Rendement et rentabilité locative : comment faire la différence ?

Masteos
24.1.2023
Rendement et rentabilité locative : comment faire la différence ?
Masteos
24.1.2023

Rentabilité, rendement, deux termes identiques ? Pas tout à fait. Nous sommes nombreux à confondre ces deux mots, et pourtant, il y a une différence de taille. 

Tout particulier qui se lance dans l’investissement locatif doit être au fait de ces subtilités, s’il veut évaluer parfaitement la performance de son projet. Explications.

Rendement locatif, rentabilité locative, de quoi parle-t-on ?

Sous sa forme brute, nette ou “nette nette”, le rendement locatif sert à évaluer la performance en pourcentage d’un logement, il se calcule sur les revenus locatifs générés par rapport à la somme d’argent investi (le prix d’achat). La rentabilité locative prend en compte le rendement locatif en y intégrant un facteur temps.

Concrètement, cet indicateur détermine le potentiel de plus-value (ou moins-value) de votre investissement pour savoir combien il vous rapporte réellement sur la durée et prend en compte la revente et donc la prise de valeur.

Par exemple, après 15 ans de détention d’un bien estimé 300 000 euros vous dégagez 75 000 euros de plus-value, ce montant est pris en compte dans le calcul de la rentabilité locative de votre logement (pareil en cas de moins value). Un bien qui présente peu de rendement locatif mais une forte rentabilité est au final intéressant sur le long terme.

Si on raisonne autrement, un logement avec un excellent rendement locatif, et une moins-value à l’arrivée n’est plus si intéressant que cela.

Pour clarifier l’emploi des termes rendement et rentabilité, voici les différents calculs évaluant les bénéfices d’un investissement locatif. 

Le rendement locatif : calcul et méthodologie

Le rendement locatif brut

Si vous avez commencé à vous renseigner sur l'investissement immobilier, vous l’avez sûrement aperçu tant il est incontournable. Lui, c’est le rendement locatif. 

Le rendement locatif se présente sous la forme du ratio entre le revenu annuel tiré de votre location et la mise de fonds initiale (le prix d’achat). Le rendement locatif brut correspond ainsi à la formule : 

revenus annuels / prix d’achat total x 100

Les revenus annuels sont les loyers perçus multipliés par 12 tandis que le prix d’achat comprend le prix de vente du bien auquel s'ajoutent les frais de notaire, les frais bancaires et les éventuels travaux et coûts d’ameublement. Le résultat obtenu est un pourcentage, par exemple à Paris le rendement locatif moyen est de 3,4 % par an. Ce qui signifie que pour 100 euros investis, vous gagnez 3,4 € à la fin de l’année.

Le rendement locatif brut doit vous permettre en quelques secondes avec votre calculette de déterminer si l’investissement a un sens ou non. Par sens on entend le bénéfice. Un bien à 1 % de rentabilité, on passera notre chemin (sauf cas particulier), inversement si le bien affiche 20 % de rentabilité, il y a quelque chose de “suspect”.

Retenez que le taux de rendement est corrélé au danger que représente un investissement locatif. Plus le rendement apparaît élevé, plus il y a de risques. En moyenne en France, le taux de rendement se situe autour de 6 %, mais quand a la question de savoir s'il existe un bon taux, ça dépend de votre projet.

Le rendement locatif net ou net de charges

Le rendement brut est un calcul rapide à faire pour jauger grosso modo un investissement. Ce dernier peut être affiné pour tenir compte des charges et des frais qui vont peser sur votre projet et diminuer de facto votre rendement. On parle alors de rendement net dont la formule est :

(revenus annuels - charges locatives - frais - taxe foncière)  / prix d’achat total  x 100

Le revenu locatif annuel comprend ici les loyers perçus ainsi que les charges récupérables sur le locataire. 

Sur ce montant on vient déduire différents éléments : les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance PNO (propriétaire non occupant) les frais de gestion locative, la garantie loyers impayés (GLI). 

A Masteos, nous avons aussi l’habitude d’ajuster le taux d’occupation prévu du logement. Concrètement, au lieu de percevoir 12 mois de loyers, on peut supposer que tous les deux, trois ans votre locataire change. L’idée est d’imaginer ne percevoir que 11 mois ou 11,5 de loyers pour tenir compte de la vacance locative potentielle. 

Le rendement locatif “net net”

Pour aller plus loin dans vos estimations et obtenir un potentiel plus juste, l’idée est de calculer le rendement locatif “net net”. Les loyers sont dits “net de charges et nets de prélèvement sociaux”. On utilise souvent la formule suivante :

(loyers nets de charges et de prélèvements sociaux) / prix d’achat x 100

A la différence du rendement locatif brut et du rendement locatif net, il n’existe pas de définition toute faite ni de formule définitive pour le calculer. Celui-ci dépend en effet de votre profil fiscal, de la nature de votre investissement et des dispositifs de réduction d’impôt que vous avez activés.

