Le déficit foncier : fonctionnement et calcul

Masteos
22.5.2023

Parmi tous les mécanismes de défiscalisation qui existent en France, il y en a de plus mystérieux que d’autres. C’est un peu le cas du déficit foncier, un mécanisme très apprécié des investisseurs chevronnés aux multiples avantages, mais moins connu du grand public.

Le principe est pourtant simple, si les charges déclarées pesant sur votre investissement immobilier dépassent les recettes, un déficit se crée. Ce déficit foncier est ensuite déduit de votre impôt sur le revenu pour le faire baisser. Facile non ?

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Introduit par la loi Balladur en 1993, le mécanisme du déficit foncier est une astuce bien connue des investisseurs locatifs tant elle est pratique à utiliser. 

Le principe est le suivant : si le total des charges (non-récupérables sur le locataire) concernant votre bien locatif excède le revenu foncier (les loyers perçus), la différence s’impute sur le montant de votre imposition.

Le déficit foncier apparaît ainsi comme un excellent outil pour réduire ses impôts sur le revenu tout en investissant dans l’immobilier. D’autant qu’il n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 euros. Le mécanisme du déficit diffère également des autres dispositifs de défiscalisation, puisque son montant est calculé avant le calcul de l’impôt sur le revenu, ce qui lui confère un avantage certain.

Quelles sont les conditions à respecter ?

L’article 3 du Code général des Impôts stipule que : “les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu”.

La législation précise donc que pour pratiquer le mécanisme du déficit foncier, il vous faut : 

  • Louer un bien, un immeuble à usage d’habitation
  • S’engager à le louer jusqu’au 31 décembre de la 3e année après l’imputation du déficit
  • Louer le bien dans le cadre du régime réel

Ce dernier point est implicite, mais c’est le seul régime fiscal avec lequel vous allez pouvoir déclarer vos charges locatives. En effet, l’autre régime auquel vous avez droit avec la location vide, le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers. Vous ne déclarez pas les charges. Vous êtes aussi obligatoirement rattaché au régime réel lorsque vos revenus fonciers excèdent 15 000 euros par an.

Par ailleurs, après avoir choisi un des deux régimes, vous ne pouvez pas changer d’avis pendant 3 ans. C’est pourquoi on vous conseille de bien réfléchir en amont à votre investissement locatif.

Quel est le montant du déficit foncier ?

Le déficit foncier est limité à 10 700 € par an.

Ce qui signifie que vous pouvez déduire de votre impôt sur le revenu 10700 euros tous les ans. Peu de dispositifs offrent un avantage aussi net pour réduire sa base d’imposition.

Ce plafond du déficit est relevé à 15 300 € par an lorsque le bien est loué dans le cadre du dispositif Cosse “louer abordable” (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, transformé en Loc'Avantages).

Si le montant de vos charges excède 10 700 euros une année, vous pourrez reporter cet excédent de déficit : 

  • Pendant 6 ans sur le montant de votre revenu global (salaires, pensions, revenus fonciers…)
  • Pendant 10 ans sur vos revenus uniquement fonciers

Un changement majeur en 2023 : le plafond du déficit foncier doublé

C’est la bonne nouvelle de 2023 pour les investisseurs qui disposent d’un logement loué nu. Le plafond du déficit foncier est doublé de 2023 à 2025 dans le cadre de la loi Climat de 2021. L’État a décidé de donner un coup de pouce aux propriétaires qui souhaitent entreprendre la rénovation énergétique de leur bien.

Le plafond du déficit foncier est relevé à 21 400 € par an à condition de faire des travaux de rénovation énergétique dans une passoire énergétique. Pour rappel, les passoires énergétiques sont les logements les plus consommateurs en matière d’énergie.

On parle de logements classés E, F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Les travaux que vous entreprenez doivent dans tous les cas offrir une amélioration énergétique et faire passer votre location dans la classe A, B, C ou D du DPE.

Si vous possédez un logement en location vide classé avec une telle étiquette énergétique, c’est le moment ou jamais de faire des travaux de rénovation. D’autant plus qu’à terme les passoires énergétiques seront interdites à la location, mieux vaut donc anticiper et profiter maintenant du mécanisme du déficit foncier.

