Investissement immobilier : pourquoi c’est le bon moment ?

Masteos
26.1.2023
Investissement immobilier : pourquoi c’est le bon moment ?
Masteos
26.1.2023

C’est quand, le meilleur moment pour investir ? La question revient dans la bouche de tous nos investisseurs. L’année 2022 n’a pas été avare en bouleversements : guerre en Ukraine, inflation galopante, difficultés sur les chaînes logistiques, une économie toujours impactée par le Covid, etc. 

Alors est-ce qu’il faut attendre que les prix immobiliers baissent ? Que les taux montent encore plus ? Des interrogations qui en font hésiter plus d’un et les paralysent au moment de se lancer.

A Masteos, on a pas de baguette magique pour vous dire quoi faire. Par contre, ce dont on est sûr c’est qu’attendre signifie :

  • des opportunités d’investissement auxquelles vous passez à côté
  • que la hausse des taux d’intérêt vous pénalise chaque mois davantage
  • qu’en ne faisant rien ce sont autant de loyers que vous ne touchez pas
  • que d’autres s’enrichissent à votre place

Le seul investisseur perdant, c’est celui qui attend

Prendre son temps pour réfléchir, peser le pour ou le contre, pour un projet immobilier qui va coûter des dizaines de milliers d’euros. Rien de plus logique. 

Par contre, retarder pendant des mois et finalement ne rien décider, c’est se condamner à ne pas construire son patrimoine et à perdre de l’argent. Chaque mois perdu, c'est un loyer en moins et des revenus que vous ne toucherez pas.

Profiter des prix immobiliers qui baissent

L’info est partout dans la presse spécialisée et grand public, les prix des logements ont baissé ces derniers mois.

Sur Paris, la baisse est ancienne encore faut-il le rappeler. Les prix au mètre carré y ont chuté en moyenne 0,8 % sur l’année écoulée selon les données fournies par MeilleursAgents. 

Idem dans les 10 plus grandes villes du pays. 2022 va rester une année de hausse (+ 4%) par contre la tendance des deux derniers mois est à la baisse, - 0,1% depuis novembre. Les baisses sont encore plus marquées sur Rennes ou Bordeaux qui termine l’année à -2,4 %.  Dans les 50 plus grandes villes, les chiffres sont assez similaires, avec une variation à 0 % des prix sur le dernier mois. Les zones rurales restent encore légèrement en positif, mais pour combien de temps ?

On est clairement entré dans un nouveau cycle immobilier. Pour 2023, il y a fort à parier que les prix vont poursuivre leur baisse, dans quelle proportion ? 1% ? 4 % ? C’est encore un peu tôt.

Question : si les prix baissent pourquoi est ce que je n'attendrais pas avant d’investir ?

Mauvaise nouvelle pour ceux qui pensaient patienter tranquillement et attendre la chute des prix, ces derniers ne vont pas s’effondrer.

Malgré la forte augmentation de la dernière décennie. La demande locative demeure très forte que ce soit de la part des primo-accédants en location ou des investisseurs. La France manque tout simplement de logements.

Et la baisse des prix de l’immobilier ne compense pas la perte de pouvoir d’achat lié à l'élévation des taux

L’impact de l'augmentation des taux d’intérêt immobilier

Après des années de taux bas, autour de 1%, ces derniers se sont envolés avec le retour de l’inflation. 

En janvier 2020, le taux d’emprunt moyen pour un crédit immobilier sur 20 ans se situait à environ 1,2 %. En quelques mois on a assisté à un renversement complet. Selon le site Meilleurtaux, sur 20 ans, les bons dossiers d’emprunt peuvent espérer un taux de 2,44 %. Le double en 12 mois !

Qu’est ce que cela représente pour un emprunteur ?

Tout simplement une baisse drastique de sa capacité d’emprunt et d’investissement.

Imaginons que vous empruntez 200 000 € pour financer l’achat d’une maison :

  • En 2021, avec un crédit sur 20 ans au taux de 1,4 %, le coût du crédit était de 29 421 € avec des mensualités de 956 €
  • En 2022, avec un crédit sur 20 ans au taux de 2,5 %, le coût total du crédit est 54 354 € avec des mensualités de 1060 €

Le coût du crédit a quasiment doublé ! Oui doublé !

