Emprunter pour investir : pourquoi est-ce si intéressant ?

Masteos
14.11.2022
Emprunter pour investir : pourquoi est-ce si intéressant ?
Masteos
14.11.2022

Acheter cash ou emprunter ? Tout investisseur locatif qu’il soit novice ou expert est passé par ce dilemme.

Si comme beaucoup vous n’aimez pas être endetté, payer cash a quelque chose de rassurant. Plus vous mettez d'argent, moins vous serez endetté. En payant cash, vous êtes libre de profiter des revenus de votre investissement aussitôt.

Pourtant, à y regarder de plus près, emprunter pour investir est plus intéressant. Fiscalité avantageuse, taux d’intérêt encore relativement bas, on vous explique pourquoi il est nécessaire de bien arbitrer entre un investissement cash et un emprunt (avec ou sans apport).

Emprunter pour augmenter sa capacité d’investissement

À moins de disposer d’une belle cagnotte, la case emprunt est obligatoire pour la très large majorité des investisseurs locatifs.

Pour beaucoup de débutants dans l’immobilier locatif, cela a de quoi rebuter. Pourtant, les atouts du crédit immobilier sont nombreux.

L’intérêt d’un emprunt est qu’il sert à augmenter votre capacité d’investissement grâce à l’effet de levier du crédit. Différents frais peuvent aussi être déduits de votre imposition, réduisant le coût de l’emprunt.

L’effet de levier vous connaissez ?

L'effet de levier du crédit consiste à se créer un patrimoine immobilier avec l’argent d’une banque, d’un établissement de crédit ou une société de courtage. Vous contractez un crédit immobilier et avec l’argent des loyers vous remboursez les mensualités du prêt.

Selon le type de stratégie d’investissement, vous pourrez viser un cashflow positif voire l’autofinancement. Cela veut dire concrètement que les rentrées d’argent (les loyers) sont égales ou supérieures aux mensualités du crédit.  

Pour que l’effet de levier fonctionne, il faut que le coût du crédit demeure inférieur à la rentabilité de votre investissement. Ce qui est plutôt logique encore faut il le garder à l’esprit.

L’effet de levier repose aussi sur la valorisation potentielle du bien acheté. Il est recommandé d’investir dans un logement patrimonial qui va prendre de la valeur dans le temps. Dans ce cas de figure, vous pourrez augmenter votre plus-value à la revente du bien. Le logement doit se situer dans un secteur attractif : littoral, centre-ville urbain, grande métropole, à proximité d’axes de transport majeurs…

Si vous patientez pour acheter un bien cash, vu l’augmentation des prix partout en France depuis de nombreuses années, il est à parier que vous n’aurez jamais les fonds. C’est là tout l’intérêt du crédit immobilier.

Optimisez votre stratégie de financement

Pour réaliser un bon placement, bien choisir le financement est primordial. La question de la fiscalité est aussi importante puisqu’elle joue sur la rentabilité économique de votre investissement.

Imaginons vous achetez un bien locatif cash.
Votre investissement ne vous rapporte que ce que vous obtenez après imposition des loyers perçus (impôt sur le revenu et prélèvement sociaux).

Deuxième cas de figure, vous achetez un bien avec un apport personnel limité et le reste via un crédit immobilier. Bien sûr s'ajoutent les mensualités du crédit, cependant avec l’argent que vous n’avez pas dépensé vous pouvez faire un placement dans une assurance vie par exemple ou dans un autre produit financier ou alors effectuer un deuxième investissement locatif.

L’idée est de faire une deuxième opération ou de diversifier son patrimoine financier et immobilier.

C’est pourquoi, avant de vous lancer dans votre investissement immobilier, vous devez réfléchir. Quel montant d’apport mettre ? Quelle est la répartition la plus intéressante entre l’argent personnel et la part du crédit immobilier. Cela nécessite de nombreux calculs, on vous l’accorde, mais le résultat en vaut la chandelle.

Des taux d’intérêt encore bas pour une meilleure rentabilité

Les taux d’emprunt immobiliers moyens se maintiennent à des niveaux encore bas malgré leur remontée progressive ces derniers mois. La tendance est clairement à la hausse, mais les meilleurs dossiers peuvent espérer obtenir des taux encore très attractifs.

Selon les dernières données récoltées, sur 10 ans, le taux moyen est de 1,06 %, 1,29 % sur 15 ans, 1,43 % sur 20 ans. Cela signifie en tant qu’investisseur que le coût du crédit demeure encore faible. De plus, un taux d’emprunt signifie que vous pouvez emprunter une somme plus importante.

En investissant dans un bien dont le rendement locatif est de 3 à 5 % avec un crédit autour de 1,4 %, la rentabilité de votre opération demeure très intéressante.

On voit que l’écart entre ces deux valeurs tire la rentabilité économique de votre  investissement à la hausse. La conjoncture fait qu’il est plus attractif de s’endetter pour gagner de l’argent aujourd’hui.

Les avantages fiscaux liés au crédit immobilier

La déduction des intérêts d’emprunt

L’autre intérêt d’avoir recours à un crédit immobilier est que vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos impôts. Ces intérêts, qui peuvent représenter plusieurs centaines d’euros chaque année, sont en effet considérés comme une charge déductible.