En tant qu’investisseur, vous disposez d’un vaste choix de dispositifs de défiscalisation que ce soit pour une location vide ou une location meublée. Régime micro foncier, micro-BIC, régime réel avec amortissement, déficit foncier… autant de possibilités qui dépendent de l’intérêt que vous portez à la fiscalité (si vous n’avez pas le temps à consacrer prenez un régime forfaitaire), si vous pouvez passer par un comptable. 

Dans l’ancien, vous pouvez aussi profiter de la loi Denormandie ou de la loi Malraux, des dispositifs vous permettant d’obtenir une réduction d’impôt en échange de travaux de rénovation dans un appartement que vous mettez en location. Pour l’immobilier neuf il y a la fameuse loi Pinel, accordant aussi une réduction d’impôt qui augmente plus la durée de détention est longue.

Vous l’aurez compris, pour déterminer le rendement net net, c’est à vous de déterminer le dispositif et le régime fiscal le plus adapté à votre projet d’investissement.

Qu’est ce que la rentabilité locative ?

Le rendement locatif, sous ses différentes formes (brut, net, “net net”) évalue la performance de votre logement sur une année. Il ne prend pas en compte plusieurs aspects comme la plus-value ou la moins-value potentielle, c’est ici qu’entre en scène la rentabilité locative donc l’objet est de jauger tout l’attrait de votre investissement sur la durée.

Il est possible d’ajouter la potentielle plus-value dans le calcul de la rentabilité locative brute ou nette. Par exemple en l’ajoutant aux loyers perçus ce qui donne pour la rentabilité nette : 

(revenus locatifs annuels - charges locatives - frais - taxe foncière + plus-value)  / prix d’achat total  x 100

Estimez la plus-value et la prise de valeur d’un bien immobilier n’est pas aisé. La vraie rentabilité d’un investissement, vous ne l’aurez qu’une fois la revente effectuée.

Actuellement, avec le retour de l’inflation et la baisse des prix dans différentes grandes villes, il est plus délicat de déterminer la plus-value à long terme et la prise de valeur du capital investi. Si vous revendez au même prix ou à peine plus dans quelques années, vu le niveau de l’inflation vous serez perdant. 

Quels sont les autres éléments qui impactent votre rentabilité ?

On a beaucoup parlé de chiffres dans les lignes précédentes mais d’autres paramètres entrent en ligne de compte et jouent sur votre rentabilité. 

La vacance locative

La vacance locative, littéralement l’absence de locataire dans votre logement est un indicateur particulièrement important. Pas de locataire = pas de loyer. Et sans loyer vous ne remboursez pas votre crédit. Toutes vos projections en termes de rentabilité et de rendement s’effondrent sans locataire dans votre logement. 

C’est pourquoi vous devez toujours vérifier avec soin le niveau de tension locative dans la ville et le quartier envisagé. Vérifiez que le bien, le type de logement proposé, correspond bien aux attentes des habitants dans le secteur, sous peine de subir une vacance locative de trop longue durée.

L’encadrement des loyers

Plusieurs villes ont décidé ces dernières années d’encadrer les loyers. Une manière pour elles de contrôler les loyers qu’appliquent les propriétaires à leur locataire. Le but est de réguler les loyers pour éviter des excès, notamment dans les grandes métropoles du pays : Paris, Lille, Aubervilliers, La Courneuve, Epinay-sur-Seine, Montpellier ou encore Bordeaux. 

Evitez les scénarios trop optimistes

Un conseil qui est souvent donné à juste titre est de rester réaliste sur votre investissement locatif. Prévoyez les montants des charges au plus juste, ne les sous-évaluez pas, anticipez aussi de potentielles dépenses exceptionnelles. On vous conseille de lire les derniers procès verbaux de la copropriété pour savoir s’il n’y a pas de gros travaux de rénovation de type ravalement de façade dans l’année. Vous pouvez mettre de côté une somme d’argent pour ce genre d’imprévus.

Dans tous les cas, soyez prévoyant pour votre investissement locatif. Pensez aussi sur le long terme, le vrai potentiel d’un investissement se révèle dans le temps après 1 ou 2 décennies de détention.

Connaître les fonctionnements des différents types de calcul des rendements est indispensable si vous voulez que votre placement fonctionne. Trouvez le placement rentable n'est pas forcément évident, encore moins si on prend en compte la gestion, la fiscalité et les moyens de réduire ses impôts. Si vous n'êtes pas sûr, que les calculs ça ne vous tente pas trop, il existe une solution plus simple, opter pour une formule clés en main comme avec Masteos.

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