Est-il possible de devenir rentier avec l'immobilier ?

Thierry Vignal
14.11.2022
Est-il possible de devenir rentier avec l'immobilier ?
Thierry Vignal
14.11.2022

L’immobilier est le placement préféré des Français, et chez Masteos, on est plutôt d’accord avec les Français sur ce coup. Tout le monde n’a pas l’âme d’un trader, dopé à l’adrénaline et prêt à affronter la volatilité des marchés financiers.

L'investissement locatif associe en revanche un rendement intéressant et un risque modéré, tous les ingrédients d’une bonne idée. Après tout, au cœur d’immobilier locatif, il y a la promesse de devenir rentier.

Qu’est-ce qu’un rentier immobilier, et comment le devient on ? Et c’est risqué ça de devenir rentier ?

Comment être rentier immobilier ?

Un rentier immobilier est tout simplement une personne qui vit de ses revenus locatifs, grâce aux loyers perçus chaque mois des biens qu’il possède.

C’est plutôt magique : vous empruntez la somme nécessaire à la banque, mais les mensualités et les charges sont remboursées par les loyers.

Idéalement, les loyers sont supérieurs à vos dépenses, bingo : vous voilà avec le statut de rentier, ou du moins vous obtenez un complément de revenu appréciable.

Quel est le salaire d'un rentier ?

On laisse à chacun la liberté de déterminer le montant nécessaire pour vivre de ses revenus locatifs, selon sa situation et ses besoins particuliers.

Pour certains, une rente annuelle de 10 000 euros est suffisante. Quand d’autres, notamment les familles, visent plutôt des sommes autour de 40-50 000 euros. Beaucoup de rentiers visent les 2000 euros par mois pour commencer à vivre de leur rente.

Dans tous les cas, l’objectif est de tirer une somme cible de ses investissements locatifs.

Tout le monde peut-il devenir rentier immobilier ?

Toute le monde peut devenir rentier en partant de rien. L'important est d'avoir des objectifs atteignables et d'être lucide sur le marché de l'immobilier et ses capacités d'investissement.

Pour atteindre vos objectifs de revenus, il faut prendre en compte un certain nombre d’éléments. Des paramètres qui influencent directement votre investissement immobilier.

  • ‍Votre capital de départ
  • Vos revenus actuels
  • Votre amour (ou pas) du risque

Ne vous laissez pas berner par les vendeurs de rêves : devenir rentier en 2 ans, sans apport et avec de faibles revenus est tout simplement impossible.

Mais ce n’est pas parce qu’on ne peut pas le faire en 2 ans qu’on ne peut pas le faire tout court.

Sans apport et avec peu de revenus, c' est tout simplement impossible de devenir rentier en 2 ans

Si vous avez de faibles revenus et un capital un peu léger plusieurs années, beaucoup de travail et une stratégie bien rodée vous permettront de vivre vos rentes immobilières.

Comment on se lance pour être rentier et vivre sans travailler ?

Vous avez décidé de devenir investisseur immobilier ? Par quoi on commence maintenant ?

D’abord, on dresse un petit tableau de sa situation qui nous permet de construire une feuille de route.

L'idée est d'effectuer une simulation de sa capacité d’emprunt, qui est l’un des facteurs qui influence le plus votre investissement.

Cette première estimation vous permettra de travailler par la suite sur des hypothèses chiffrées et concrètes.

Devenir rentier rapidement grâce à l’immobilier de haut rendement

Dégager une rente immobilière rapidement et la faire croître au fil des années nécessite d’investir dans ces projets à haut rendement et à haut risque.

Cette stratégie agressive, si elle est réussie, permet d’atteindre plus rapidement une rente, mais peut aussi être une perte sèche sur vos finances si le risque se réalise.

Pour dégager une rente suffisante pour en vivre, il faut estimer son cashflow.

Le cashflow, c’est la somme, en argent sonnant et trébuchant, que vous percevez chaque mois. Il s’agit des loyers que vous percevez moins les charges de votre investissement. Vous voyez où on va avec ça : un cashflow plus important correspond à une rente plus importante.

Pour cela, l’idéal, ce sont les investissements à haut rendement. Comme tout investissement, l’immobilier repose sur un équilibre entre le risque et le rendement.

Un bien à haut rendement, c'est-à-dire un rendement locatif d'environ 10 à 12 % vous permettra d'autofinancer votre bien et de dégager ce cashflow positif.

Le rendement locatif brut s'obtient par la formule : (revenu locatif mensuel x 12)/prix d'achat du logement

Vous l'aurez compris pour obtenir un rendement élevé, il faut des loyers élevés et un prix d'achat réduit. Une équation loin d'être évident à réaliser.

Plus le rendement est élevé, plus il y a de chance pour que le risque le soit aussi. Le risque, c’est que votre bien ne trouve pas de locataire, ou encore de réaliser une moins-value à la revente.