La hausse des taux d’intérêt n’est en plus pas terminée. Selon les projections des différentes institutions ce taux va dépasser les 3 % l’année prochaine. Chaque mois qui passe votre capacité d’emprunt s’amenuise et le coût du crédit grimpe.

Certes on vous l’a expliqué au dessus, les prix baissent (légèrement). Pour autant, comptez là-dessus est un mauvais calcul.

Prenons pour hypothèse une baisse des prix de 5 % sur 2023. 

Vous deviez emprunter 200 000 euros, le montant passe à 190 000 €. Une belle économie par contre si on reprend nos calculs précédents.

  • En 2022, faire un prêt à 2,5 % 200 000 € vous coûte  54 354 €
  • En 2023, faire un prêt à 3 % 190 000 € vous coûtera 62 898 €

C’est à dire que malgré une hypothétique baisse des prix de 5 %, ce qui est énorme, le crédit va quand même vous coûter plus cher.

Attendre que les prix baissent est un mauvais calcul pour tout investisseur.

La question du taux d’usure

Tout n’est pourtant pas rose au pays de l’investissement locatif.

La question du taux d’usure s’est posée de manière brutale pour nombre de ménages ces derniers mois qui ont fait une demande de crédit que ce soit pour un achat immobilier ou un investissement. Le taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximum légal pour chaque type de crédit fixé (prêt sur 10 ans, à taux fixe, à taux variable etc.) sert à protéger les consommateurs pour éviter le surendettement.

Problème ce taux d’usure n’est pas relevé assez rapidement à mesure que les taux d’intérêt augmente, il y a donc un effet ciseau.

Si bien que l'augmentation des refus de crédit immobilier a littéralement bondi en 2022. En novembre, les refus de prêt ont augmenté de 25 % par rapport à novembre 2021.

La question pour 2023 est de savoir si le taux d’usure sera remonté plus rapidement pour éviter de vous pénaliser lorsque vous souscrirez à un crédit. La question de l'augmentation des mensualités va aussi se poser pour de plus en plus de ménages, même si cela concerne en priorité ceux qui achètent leur résidence principale.

Pourquoi faire confiance à la pierre pour investir en 2023 ?

Inflation, augmentation des taux d’intérêt, problématique du taux d’usure, les indicateurs pour investir posent question. Pourtant, l’investissement dans la pierre demeure dans ce contexte toujours aussi pertinent à nos yeux.

Un placement sécurisé

La pierre est une valeur refuge, tout comme l'or, c’est encore plus vrai pendant les périodes de crise comme celle que nous traversons.

Acheter un logement constitue un actif tangible dans lequel habitent des locataires. Se loger est un besoin primaire et il y aura toujours ce besoin.

La chute du Bitcoin dans l’année ou la faillite de FTX, sont autant de signes que seule la pierre peut vous protéger efficacement

Une excellente demande locative

Tous les ans, les augures parlent du krach immobilier à venir. Et chaque année les prix augmentent ou se stabilisent à un haut niveau comme actuellement.

La raison ?
Contrairement à ce qui a pu se passer en Espagne en 2008, en France, la demande en logement est très importante. La croissance démographique, la concentration des activités dans les métropoles, l’effet de littoralisation des populations rendent les besoins en logement plus pressants chaque année sur la plupart du territoire.

La construction de logements neufs étant à la traîne pour diverses raisons. C’est à l'ancien de pallier ce déficit. C’est pourquoi investir dans l’immobilier ancien demeure une excellente idée sur le long terme.

Un placement rentable

L’investissement immobilier gagne le match face aux placements classiques (Livret A, livret développement durable, PEL…) ainsi que face à l’assurance vie. Même si les livrets ont vu leur taux augmenter cette année pour la première fois depuis de nombreuses années, le Livret A n’est jamais qu’à 2 %. Cela reste très inférieur à la rentabilité d’un investissement immobilier et très loin de l’inflation à 8 %. L’argent que vous placer dans les livrets perd en valeur réel rapidement. 

L’immobilier locatif propose en moyenne un rendement de 6 % brut. Certains investissements peuvent atteindre les 10 %, tout en étant beaucoup plus risqués. On préférera un investissement patrimonial et une gestion en bon père de famille pour garantir un rendement plus bas mais sécurisé.

Des prix qui baissent ou stagnent, mais pas partout

On parlait plus haut de baisse des prix, mais il faut relativiser cette donnée.

