Comment trouver un appartement à rénover ?

Masteos
7.9.2022
Comment trouver un appartement à rénover ?
Masteos
7.9.2022

Site spécialisé, portail immobilier, agence immobilière… vous disposez d’un large éventail de possibilités pour trouver un appartement ou une maison à rénover. 

Vous n’êtes pas sans savoir qu’investir dans un appartement à rénover est l’investissement locatif le plus intéressant. Vous donnez de la valeur à votre bien et vous améliorez le confort de vie des locataires. Mais vous pouvez aussi déduire de votre imposition différents travaux selon le régime fiscal choisi. Que demandez de plus !

Comment trouver des biens à la vente ?

1. Passer par une agence immobilière

Les agences immobilières locales demeurent des acteurs incontournables pour trouver un appartement à rénover. Prenez le temps de faire le tour des agences dans le secteur visé et de déposer votre dossier avec vos envies : type de logement, surface envisagée, etc.

L’agent immobilier pourra vous signaler dans sa base de données les biens avec travaux disponibles et vous accompagner dans votre projet immobilier. Par contre, passer par une agence signifie que vous devrez vous acquitter de frais d’agence, de l’ordre de 3 à 10 % du montant du bien. 

Une agence immobilière peut aussi posséder des biens en exclusivité.

Cela signifie que vous ne pourrez passer que par elle pour les visites et l’achat du logement.

Vous ne le savez peut-être pas, mais beaucoup de biens immobiliers sont vendus off market. Cela veut tout simplement dire qu’aucune annonce ne sera diffusée, en vitrine ou sur le web.

Lorsqu’un particulier vend un logement en passant par une agence, si celle-ci a déjà dans son fichier client un particulier à la recherche du même type de bien, elle pourra le lui proposer directement. Pour une agence immobilière, c’est avantageux puisqu’elle gagne du temps et ne dépense rien en frais de publicité.

C’est pourquoi il est important de soigner ses relations avec les  agences immobilières dans le secteur que vous avez visé. 

2. Acheter un appartement à rénover auprès d'un particulier 

Paru Vendu, Particulier à Particulier (PAP), Le Bon Coin… les sites de petites annonces pour particuliers ne manquent pas. Ces plateformes permettent de facilement consulter des annonces immobilières d’autres particuliers afin d’acheter votre appartement à rénover.  

Ce système entre particulier est intéressant puisque vous n’avez pas de commission à payer sur l’achat du bien. Cela représente une bonne alternative aux agences immobilières classiques. Vous devrez vous armer de patience pour dénicher le bien idéal parmi toutes les possibilités.

3. Trouver un appartement à rénover sur un portail spécialisé

Les sites web comme Seloger, Logicimmo ou encore Bien’Ici, sont des agrégateurs d’annonces de différentes agences immobilières. 

L’avantage est qu’ils compilent des milliers d’offres et vous permettent d’entrer en relation avec l’agence vendeuse. 

Vous pouvez aussi passer directement par des sites web d’agences immobilières. Orpi ou LaForêt sont les réseaux d’agences les plus étendus sur le  territoire national ce qui rend plus simple la recherche d'appartements à rénover. 

Investir clé en main

Avez-vous pensé à l’investissement clé en main ? 

Plusieurs sociétés, comme Masteos, vous proposent de prendre en charge toute la recherche du logement. Vous êtes débarrassé de cette tâche qui peut devenir ô combien fastidieuse. On s’occupe de la recherche et la sélection de biens adaptés à vos attentes et à votre budget. Pratique, non ?

L’autre atout d'un investissement clé en main auquel on ne pense pas forcément, c’est l’accès au marché caché. Vous ne le savez peut-être pas, mais de nombreux biens sont juste invisibles. Via des partenariats avec une agence immobilière ou des exclusivités, on vous propose ces biens qui n'apparaîtront pas sur le marché classique. Vous avez ainsi l’opportunité de vous positionner aussitôt sur des biens de qualité. 

Pourquoi acheter un bien avec travaux ? 

Faire des travaux, ça peut faire peur surtout lorsqu'il s'agit de son premier investissement locatif. Néanmoins, les avantages à acheter un appartement à rénover dans le but de le louer après ne manquent pas.

