Investissement locatif : quel doit être votre apport financier ?

Masteos
18.11.2022
Investissement locatif : quel doit être votre apport financier ?
Masteos
18.11.2022

Idéalement 0 € pour maximiser votre effet de levier. Dans les faits, il est de plus en plus compliqué de faire financer son investissement locatif par une banque sans fournir d’apport personnel. 

Pourquoi faut-il un apport personnel pour un investissement locatif ? 

À moins d’avoir reçu un important héritage, le recours au crédit immobilier est incontournable pour financer votre investissement. Mais qui dit prêt immobilier, dit aussi apport personnel.

L’apport personnel est une somme d’argent que vous pouvez mobiliser immédiatement pour décrocher un prêt immobilier.

Cet argent peut provenir de multiples sources : livrets d’épargne (type livret A), d’un plan d’épargne logement (PEL), d’une épargne salariale, d’un placement financier, d’un héritage ou d’un don familial, etc. Certains prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ) peuvent être considérés comme des apports.

Aucune réglementation n'encadre le montant de l'apport à fournir, c'est à votre appréciation et à celle de la banque

L’apport est supposé couvrir les différents frais inhérents à une transaction immobilière : frais de notaire, frais de dossier, frais d’agence, etc.

Pourtant, aucune réglementation n’encadre cet aspect-là du crédit, l’apport minimum peut être de 0 % comme de 99 %. Cela reste à l’appréciation des banques et de votre situation.

Quel est l’apport personnel pour investir dans un logement ancien ?

À la manière d’un achat immobilier classique, vous allez devoir apporter environ 10 % du montant total de la transaction sous forme d’apport personnel.

Par exemple, le prix d’un bien frais compris est de 250 000 euros, cela signifie que vous devrez sortir de votre poche 25 000 € au minimum pour décrocher ce prêt.

Il s’agit bien entendu d’un pourcentage théorique. Selon l’établissement bancaire auprès de qui vous empruntez, votre situation personnelle et votre situation financière, l’apport exigé pourra fortement varier. 

L’important est la qualité de votre dossier et le fait de montrer à votre banquier que vous êtes un emprunteur sérieux. 

De plus, vous n’êtes pas obligé de mettre seulement 10 %. En apportant 20 % voire 30 % d’apport, vous allez pouvoir obtenir les meilleurs taux d’emprunt. Avec plus d'apport vous augmentez aussi mécaniquement votre capacité d'emprunt ce qui vous permet d'envisager l'acquisition d'un bien plus grand.

Un apport conséquent est un excellent levier de négociation avec une banque que ce soit pour le crédit en lui-même, bénéficier d’un coût d’assurance d’emprunt réduit ou de meilleures conditions de remboursement anticipé.

Dans le cadre d’un investissement ancien, vous pouvez bénéficier de bonnes conditions d’emprunt en limitant votre apport. L’avantage de l’investissement locatif est que l’établissement prêteur prend en compte dans ses calculs les futurs loyers perçus.

De plus, en louant votre logement via le régime réel, vous pourrez déclarer comme charges les intérêts d’emprunt et diminuer ainsi votre imposition.

Quel est l’apport personnel pour investir dans un logement neuf ?

Si vous souhaitez investir dans un appartement neuf et profitez de dispositifs de défiscalisation comme le Pinel, le montant de votre apport sera différent d’un logement ancien.

Il faut savoir que dans l’immobilier neuf les frais de notaire sont de 2 à 3 %. Un chiffre nettement plus faible que pour les biens anciens. Un établissement bancaire vous demandera par conséquent moins d’apport pour financer votre crédit immobilier.

Vous pouvez espérer obtenir un crédit immobilier avec 5 % du prix du bien sous forme d’apport.

Est-ce possible d’investir sans apport ?

Faire financer un projet d’investissement immobilier sans mettre un euro de sa poche est le Graal pour tout investisseur. Vous allez vous constituer un patrimoine immobilier avec l’argent de la banque et avec un effort d’épargne nul.

Conséquence, vous pouvez utiliser votre apport personnel pour d’autres projets ou d’autres investissements. 

Les banques sont de moins en moins enclines à accorder un prêt immobilier sans apport. La raison est plutôt évidente. Si vous n’êtes plus en mesure de rembourser les mensualités de votre crédit, la banque va perdre de l’argent.

Elle pourra saisir votre bien, mais ne pourra pas récupérer les frais de notaire et les différents frais liés à l’achat. Les établissements bancaires sont donc frileux à accorder un crédit sans apport. 

Ce qui essentiel, c'est la qualité de votre projet d'investissement et de votre dossier

Certaines banques accordent encore des prêts sans apport, l'important est la qualité de votre projet et la solidité de votre dossier

Ne pas fournir d’apport pour financer son achat augmente mécaniquement votre taux d’endettement. Celui-ci ne doit pas dépasser les 35 %, c’est une condition indispensable exigée par le Haut Conseil à la Stabilité Financière.

Même si les banques ont le droit de déroger à cette règle pour environ 10 % des dossiers de prêt. Il reste donc possible d’obtenir un prêt sans apport ou prêt à 110 %. Ce qui importe pour la banque, c’est avant tout vos capacités de remboursement.

Notez aussi que tous les revenus locatifs de votre investissement ne sont pas pris en compte dans le calcul du taux d’endettement. La banque intègre dans son calcul 75 % des futurs loyers perçus.

Les 25 % restants sont supposés correspondre aux différentes charges et taxes que vous allez payer sur votre investissement. 

Les conseils pour décrocher un prêt sans apport

Pour mettre toutes les chances de votre côté dans votre demande de prêt sans apport, vous devrez présenter à la banque un dossier solide et différentes garanties. Avoir une :

  • une situation professionnelle stable (un CDI avec de l’ancienneté
  • une situation financière saine [pas d’autre crédit en cours, pas de découverts, une bonne capacité à épargner, il est également nécessaire de soigner sa tenue de compte plusieurs mois avant la demande de prêt]

Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien remboursé, si vous avez de l’argent, mais que vous ne souhaitez pas l’utiliser pour votre apport, ce sont autant de facteurs qui jouent en votre faveur.

Notez aussi que si vous êtes jeune, les banques seront plus clémentes sur le fait que vous n’avez pas d’apport à présenter.

Faire appel à un courtier immobilier est aussi une excellente solution. Ce dernier sera à même de négocier avec les établissements bancaires le montant du prêt, le meilleur taux, la durée de remboursement, l'assurance emprunteur, etc.

Quel apport pour acheter en 2022 ?

L’apport moyen pour un achat immobilier en 2022 est de 21 % du coût total de la transaction d’après les chiffres constatés au premier semestre.

Un record pour le marché immobilier français puisqu’il y a un an seulement, début 2021, l’apport personnel demandé était de 10 %.

L’augmentation sur un an est juste vertigineuse. Augmentation continue des prix des biens, remontée des taux d’intérêt, les facteurs explicatifs sont multiples. Dans tous les cas, cette situation pénalise l'ensemble des accédants.

En 2022, l'apport moyen est de 21 % du montant de la transaction

Que ce soit pour un l’achat d’une résidence principale ou un projet d’investissement locatif, l’apport moyen s’élève désormais à 55 519 euros.

Si vous avez un projet d’acquisition immobilier, il faut garder cela à l’esprit. Les banques vont vous demander d’apporter une somme d’argent plus importante que dans le passé pour financer votre bien.

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