À noter que vous êtes en droit d’utiliser le dispositif MyPrimeRénov pour vous aider dans le financement des travaux d’amélioration énergétique.

Quelles sont les charges déductibles pour créer du déficit ?

Toutes les charges ne peuvent pas être déclarées et utilisées dans le calcul du déficit foncier.  C’est le cas par exemple si vous entreprenez des travaux de construction ou d’agrandissement dans votre logement loué. 

C’est aussi valable pour les charges qu’en tant que propriétaire vous pouvez récupérer auprès du locataire (par exemple : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

Les charges déductibles qui nous intéressent dans le cadre du déficit foncier comprennent aussi bien des charges non-financières que des charges financières. Parmi toutes les charges applicables pour le déficit foncier on retrouve :

  • Les charges locatives
  • Les charges de copropriété
  • Les frais d’agence immobilière (frais de gestion et d’administration)
  • Les différentes cotisations pour les assurances (assurance loyers impayés…) 
  • Les impôts (taxe foncière)
  • Les travaux d’entretien et de réparation
  • Les travaux de rénovation thermique
  • Des frais de procédure et charges diverses
  • Les intérêts d’emprunt pour le prêt immobilier et le prêt travaux s’il y en a

Comment déclarer le déficit foncier ?

La déclaration du déficit foncier s'effectue via le formulaire 2044 relatif à la déclaration des revenus issus d’une location non meublée. Vous y déclarez toutes les charges locatives et revenus fonciers et procédez au calcul du résultat foncier et à la répartition du déficit.

Le formulaire est à joindre au formulaire 2042, la déclaration des revenus classique que vous connaissez bien.

Par ailleurs, il est vital que vous conserviez toutes les factures et les justificatifs (mais aussi les photos, les plans…) concernant les charges pesant sur votre logement. L’administration fiscale est en droit de vous demander de prouver votre déclaration de déficit foncier pour vérifier vos dires. 

Comment se calcule le déficit foncier ?

D’apparence plutôt simple, le calcul du déficit foncier peut s’avérer un peu plus périlleux qu’il n’y paraît.

Exemple 1

10 000 euros de revenus fonciers, 8 000 euros de charges déductibles

10 000 € - 8 000 € = 2 000 €

Le déficit foncier ne s’applique pas ici puisque les revenus locatifs demeurent supérieurs aux charges. Toutefois, le propriétaire n’est imposé que sur les 2000 euros restants, ce qui demeure intéressant..

Exemple 2

10 000 euros de revenus fonciers, 15 000 euros de charges déductibles, dont 4 000 euros d’intérêts d’emprunt.

10 000 € - 15 000 € = -5 000 €

Le propriétaire peut déduire 5 000 euros de son imposition globale. C’est là tout l’intérêt de faire de gros travaux de rénovation, par exemple pour réduire votre impôt sur le revenu dans sa globalité.

Exemple 3

2 000 euros de revenus fonciers, 12 000 euros de charges déductibles dont 4 000 euros d’intérêts d’emprunt.

2 000 € - 15 000 € = 13 000 €

Le calcul est différent puisque cette fois-ci, les intérêts d’emprunt sont supérieurs aux revenus fonciers. Or, la méthodologie du calcul diffère dans ce cas là.
Il faut d’abord faire le calcul avec les intérêts d’emprunt, ici 2000 € - 4000 € = 2000 €

Les 2 000 euros s’imputent sur les revenus fonciers au cours des 10 prochaines années. Les 8 000 euros restants s’imputent eux sur le revenu global, il n’y a pas d’excédent reportable du déficit foncier puisqu’on demeure en dessous des 10 700 euros.

Que se passe-t-il en cas de revente du logement ?

Si vous revendez le bien en location pendant les 3 premières années d'application du déficit foncier, vous devrez rembourser l’avantage fiscal.

Si vous revendez le bien après les 3 premières années, grâce à la décision du Conseil d’Etat du 26 avril 2017, vous pouvez conserver le report du déficit foncier pendant les 10 ans. À condition qu’il s’applique aux revenus fonciers d’autres logements en location.

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