Comment faire un calcul de rendement locatif ?

Florane Vassal
21.11.2022
Comment faire un calcul de rendement locatif ?
Florane Vassal
21.11.2022

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et vous hésitez entre plusieurs villes, quartiers ou biens ?

Pour savoir si l’investissement immobilier que vous envisagez est intéressant, il est indispensable de calculer son rendement locatif. Le rendement locatif sert à évaluer rapidement la pertinence de votre projet.

Ce calcul se présente sous la forme d’un ratio entre le montant investi (le prix d’achat) et le revenu généré (les loyers). Le résultat qui est le taux de rendement locatif vous donne une première idée générale et sert à comparer facilement les biens entre eux.

Qu’est-ce qu'un rendement locatif ?

Le but premier d’un placement immobilier est sa rentabilité. Vous ne voulez pas placer votre argent dans un bien et perdre de l’argent, c’est évident. Le rendement locatif c’est la somme d’argent que vous allez gagner avec votre investissement immobilier locatif. C’est simplement le rapport entre les loyers générés et le prix d’achat du logement.

Le calcul du rendement locatif est essentiel, car le résultat varie d’un bien à l’autre, mais aussi d’une ville et d’un quartier à l’autre.

À Paris il est fréquent de trouver des biens autour de 3 % de rentabilité alors que du côté de Saint-Étienne on dépasse les 10 %. Pour autant cela ne veut pas dire qu’il faut se précipiter à Saint-Étienne, d’autres paramètres sont à prendre en compte (l'attractivité de la ville, demande locative, etc.).

Dans la capitale vous pouvez ainsi davantage miser sur la plus-value à la revente plutôt que sur la rentabilité immédiate. Quoi qu’il en soit, tout investisseur débutant ou confirmé doit connaître toutes les spécificités du calcul de rentabilité locative, qu’il s’agisse du calcul de rendement locatif brut, net ou net-net.

Comment calculer le rendement locatif brut ?

Le calcul du rendement locatif est une formule qu’il est indispensable de connaître pour faire un investissement locatif. Bien sûr, il s’agit d’un calcul brut qui vise à donner un aperçu de la rentabilité du bien, il sera possible de l’affiner par la suite avec le calcul du rendement net.

Rendement brut = (Loyers charges comprises x 12 x 100)/(prix + travaux + meubles)

Le rendement brut est un premier indicateur vous permettant d’avoir une idée du niveau de performance d’un bien locatif.

Prenons un exemple concret : vous achetez un bien pour un montant de 158 800 €. Il sera loué 850 € par mois : 770 € de loyers perçus et 80 € de charges.

Le rendement brut de ce bien hypothétique est donc calculé comme suit :  

`(850 * 12)/(158 800)*100 = 6,4 %`

Que signifie ce chiffre ? Simplement, que pour 100 € investis dans un bien immobilier, vous générez annuellement un revenu brut de 6,4 €. Attention : ces 6,4 € n'atterrissent pas entièrement dans votre poche. D'autres charges, frais et impôts viendront grever cette performance.

Comment estimer le potentiel locatif d'un quartier avec le rendement brut ?

Le rendement brut ne sert pas simplement à estimer la performance d’un bien, mais peut vous renseigner sur le potentiel d’un quartier ou d’une ville. De nombreux sites et services offrent des estimations précises du prix du mètre carré et du prix du loyer au mètre carré. Le calcul est le suivant

Rendement brut d'un quartier : (Loyer mensuel au m² x 12 x 100/ prix au m²)

Comment calculer le rendement locatif net ?

Si le rendement brut est un premier indicateur intéressant, il n’est pas suffisant pour effectuer un choix définitif. C’est ici qu’intervient le calcul de rendement locatif net ou “net de charges”. Il donne une image plus précise de la réalité financière de votre investissement.

La formule est la suivante : vous retirez des loyers annuels perçus les différentes charges et vous divisez par le prix d’achat auquel vous ajoutez les multiples frais. Ce calcul prend en compte des charges fixes, mais également des éléments plus variables, notamment le turnover et la vacance locative.

Rendement net = (Loyers hors charges – dépenses) / (prix d'achat + travaux + meubles + frais annexes)
  • Dépenses = charges de fonctionnement, frais d’entretien, frais comptables, taxe foncière, charges locatives, turnover, assurance PNO...
  • Frais annexes = frais d’agence, frais de notaire, frais de chasse, frais bancaires…

Si nous reprenons notre exemple précédent, nous pouvons ajouter les dépenses et les frais annexes, qui se décomposent comme suit :

Dépenses : 3 800 €

  • Charges de copropriété : 2 200 €
  • Taxe foncière : 670 €
  • Assurance PNO : 160 €
  • Turnover : 770 (un mois de loyer)
  • Frais de gestion locative

Frais annexes : 12 272 €

  • Frais de notaire : 10 650 €
  • Frais bancaire : 1 622 €

Le calcul du rendement net est alors le suivant :

`(770 * 12 - 3 800)/(158 800 + 12 272)*100= 3,17 %`

Dans notre exemple, le calcul de la rentabilité initiale qui était de 6,4 % brute, passe à 3,17 % nette

Comme pour votre salaire, le passage du rendement brut au net peut susciter un léger choc : dans ce cas de figure, il est divisé par deux, mais ce n’est pas une règle.  Certains biens peuvent afficher un rendement brut de 12 % et un rendement net de 4 %, d’autres un brut à 6 % et un net à 4 %.

