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Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison que vous souhaitez placer en location ? Vous avez investi dans un ou plusieurs biens immobiliers ? Comme la majorité des Français, vous allez opter pour une agence de gestion locative.
Cette sélection du gestionnaire locatif professionnel doit reposer sur des critères objectifs garantissant que votre bien est entre de bonnes mains. Quels sont les paramètres à prendre en compte ?
Pourquoi déléguer la gestion locative ?
Avant de démarrer, petit rappel : qu'entend-on par gestion locative ? La gestion locative regroupe l’ensemble des activités de gestion (surprise, surprise) d’un bien immobilier. Vous pouvez gérer votre location vous-même ou la confier à un tiers qui va administrer le bien à votre place.
Cette délégation du propriétaire-bailleur s’effectue dans le cadre d’un mandat de gestion qui précise les missions du gestionnaire ainsi que sa rémunération.
La gestion locative directe a ses avantages, en particulier… sa gratuité. Vous avez le contrôle intégral sur ce qui se passe dans le bien : sélection des locataires, montant du loyer, état des lieux, rédaction du contrat de bail, signature du bail, réactivité en cas de soucis ou de travaux à effectuer, meilleur relationnel avec les locataires…
En revanche, gérer son bien en solo demande du temps, de l’implication… et surtout de la motivation, trois choses dont il faut pouvoir disposer en abondance. L’éloignement est aussi un aspect essentiel. Si vous êtes à des centaines de kilomètres de votre investissement locatif, gérer soi-même peut vite devenir un défi en cas de dégradations ou de sinistres, de loyer impayé, etc.
Il faut aussi connaître toute la législation et vos obligations en temps que propriétaire (loi Hoguet, loi Alur). C’est pourquoi faire appel à une agence de gestion locative professionnelle présente des avantages non négligeables. Comment faire votre choix ?
Comment sélectionner une bonne agence de gestion locative ?
Le bon gestionnaire locatif, c’est celui qui prendra soin de votre investissement immobilier pour un tarif raisonnable.
Vérifier les compétences
Un gestionnaire locatif doit respecter différentes obligations réglementaires attestant que celui-ci est en mesure d’effectuer les missions définies dans son mandat de gestion. Il doit :
- Posséder une carte professionnelle délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie (loi Hoguet du 2 janvier 1970)
- Disposer d’une garantie financière suffisante
- Bénéficier d’une assurance Responsabilité Civile Professionnelle
Avant de signer avec votre gestionnaire, nous vous conseillons également de vérifier que celui-ci est en règle dans le Registre des professionnels de l’immobilier.
Sélectionner une agence spécialisée
Toutes les agences immobilières qui pratiquent la gestion locative n’en sont pas des spécialistes. Beaucoup font de la gestion locative une activité secondaire et s’occupent avant tout de la transaction ou de la vente de biens. Préférez une agence qui possède une vraie expertise en la matière. Ce qui compte aussi, c’est la réactivité de l’agence immobilière. S’il ne s’agit pas de son activité principale, elle aura tendance à mettre du temps à régler les problèmes, ce qui peut se traduire par une dégradation de votre investissement locatif.
Vérifier la réputation
Vous disposez de nombreux outils en ligne pour comparer les agences immobilières. Les commentaires laissés sont un bon moyen de voir si la qualité de service est au rendez-vous. Si une agence cumule trop d'avis négatifs ou mitigés, passez votre chemin. Le bouche-à-oreille est un bon complément si vous connaissez des personnes (familles, amis, proches) louant un bien dans la même ville. Vous pouvez aussi vérifier la qualité des annonces passées en ligne par l’agence, ou vous faire passer pour un potentiel locataire. Cela permet de vérifier le sérieux de l’agence et la façon dont ils traitent vos futurs locataires. Les photos mettent-elles en valeur le bien ? Les échanges sont-ils cordiaux ? L’agent immobilier est-il réactif ? Faire gérer son patrimoine immobilier n'est pas un acte anodin, alors prenez le temps de comparer.
Exiger de la réactivité
Plus encore que les frais de gestion, c’est la réactivité de l’agence de gestion immobilière qui compte. Vous avez besoin d’un gestionnaire efficace et réactif pour plusieurs raisons : trouver rapidement des locataires pour éviter toute vacance locative, pouvoir intervenir vite en cas de détériorations ou de sinistres et ne pas laisser traîner les choses. Cela peut vite devenir préjudiciable pour votre bien ou l'occupant. Il faut que les horaires d’ouverture de l’agence soient suffisamment larges pour être contactés facilement ou pour intervenir. Dans l’idéal, votre gestionnaire doit être présent sur le terrain, à proximité du logement.
Comparer les frais de gestion locative
Pour un administrateur de biens traditionnel (de type grande franchise nationale), il faut compter autour de 7 % du loyer mensuel hors charge. Un coût qui avoisine les 10 % si vous prenez l’assurance loyer impayée. L’avantage des grandes franchises est qu’elles s’occupent de tous les aspects de la vie de votre bien : la gestion comptable, la gestion technique et la gestion juridique. Vous êtes tranquille.
La contrepartie, c’est le prix conséquent de la gestion qui s’impute sur la rentabilité de votre investissement. Aux frais de gestion s'ajoutent une multitude de frais annexes selon les formules choisies (déclaration fiscale, organisation des travaux…).
Les grands réseaux ont l’avantage de rassurer. Ils sont présents sur tout le territoire et répondront à toutes les demandes de gestion locative. À l'inverse, une petite agence locale sera peut-être plus réactive sur le marché immobilier de sa ville et pourra intervenir plus efficacement dans votre location. Elle aura une bonne connaissance de l’emplacement du bien et pourra aussi avoir un peu de souplesse dans les prix proposés, ce que n’offrent pas les grands réseaux.
En passant par un prestataire en ligne, vous pouvez réduire vos frais de gestion. Plusieurs plateformes vous proposent des tarifs autour de 2 à 3 % du loyer hors charge. Nettement moins qu’une agence classique. En revanche, elles prennent d’abord en charge la partie administrative de la gestion locative. Pour les travaux de remise en état et autres (interventions d’urgences…) , vous serez seul. Plusieurs plateformes vous proposent des solutions de gestion complètes, mais le coût final de cette gestion locative en ligne se rapproche de celui d’un administrateur de bien classique. Surtout qu'il faut y ajouter la garantie loyers impayés.
Les frais de gestion pratiqués sont souvent d’une complexité extrême. Le prix varie aussi selon la localisation du bien : on ne vous demandera pas les mêmes tarifs pour votre studio à Paris et votre maison à Guéret. Prenez le temps de tout analyser en détail et faites des devis comparatifs.
Observez les services proposés et voyez si ceux-ci correspondent à vos besoins. Le coût des frais annexes peut varier du simple au double entre les agences alors soyez vigilants. Certaines conditions de mandat de gestion sont aussi parfaitement abusives, notamment les mandats de plus d’un an.
La gestion locative est l’un des aspects les plus cruciaux de votre investissement : il est essentiel de choisir un partenaire qui le fera fructifier, idéalement au meilleur prix sans sacrifier la qualité de service.