Des rendements élevés avec la location saisonnière

Les locations meublées saisonnières offrent sur le papier de meilleur taux de rentabilité. Problème comme leur nom l'indique elles sont saisonnières. Louer avec Airbnb est une activité chronophage, ce qui veut dire que vous allez vous occuper de votre bien en permanence.

Bien sûr, il est possible de déléguer la gestion locative, mais cela a un coût. Ce sont autant de points de rentabilité en moins.

La stratégie équilibrée pour devenir rentier sans risque

Comme la vie n’est pas une course, on miserait davantage sur une stratégie équilibrée, surtout pour un premier investissement.

Un équilibre entre le rendement et le risque, vous offre un complément de revenus, sans faire peser un risque démesuré sur votre patrimoine. Imaginez qu'un de vos biens à haut risque n'est pas loué, vous aurez de plus en plus de mal à rembourser vos mensualités…

La stratégie équilibrée est la meilleure option pour devenir rentier sans prise de risque inutile.

Ce premier investissement peut alors vite se transformer en tremplin pour d’autres investissements plus risqués, plus rentables, qui vous permettront de construire votre rente. Ce tremplin, c’est ce qu’on appelle l’effet de levier : profiter d’un investissement réussi pour en réaliser d’autres sans effort financier de votre part.

Une stratégie équilibrée, c'est aussi investir dans des secteurs où la demande locative est forte. Des grandes villes étudiantes, des métropoles dynamiques et non pas en rase campagne où la rentabilité est élevé mais le locataire absent.

Soigner sa stratégie de financement

La stratégie de financement est primordiale pour un investisseur qui souhaite dégager une rente immobilière et se construire un patrimoine immobilier. Un des avantages majeurs de l’investissement locatif, par opposition aux autres placements, est la possibilité de recourir à l’emprunt.

Avant tout, il faut bien rôder sa stratégie de financement en amont.

Vous devez effectuer des choix sur le montant de votre apport et la durée d’emprunt.

En tant qu’investisseur, vous avez plusieurs points à garder en tête pour améliorer la rentabilité de votre investissement.

  1. Tout d’abord, verser le moins d’intérêts possibles.
  2. En deuxième lieu, réduire au maximum le montant des mensualités - pour dégager un cashflow et un revenu positif.
  3. Troisième objectif, vous voulez pouvoir profiter de l’effet de levier pour financer de nouveaux investissements, grâce à de nouveaux emprunts.

Ces 3 objectifs sont mutuellement exclusifs, du moins en partie. Encore une fois, il vous faudra arbitrer. Il n’y a pas de “bonne recette” mais là encore, nous vous conseillons un minimum de prudence.

Le rôle du taux d'endettement

Ayez bien en tête qu’avoir un taux d’endettement trop élevé ou une durée d’endettement longue fait porter un risque important sur votre patrimoine en cas de coup dur.

Que vous réussissiez à faire financer intégralement le crédit immobilier par la banque, ou que vous utilisez un apport, l'indicateur clé est votre capacité d'endettement.

Celui-ci ne doit pas dépasser les 35 % de vos revenus (le banquier prend en compte dans ses calculs vos revenus et ajoute 70 % de vos futurs revenus locatifs). Dans l'idée vous pouvez investir dans plusieurs appartements en simultanée à condition de respecter ce taux.

L'établissement bancaire va aussi prendre en compte vos reste à vivre. Ce montant correspond à la somme d'argent dont vous avez besoin pour continuer un train de vie normal. Si le reste à vivre est trop faible, votre prêt immobilier pourra vous être refusé.

De plus, plus vous souhaitez recourir à l'effet de levier, plus votre taux d'endettement plus seront importantes et les mensualités à rembourser. C'est mécanique. Tout est question de dosage.

La fiscalité de l'immobilier

Un bon investisseur immobilier saura optimiser l'imposition sur ses revenus locatifs. La France dispose de nombreux régimes et dispositifs fiscaux et de possibilités pour réduire les impôts pesant sur les revenus de vos locations.

Des outils qu'il est indispensable de se connaitre pour réussir son projet d'investissement.

Par exemple, le régime du loueur meublé non professionnel (LMNP) est l'un deux. Couplé au régime réel, celui-ci permet de déduire les charges locatives de son imposition.

En général, le régime réel, pour une location nue ou une location meublée est plus intéressant puisque vous pouvez déduire de votre imposition les charges réelles qui pèsent sur votre location. Par contre, ce sont des mécanismes complexes à mettre en œuvre (comme l'amortissement), et il est bon de se faire aider sur ces questions techniques de fiscalité.

La question de la fiscalité est vaste et comprend d'autres paramètres.

La France regorge d'outils pour diminuer son imposition sur les revenus : loi Malraux, loi sur les monuments historiques, loi Denormandie, etc. Vous avez aussi la possibilité d'investir via une SCI, (société civile immobilière), un véhicule d'investissement qui propose de nombreux atouts.

