Apport immobilier : comment le préparer rapidement ?

Masteos
18.11.2022
Apport immobilier : comment le préparer rapidement ?
Masteos
18.11.2022

10 à 15 % d’apport personnel, voilà le montant que demandent en règle générale les banques pour financer votre achat immobilier. Bien sûr, certains chanceux arrivent à faire financer leur prêt sans sortir un euro de leur poche, mais cela reste rare.

Pour être certain de décrocher votre emprunt, il est préférable d’avoir un apport financier. Et plus celui-ci est important, plus la banque est encline à vous accorder le prêt immobilier demandé.

Quelles solutions pour se faire un apport rapidement ?

L’apport personnel est une somme d’argent immédiatement mobilisable pour obtenir votre prêt. Voilà pourquoi une demande de prêt immobilier s'improvise rarement.

Vous devez penser plusieurs années en amont à la façon dont vous allez constituer votre apport pour financer votre futur projet immobilier (achat de résidence principale ou investissement locatif).

Lorsque vous avez besoin de constituer rapidement un apport, voici les outils que vous pouvez mobiliser. 

Utiliser ses livrets d’épargne

Les livrets d’épargne sont des placements aux modalités définies par l’État qui offrent l’avantage de pouvoir être sollicités pour un apport immobilier à tout moment.

Les livrets d’épargne réglementés sont des placements peu rémunérateurs, mais qui ont l’avantage d’être sécurisés.

  • Livret Jeune
  • Livret A
  • Livret Développement Durable et Solidaire
  • Livret d’Épargne populaire

Pour les livrets d’épargne non réglementés qui sont mis au point par les banques commerciales, leurs taux sont souvent attractifs au départ, avant de diminuer rapidement. Il vaut donc mieux ne pas conserver longtemps ce type de produit bancaire.

Se servir de son CEL ou PEL

Le compte épargne logement (CEL) et le plan épargne logement (PEL) sont des produits de placement spécialement dédiés à financer un achat immobilier ou des travaux dans un logement. Ils donnent droit à des conditions d’emprunt avantageuses ainsi qu’à une prime d’Etat pour le PEL.

Le CEL est plafonné à 15 300 €. Les versements sont libres à partir de 75 €, ce qui vous donne une grande marge de manœuvre sur le rythme auquel vous souhaitez épargner. 

Le PEL est plafonné à 61 200 € et vous impose d’effectuer des versements réguliers par mois, par trimestre ou semestre (au minimum 540 € par an).

La durée minimale du PEL est de 4 ans et sa durée maximale de 10 ans. Le PEL est un compte d’épargne bloqué, ce qui vous évite d’avoir la tentation de piocher dans votre épargne.

Débloquer son épargne salariale

Si vous êtes salarié et que vous possédez un Plan Epargne Entreprise (PEE), un Plan d'épargne pour la retraite collectif (Perco) ou un Plan d'épargne retraite (PER), alors l’achat d’une résidence principale est un motif de déblocage de votre épargne.

Obtenir des dons familiaux

Recevoir un don familial ou un héritage est un excellent moyen pour se constituer un apport personnel. Si toutefois votre famille est en mesure de le faire.

Le don familial est un acte encadré par la législation. Le donateur doit être âgé de moins de 80 ans et le bénéficiaire majeur. Le don peut s’effectuer vers un enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant, ou aux neveux et nièces à défaut.

Les dons familiaux sont exonérés des droits de donation selon un barème dépendant du degré de parenté. Le don peut se faire sous différentes formes et en plusieurs fois.

Exemple d’exonération de dons familiaux :

  • jusqu'à 100 000 € pour un parent direct
  • jusqu'à 31 865 €  pour un petit-enfant
  • jusqu'à 5 310 € pour un arrière-petit-enfant

Les abattements sont valables sur une période de 15 ans, d’un donateur vers un même donataire. 

Demander l’un des prêts aidés

Il existe une autre possibilité pour gonfler son apport personnel : les prêts aidés. État, collectivités territoriales, employeur… il existe différents types de prêts pouvant être considérés comme un apport personnel par les établissements bancaires. Ces prêts aidés viennent compléter le prêt immobilier classique. 

Les prêts aidés de l'Etat ou des collectivités peuvent être considérés comme un apport personnel

Attention, toutes les banques ne considèrent pas ces prêts comme des apports, cela dépend aussi de leur politique commerciale. Pour mettre toutes les chances de votre côté, n’hésitez pas à solliciter un courtier immobilier qui saura trouver les meilleures conditions d’emprunt.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro ou PTZ est un prêt aidé de l’État qui vient compléter un prêt immobilier classique. Il s’obtient dans un établissement bancaire qui a signé une convention avec l’État. Le PTZ est destiné aux ménages qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans.

Il finance jusqu’à 40 % d’une opération immobilière pour l’achat d’un logement neuf ou ancien (mais dont le montant des travaux est d’au moins 25 % du coût total du projet). Pour percevoir ce prêt, vous devrez respecter certaines conditions (zone géographique, plafonds de ressources du ménage, etc.). Le PTZ vient se cumuler au prêt immobilier classique.