1. Un meilleur choix de logement

L'offre en logements est très largement supérieur dans l’immobilier ancien en comparaison du neuf. Le prix d’achat d’un appartement à rénover est aussi inférieur à celui d'un bien sans travaux, les négociations sont plus faciles avec un logement à rénover. C’est d’ailleurs via un appartement ancien à rénover que vous pourrez booster votre rendement locatif.

2. Une remise au goût du jour

Rénover un vieil appartement permet de le rendre plus attractif sur le marché immobilier.

3. Accroître la demande locative

Bénéficier d’une demande locative plus importante en proposant un bien confortable et agréable.

4. Augmenter la valeur globale

Une rénovation réussie est l'assurance d'accroître la valeur globale du logement pour profiter d’une plus-value à la revente. 

5. Améliorer l'efficacité énergétique

Faire des travaux de rénovation énergétique est aussi indispensable, puisqu’il sera bientôt impossible de mettre en location les passoires thermiques. Le locataire profite aussi de factures d’énergie réduite, et un logement classé A au DPE attire.

6. Diminuer son imposition

Diminuer son imposition selon le régime fiscal choisi puisque les travaux d’entretien, de rénovation et d’amélioration sont déductibles des impôts. Vous pouvez aussi profiter d’un taux de TVA réduit à 5,5 % et 10 % sur certains travaux de rénovation. 

Comment estimer un appartement à rénover ?

Vous vous en doutez, l'estimation du coût des travaux est essentielle quand on achète un bien à rénover. Estimer de manière précise le montant du projet de rénovation vous permet de proposer un prix d’achat au plus juste.

Des frais imprévus auront forcément un impact sur la rentabilité future de votre investissement immobilier. 

Si vous sous-estimez les travaux à réaliser, vous risquez les mauvaises surprises.

Selon la nature des travaux envisagés, le budget à prévoir varie. Ce qui est assez logique. Mais ce coût change aussi selon la qualité des matériaux, la surface en mètre carré complète de la rénovation, le type de logement souhaité : standard ou haut de gamme.

Un chantier sur deux en France finit en litige, vous devez aussi penser à vérifier que l'artisan a toutes les garanties requises. Si des proches à vous ont réalisé des travaux de rénovation réussis, profitez-en pour récupérer les contacts des entrepreneurs. Le bouche à oreille est toujours un excellent moyen de trouver d'excellents entrepreneurs.

Les différents types de travaux

  • Rafraîchissement : jusqu’à 400-500 €/m²

L’appartement est déjà en très bon état, il suffit de le remettre au goût du jour. Revêtement au sol, peinture, installation d’un nouveau mobilier en cas de location meublée, voilà le type de travaux effectués lors d’un rafraîchissement.

  • Rénovation partielle : 500 à 1 000 €/m²

Ce type de rénovation consiste en des travaux de type : ’installation d’équipements neufs pour la cuisine et la salle de bains (vasque, robinet, porcelaine), pose de cloison, l’installation d’une VMC, d’un système de chauffage et de production d’eau chaude, isolation mur et cloison, rénovation des fenêtres…

  • Rénovation complète : à partir de 1 000 €/m²

Ce sont des travaux qui touchent à la structure même de l’appartement : création d’un plancher ou de murs, modification de murs porteurs, fondations (rénovation de la dalle, etc.), rénovation totale d’une cuisine ou d’une salle de bains (installation d’une baignoire, d’une douche à l’italienne).

Si vous connaissez personnellement un artisan, un entrepreneur dans le bâtiment ou un architecte, profitez-en pour leur demander une estimation réelle des travaux. Cela vous permet de vérifier que le prix de vente auquel s'ajoutent les travaux est en adéquation avec votre budget d’achat.

Si vous faites une évaluation pendant le compromis de vente, vous aurez le temps de vous retirer de la vente en cas de dépassement estimé du budget.

En tant que simple particulier, les artisans n’ont en règle générale pas le temps de venir visiter un appartement avec vous pour faire un devis sur un appartement que vous n’allez peut-être pas acheter. Ils ne se déplacent que si vous avez conclu l’acquisition. C’est pourquoi votre estimation doit être la plus précise possible avant de réaliser l’achat de votre appartement à rénover.

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