La taxe foncière est un autre élément à prendre en considération. Le montant que vous paierez varie grandement d'une commune à l'autre, à Neuilly-sur-Seine on est à moins de 3 % contre 17 % à Marseille. Ce qui correspond à un écart de plusieurs centaines d'euros à l'arrivée.

Et donc autant de points de rentabilité de perdu. Pensez aussi à prendre en compte ce type d'indicateurs.

Conclusion

On le voit bien : devenir rentier dans l’immobilier ne se fait pas du jour au lendemain, sans risque, sans travail et sans investissement personnel.

Il est primordial d'avoir une vision à long terme, une bonne connaissance de votre situation personnelle et financière, mais également de savoir dans quoi on s’engage, connaître un minimum le secteur, et d’avoir un peu de flair pour dénicher la bonne affaire. Mieux vaut ne pas se lancer dans l'aventure immobilière à la légère et respecter les étapes indispensables,

Et s’il y a des risques, comme pour tout investissement, l’immobilier est un jeu au long cours : la patience y est une vertu et vous pourrez toujours redresser la barre sur des investissements un peu moins réussis.

On vous promet que le jeu en vaut la chandelle.

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Quel patrimoine immobilier pour devenir rentier ?

La réponse à cette question est loin d'être évidente et dépend de plusieurs éléments importants

  1. Le montant investi
  2. La rentabilité locative
  3. La fiscalité (frais de notaire, prélèvement sociaux, impôt sur le revenu, etc.)

Exemple, si je possède pour 500 000 € de biens locatifs en appartements, que la rentabilité locative moyenne est de 6 %, soit 30 000 € de revenus bruts. Je peux espérer après imposition obtenir mes 2000 € de rente annuelle.

Ce qui signifie qu'en effectuant un placement immobilier moindre, mais avec un plus fort de rentabilité. Je vais obtenir le montant de revenu souhaité plus facilement. Avec par exemple 300 000 € à 10 % de rendement brut.

Comme on vous l'expliquait derrière, il y a des facteurs à prendre en compte : la qualité de la demande locative, l'optimisation fiscale possible ou encore la valorisation du bien.

Pour ce qui est du type de logements, studio, T2, T3, maison ou encore immeuble de rapport, le but est d'être en adéquation avec la demande. Près d'un campus, misez sur les studios étudiants et les colocations, et proposez des grandes surfaces dans des secteurs prisés des familles.

Comment devenir rentier immobilier avec 100 000 euros ?

Beaucoup d'entre vous veulent faire de l'activité immobilière leur principale activité et devenir rentier.

Avec 100 000 euros est ce qu'on peut devenir rentier grâce à l'immobilier et vivre sans travailler ? Est ce qu'en peu de temps je vais pouvoir acheter un immeuble tous les ans ?

De manière objective la réponse est non.

Avec 100 000 € vous pouvez aujourd'hui acheter un petit studio dans une grande métropole comme Bordeaux ou Nantes, voire un T2 dans des grandes villes comme Brest. Pour dégager un cashflow positif, il faut une rentabilité supérieure à 10 %.

Et c'est là que les choses se compliquent.

En centre-ville cette rentabilité est quasi quasi impossible (prix immobilier élevé et loyer qui ne le sont pas assez), ce qui signifie que vous aller faire l'acquisition d'un bien dans une zone moins attractive. Vous augmentez de ce fait le risque de vacance locative.

Un studio, c'est un logement destiné aux étudiants et aux jeunes actifs. Des locataires qui ne sont pas encore fixés dans la vie. Le turn-over risque aussi d'être important, ce sont autant de mois sans loyers perçus et des remises en état d'appartement à faire régulièrement.

Par contre.

Acheter un studio est excellent moyen de commencer à se construire un patrimoine immobilier pérenne.

Avec du temps et de la patience vous allez être capable de devenir rentier. Le tout est d'avoir un projet clair sur une longue période.

Une formation pour être rentier immobilier, est-ce bien utile ?

En cherchant des informations pour devenir rentier immobilier vous n'avez pas échappé aux centaines de livres, d'articles de vidéos sur le sujet. Tous plus attirants vous expliquant qu'il est possible de devenir rentier à partir de rien en 1 an ou deux. Certains vous proposent également des formations sur l'immobilier pour arriver à cela.

A notre sens, si vous avez décidez d'investir dans l'immobilier, c'est de l'argent gaspillé.

L'immobilier c'est avant tout de la pratique et des connaissances qu'on acquiert peu à peu.

Bien sûr on peut avoir besoin de se faire accompagner c'est pour cela que Masteos vous propose une offre clé en main. Mais les formations aux tarifs indécents ne sont pas une nécessité. Vous y apprendrez autant de choses qu'en cherchant vous même avec de la motivation sur tous les aspects qui touchent à l'immobilier et à l'investissement locatif.

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