Les modalités de financement, le montant de votre apport, la durée du prêt, votre situation matrimoniale et fiscale sont autant d’éléments qui feront varier votre rendement net, quel que soit le rendement brut affiché par un bien.

Comment calculer un rendement “net net” ?

Le calcul du rendement “net-net” ou “net fiscal” permet de savoir quelle est la rentabilité nette du bien après imposition. Il n’y a pas de formule toute faite pour ce type de calcul.

Celui-ci dépend de votre profil fiscal (composition du ménage, revenus locatifs imposables) du régime fiscal (micro foncier, réel, micro BIC…) ainsi que du dispositif de défiscalisation choisi (loi Pinel ou loi Denormandie par exemple). Vous disposez de multiples outils et d'avantage fiscaux pour obtenir une réduction d'impôt afin d'optimiser la fiscalité de votre investissement locatif. Pensez y !

Quel est le bon taux de rendement locatif ?

Le taux de rendement locatif moyen en France à 5,9 %. Ce taux varie selon la typologie du logement (studio, 2 pièces, maison, etc.) et son emplacement (ville, quartier). Pourtant, il faut le rappeler, ce taux n’est pas une fin en soi. Il n’existe pas vraiment de bons taux de rendement locatif, simplement des taux adaptés aux objectifs de votre stratégie.

Si votre objectif est d'avoir un cash-flow positif et de percevoir des revenus complémentaires tous les mois, vous allez vous orienter vers des biens à haut rendement. Viser des très hauts rendements, cela veut dire investir dans des villes à la demande locative incertaine et avec des problèmes socio-économiques. Plus de rendement locatif, c'est avant tout plus de risque sur votre investissement.

L’idéal est d’investir dans un bien patrimonial qui perdra pas de valeur dans le temps.

Un bien patrimonial prend place dans une ville attractive où la demande locative est forte, il s’agit d’un logement de qualité. Le risque locatif est toujours présent, mais il est plus faible que dans une ville à haut rendement potentiel.

Vous allez potentiellement subir de la vacance locative (l’absence de locataire) ce qui va nuire à votre investissement. Le taux initial envisagé à 10 % va vite se dégrader et ce qui s’annonçait comme un investissement rentable peut devenir un boulet.

Quel rendement locatif pour quels objectifs ?

Vous avez peut-être entendu dire que l’autofinancement est possible à partir de 8 % de rendement brut. Ce chiffre est un bon point de départ, mais il est loin d’être suffisant et ne doit pas guider votre décision d’investir.

La tension locative est un indicateur aussi important que le rendement au moment d'effectuer votre choix.

Tous les investisseurs ne cherchent pas l’autofinancement, ou leurs profils d’emprunteur ne leur permet pas d’y prétendre. Quand on réalise un investissement patrimonial, on est généralement ouvert à un effort d’épargne mensuel en contrepartie d’une plus-value future.

On prend alors en compte la rentabilité locative à long terme de son investissement et non pas le rendement locatif immédiat. Mieux vaut un bien patrimonial à la rentabilité locative apparente inférieure mais dans une ville attractive qu’un investissement à haute rendement hasardeux dans une ville périphérique.

Quel est l’investissement le plus rentable ?

Les petites surfaces comme les studios, T1, T1 bis offrent la rentabilité locative la plus élevée. Ces biens génèrent le meilleur rendement au mètre carré. Ce sont des logements très recherchés dans les centres-villes et à proximité des universités.

Le prix des studios et T1 étant relativement bas, ils sont aussi accessibles à une large majorité d’investisseurs. L’inconvénient des petites surfaces est que le turnover s’avère élevé. Les frais de remise peuvent être fréquents et abaisser le rendement locatif prévu.

L'investissement locatif dans une colocation s'avère aussi très rentable. Vous achetez un bien de grande taille (T3, T4, T5...) que vous allez reconfigurer pour en faire une location meublée accueillant plusieurs locataires.

L'avantage d'investir en colocation, c'est que le prix d'achat au mètre carré est plus faible que pour une petite surface. De plus, vous allez récupérer plusieurs loyers ce qui permet d'obtenir une meilleure rentabilité brute que si vous louiez ce logement à une seule famille.

Par contre, la colocation présente plus de risques. Il vous faut gérer plusieurs locataires et non plus un seul ménage, le risque locatif est multiplié (vacance locative, loyers, impayés...).

Mais plus que la typologie du bien, c’est surtout l’emplacement est l’élément le plus déterminant dans la réussite de votre investissement locatif. Un bon emplacement est synonyme de demande locative forte et donc d’absence de vacance locative.

Vous ne perdez pas de point de rentabilité sur cet aspect puisque votre bien sera toujours désiré. Vous pourrez même avoir la chance de sélectionner les meilleurs dossiers locataires parmi les différentes demandes.

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