Sur Paris, le prix d'un logement est toujours en moyenne au dessus de 10 000 € par mètre carré. Et si ça Rennes ou Bordeaux, il y a une baisse de 2 à 3 %, c’est parce que la hausse avait été phénoménale ces dernières années. Au fond il s’agit plutôt d’un ajustement ou d’un rééquilibrage plutôt que d’une chute. D’ailleurs toutes les grandes villes ne baissent pas à l’image de Marseille dont les prix ont augmenté de 11,8 % cette année. 

Sur le long terme, hormis pendant des crises ponctuelles ou des conflits mondiaux, les prix immobiliers sont toujours en croissance.

Un moyen de lutter contre l’inflation

L’un des avantages notable de l’inflation est que l’argent que l’on doit à la banque perd en valeur. Chaque année qui passe avec une inflation haute réduit d’autant la valeur réelle de votre crédit immobilier.

De plus avec une inflation à 8 % et des taux d’intérêt à 2,5 % c’est comme si vous empruntiez avec un taux réel négatif. 

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Est-ce le moment d'acheter un bien immobilier 2023 ?

Malgré un contexte inflationniste et une hausse des taux d’intérêt, le marché immobilier reste propice à un investissement en 2023. La demande locative demeure forte et la hausse des prix se poursuit dans de nombreuses métropoles type Marseille. De plus, le montant des loyers étant indexé sur l’inflation, ces derniers vont aussi croître en 2023.

Acheter un bien ancien classé G au DPE et faire des travaux de rénovation, c'est la meilleure idée d'investissement locatif pour 2023

De plus, 2023 c’est l’année où profiter d’une décote sur certains bien anciens, notamment ceux classés G au DPE. La classe G étant interdite à la location à partir du 1er janvier 2023 rappelons le. Conséquence de nombreux biens vont se retrouver sur le marché. Les prix pour des logements considérés comme des passoires thermiques sont inférieurs de 10 à 15 % par rapport un bien mieux classé au DPE. Beaucoup de propriétaires n’ont pas l’envie de faire des travaux de rénovation pour les rendre conformes à la location. 

Plutôt que de vous lancer dans un investissement locatif à la rentabilité basse avec la loi Pinel ou le dispositif Censi Bouvard, notre vrai conseil de l’année est d’investir dans un bien nécessitant des travaux de rénovation. Rénover un logement, appartement ou maison, c’est améliorer le confort de vie des locataires mais surtout accroître la valeur du bien et le rendre sexy pour une future vente. Vous augmentez aussi vos revenus locatifs et la rentabilité avec un bien de meilleur qualité.

Est-ce que le prix de l'immobilier va baisser en 2023 ?

Exercice délicat que de dire de quoi l'avenir sera fait.

Plutôt que de tenter de vous donner des chiffres, qui ne sont pas à l'abri d'un changement complet (l'année 2022 en est l'exemple type). On peut néanmoins dégager des tendances qui s'inscrivent dans la durée.

Paris ne devrait pas connaitre d'effondrement des prix. La baisse remarquée de 2 % devrait se poursuivre dans des proportions tout aussi limitées. Quoiqu'il en soit investir à Paris demeure l'investissement par excellence pour se construire un patrimoine pérenne.

Les grandes métropoles régionales devraient connaitre des situations contrastées. Celles ou la hausse des prix est ancienne et importante comme Bordeaux ou Rennes ont atteint une sorte de plateau. Ce qui n'est pas encore le cas à Marseille ou Lille, des métropoles où l'élévation des prix devrait continuer.

La hausse des prix devrait aussi se poursuivre sur la façade Ouest, qui attire des milliers de Français chaque année. Même si des premiers signes de fléchissements se sont fait sentir en Bretagne. Les littoraux ont toujours la cote et c'est la que les prix vont continuer à progresser notamment pour ceux qui veulent acheter une maison en tant que résidence principale ou résidence secondaire.

Pour le prix d'une maison ancienne en Province, de manière générale, après une forte hausse, les notaires de France parlent d'atterrissage des prix en 2023.

Dans tous les cas, il vaudra toujours mieux miser un un logement ancien quand on voit la tendance des prix dans l'immobilier neuf. Maison ou appartement, dans le neuf la croissance est forte et devrait se poursuivre  en raison des coûts de construction et des prix des matériaux.

Questions fréquentes

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