C’est l’un des avantages à emprunter pour faire un investissement locatif. Lorsque vous achetez votre résidence principale, vous ne pouvez pas déduire les intérêts d’emprunt de vos impôts. Attention, tous les régimes fiscaux ne permettent pas de déduire les intérêts et les frais de l’emprunt.

Les intérêts d’emprunt peuvent être déduits dans le cas d’une location vide ou d’une location meublée. La déduction se fait en revanche uniquement dans le cadre du régime réel. Les régimes forfaitaires sont exclus c’est-à-dire le régime micro-foncier pour une location nue et micro-BIC pour une location meublée.

Comme le précise le Bulletin Officiel des Finances Publiques “les contribuables soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location.”
Toutes les dépenses en termes de crédit immobilier qui ne rentrent pas dans ce cadre ne sont pas admissibles.

Vous devez déclarer vos revenus fonciers au réel. Le régime réel que ce soit dans une location nue ou meublée est automatique passé un certain montant de revenu locatif. Dans une location nue, lorsque vos revenus locatifs dépassent 15 000 € et 72 600 € de recette pour une location meublée.

Mais ce régime fiscal peut aussi être sélectionné à la discrétion du propriétaire. Ce régime, plus compliqué que les régimes forfaitaires, permet de déduire l’ensemble des frais réels qui pèsent sur le logement et de pratiquer l’amortissement.

La déduction de l’assurance de prêt

Vous pouvez déduire de votre imposition également l’assurance du prêt. Si cela n’est pas autorisé pour l’achat immobilier d’une résidence principale, vous bénéficiez toujours de cette déduction dans le cadre d’un investissement locatif.

Vous devez souscrire au régime fiscal réel pour en bénéficier, les régimes forfaitaires n’appliquent pas cette déduction des revenus fonciers.

D’autres frais déductibles

D’autres frais liés à votre emprunt immobilier peuvent aussi être déduits.
C’est le cas des frais de constitution du dossier, des frais de garantie, des frais de mainlevée ou encore des agios et commissions bancaires.

Peut-on déduire les intérêts d’emprunt si le logement n'est pas loué ?

Oui il est possible de déduire les intérêts d’emprunt si votre bien locatif n’est pas occupé par un locataire. C’est le cas si vous avez acheté un logement ancien et que vous avez effectué des travaux.

L’arrivée du locataire est décalée la première année, mais vous pouvez commencer à déduire les intérêts d’emprunt dès l’année de souscription du prêt.

Conclusion

Vous l’aurez compris, investir en empruntant est une solution qui peut être plus intéressante qu’un achat cash dans le cadre d’un projet d’investissement locatif. À l’inverse on vous déconseille fortement d’emprunter pour investir en bourse, le risque n’est pas le même et cela peut se révéler désastreux s’il y a un retournement des marchés financiers.

Faut-il un apport pour emprunter ?

Cependant dans les faits pour pouvoir emprunter vous avez besoin de fournir 10 à 20 % du prix d’achat à la banque sous forme d’apport financier. L’apport personnel est quasi obligatoire, même si certains dossiers, les meilleurs peuvent espérer obtenir un prêt sans apport.

L’apport n’est pas obligatoire pour emprunter.

Les banques sont frileuses à l’idée de financer l’intégralité de votre prêt immobilier, car en cas de problème (saisie et revente), elles ne pourraient pas récupérer les différents frais (frais de notaire par exemple). Pour financer votre investissement immobilier, il faudra par conséquent penser à préparer une somme d’argent dédiée et à soigner ses comptes.

Par ailleurs, plus le montant de l'apport est important, plus la banque va vous offrir le meilleure taux de crédit.

Comment emprunter pour investir dans l'immobilier ?

Pour obtenir un crédit immobilier, vous devez constituer un dossier d'emprunt et vous tourner vers un établissement bancaire, un organisme de prêt ou un courtier. Le dossier comprend des pièces justificatives, des éléments relatifs à vos ressources et ce qui concerne le bien sur lequel porte la demande de prêt.

Afin de décrocher un crédit immobilier, il est important que vous disposiez d’une situation professionnelle stable et de revenus réguliers. Votre projet immobilier doit être préparé longtemps en amont, vous devez connaître votre capacité d’emprunt. La santé de votre compte en banque sera auscultée donc faites en sorte de ne pas avoir de crédit à la consommation.

La banque vérifiera qu’avec le prêt votre taux d’endettement ne dépasse pas 35 % et que vous avez un reste à vivre suffisant. Même si cela n’est pas obligatoire, il est d’usage de fournir un apport personnel pour emprunter de 10 % du prix d’achat du bien.

Est-il possible d'emprunter sur 25 ans pour du locatif ?

Les recommandations du Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) fixent la durée d’emprunt maximum à 25 ans. Pourtant, il est rare que les banques prêtent à des investisseurs locatifs au-delà de 20 ans.

Pourtant cela est avantageux puisqu’un emprunt sur 25 ans vous  permet de payer des mensualités plus faibles et donc de plus facilement rembourser. L’effet de levier est aussi plus intéressant aussi sur 25 ans.

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