Le prêt action logement (PAL) 

L’ancien “1 % logement” ou “prêt employeur” est un prêt conventionné destiné aux salariés d’entreprises de plus de 10 personnes. Il vous aide à financer l’achat d’un logement ancien avec travaux ou d’un logement neuf tant qu’il s’agit de la résidence principale.

Le montant du PAL s’élève jusqu’à 40 000 € et le taux d'intérêt est très bas, à hauteur de 0,5 %. La durée du prêt est libre dans la limite de 25 ans.

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Le prêt d’accession sociale est un prêt aidé qui peut être utilisé pour acheter une résidence principale ou y faire des travaux. Ce prêt se destine aux ménages modestes sous conditions de ressources.

L’avantage du PAS est que le taux d’intérêt ne peut pas dépasser un certain niveau qui est déterminé à l’avance, de plus la durée de remboursement peut s’étaler pendant 30 ans.

Les prêts aidés des collectivités territoriales

Pour encourager l’acquisition de logements par les primo-accédants, les communes, les départements et différentes intercommunalités, les communautés d’agglomération proposent des prêts aidés.

Si vous en faites la demande, vous devrez satisfaire des conditions de ressources et des modalités qui varient selon la collectivité territoriale. 

Garder une épargne de sécurité

Attention à ne pas mobiliser toute son épargne dans un apport immobilier. On vous conseille de conserver une épargne de précaution pour faire face aux dépenses imprévues qui suivront l’achat de votre logement.  

À l’heure actuelle, utiliser seulement 10 % d’apport peut ne pas être suffisant pour obtenir un prêt immobilier. En effet, les banques sont très attentives au taux d'endettement.

Ce taux ne doit pas dépasser les 35 % de vos revenus nets, c’est pourquoi le montant moyen de l’apport a progressé ces derniers mois en France, aujourd’hui, il est de 21 %. Les banques sont très attentives et évaluent strictement votre capacité à rembourser le crédit immobilier.

Vous avez tout intérêt à arriver auprès de votre banquier avec un apport personnel conséquent afin de négocier de bonnes conditions d’emprunt.

Qu’est-ce que l’apport personnel ?

L’apport personnel est une somme d’argent que vous apporter lorsque vous faites une demande de crédit immobilier. Sa valeur est généralement de 10 à 15  % du montant de la transaction immobilière.

Cette somme d’argent correspond au montant des frais d’acquisition (frais de notaire et les frais annexes). L’apport personnel est un moyen pour la banque de se protéger au cas où vous ne pourriez pas rembourser votre emprunt.

Les frais d’acquisition sont en effet impossibles à récupérer. Demander un apport personnel permet simplement à la banque de limiter les risques.

À noter que les frais de notaire sont plus bas dans l’immobilier neuf, 2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l’immobilier ancien. Le montant de l’apport personnel exigé sera par conséquent plus faible pour un achat immobilier neuf.

Comment préparer son apport personnel ? 

Un achat immobilier, que ce soit pour habiter ou pour faire un investissement locatif, se prépare.. Il est nécessaire d’anticiper ce projet d’achat longtemps en avance et d’épargner progressivement. 

Si vous savez votre budget et quel type de bien vous souhaitez acquérir, vous pouvez facilement évaluer le budget à réunir pour un apport.

Mettez au point un plan d’épargne personnel, par exemple : “j’épargne tel montant pendant X mois”. 

Pour constituer un apport personnel pour votre projet immobilier, l'important est la régularité de vos versements

Commencez ensuite à épargner régulièrement, certains préfèrent épargner un peu tous les mois quand d’autres privilégient un gros versement tous les ans ou par semestre.

L’important est la régularité. Les banques vous proposent des outils pour effectuer des versements automatiques, pas de risque d’oubli dans ce cas.

Lorsque vous recevez des primes de la part de votre entreprise, un 13e mois, un bonus, une rentrée d’argent non prévue, pensez à l'épargner. Ce sont autant de ressources qui faciliteront votre achat immobilier et la constitution de votre apport personnel. 

Est-ce possible d'acheter sans apport ?

Vous pouvez acheter un bien immobilier ou faire un investissement locatif sans apport personnel, même si c’est de plus en plus compliqué à l’heure actuelle. Les banques rechignent à financer la totalité du crédit immobilier.

Pour espérer décrocher un prêt sans apport, vous devez posséder un dossier solide : situation financière, situation professionnelle… tout doit être impeccable.

Être en CDI, avoir de l’ancienneté, des bons revenus, ne pas être endetté, ne pas avoir de découverts bancaires, sont quelques unes des conditions indispensables. 

L’idéal est de montrer à l’établissement bancaire que vous possédez déjà des ressources annexes (de l’épargne, des placements immobiliers, des placements financiers, d’autres propriétés immobilières) mais que vous ne souhaitez pas les mobiliser pour votre achat.

Une banque est rassurée et plus encline à vous accorder un prêt à 110 % si elle voit que vous détenez différentes ressources.

Notez que si vous êtes jeune et primo-accédant, vous avez plus de chance de décrocher un prêt sans apport. Les établissements bancaires savent qu’en tant que jeune vous n’avez pas eu le temps de constituer un apport personnel. 

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