité, impôts... vous ne savez pas comment mener à bien votre projet d'investissement ? Pas d'inquiétude on vous guide à Masteos vers les meilleurs opportunités d'investissement..

Et pour les SCPI, quel rendement attendre ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont une bonne alternative à l’investissement immobilier classique. Les SCPI permettent de diversifier son patrimoine, vous n’investissez pas dans un projet immobilier précis, mais plusieurs. Une façon de mutualiser les risques.

Avec la SCPI, ce ne sont plus des loyers que vous percevez, mais des dividendes (généralement de manière trimestrielle). Le rendement locatif moyen d’une SCPI était de 4,26 %, un chiffre en deçà d’un investissement locatif, et qui varie selon la SCPI. Certaines SCPI vous permettent d’obtenir jusqu’à 6 % de rendement, attention toutefois aux arnaques.



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