Gestion locative : gérer seul ou passer par une agence ?

C'est enfin le moment de la gestion locative : votre investissement s'est passé comme sur des roulettes, de l'acquisition à la rénovation en passant par l'ameublement.

Si ces premières étapes sont importantes, la gestion locative de votre bien et sa commercialisation auprès des locataires seront encore plus déterminantes sur le long terme.

En tant que propriétaire bailleur, vous avez plusieurs options. La première est la plus répandue : faire appel à une agence, signer un mandat de gestion locative et déléguer l'ensemble du processus à un professionnel. Vous gagnez en tranquillité et vous vous contentez d'encaisser les loyers. Évidemment, ce service a un coût et un impact direct sur votre rendement locatif.

À l'inverse, si vous décidez de vous occuper de votre location en solo, vous devrez répondre aux sollicitations de vos locataires et vous occuper de la gestion technique, financière et administrative du bien. Des activités chronophages, mais qui peuvent avoir un impact sur vos flux financiers.

Aucun mode de gestion n'est supérieur à l'autre : si vous devenez propriétaire d'un seul logement, situé à deux rues de chez vous, et qu'il s'agit d'un studio étudiant, un logiciel de gestion locative et un peu d'organisation sont suffisants.

Si on parle d'un immeuble de rapport de six lots, situé à l'autre bout de la France, une gestion professionnelle prend tout son sens.

Quelles sont les tâches associées à la gestion locative ?

La gestion locative est composée de trois grandes missions : la gestion administrative et financière, la gestion de procédure et la gestion technique du bien. Vous pouvez choisir de déléguer ces tâches, entièrement ou en partie, à une agence de gestion locative.

Gestion administrative et financière

Cette partie comprend la rédaction du bail de location, la gestion des flux financiers (encaissements et délivrance de quittance de loyer, restitution des dépôts de garantie...).

Gestion de procédure

Une location n'est pas un long fleuve tranquille : vous aurez à gérer de nombreuses procédures au cours de votre investissement. Les principales sont la gestion des loyers impayés (relances, mise en demeure), des sinistres (avec l'assurance), de litiges éventuels, et enfin les factures (taxe d'habitation, charges de copropriété...)

Gestion technique

La gestion technique recouvre l'ensemble des démarches qui relèvent du bon fonctionnement du bien. Il s'agit notamment du suivi des contrats de chaudière (votre locataire doit s'assurer de son entretien annuel), commander les diagnostics éventuels et mettre en œuvre les réparations nécessaires dans le logement.

Gérer seul : le choix du rendement

Pas besoin d'être un professionnel de l'immobilier pour effectuer seul la gestion locative de son bien, mais il est indispensable d'être organisé et bien informé sur vos obligations vis-à-vis de vos locataires. En solo, la gestion demande à la fois de la réactivité et de l'implication au quotidien.

Plusieurs étapes vous attendent, la première (et peut-être la plus importante) est l'organisation des visites et la sélection de vos locataires. Enfin, pas tout à fait la première, puisque auparavant, vous avez dû commercialiser le bien : prendre de belles photos du logement, écrire une annonce intéressante et la diffuser sur les plateformes de mise en relation immobilière.

À cette étape, vous devrez faire le tri entre les dossiers des locataires pour choisir ceux qui vous semblent sérieux et solvables. À ce moment seulement commence l'organisation des visites et le choix final des locataires, puis l'établissement de l'état des lieux.

Évidemment, la mise en location du bien est loin d'être la seule tâche que vous aurez à effectuer : on peut même affirmer que c'est la plus simple. Si elle peut se révéler chronophage sur le moment, un investissement dans une zone tendue et un locataire stable signifient que vous n'aurez pas besoin de vous en occuper si souvent que cela.

Les démarches administratives et techniques peuvent en revanche se révéler plus compliquées : ne pas laisser passer de dates importantes (et notamment la déclaration des revenus fonciers) s'occuper de la régularisation de charges de copropriété, gérer les retards de paiement et les relances, les sinistres éventuels... bref, la discipline peut vite devenir sportive.

Utiliser un outil de gestion locative

L'un des grands progrès de ces dernières années pour est la multiplication de logiciels et d'outils créés pour aider les propriétaires-bailleurs dans leur gestion locative.

Plutôt que d'avoir un gigantesque tableau Excel pour vous tenir à jour des échéances à venir (est-ce le moment de régulariser les charges ? Et la colonne "Assurance", l'aviez-vous créée pour l'assurance habitation de vos locataires ou pour votre propre assurance PNO ?), quelques dizaines d'euros annuels pour un logiciel de gestion peuvent se révéler une excellente affaire.

Leur principale force est d'automatiser les démarches dans le cadre de la gestion courante : générer un contrat de location, un état des lieux, envoyer des appels et des quittances de loyers à échéances fixes, réviser les loyers… autant d'étapes sensibles et importantes pour lesquelles une assistance virtuelle sera la bienvenue.

Quelles économies réalisez-vous ?

Le principal avantage à vous occuper seul de la gestion est l'économie réalisée : selon l'agence que vous choisirez, le coût peut aller de 4 à 8 % des loyers et des frais de gestion supplémentaires peuvent être facturés selon les prestations.

Annuellement, cela représente jusqu'à un mois de loyer, auquel il faut additionner le coût de mise en location, de 8 à 12 € par mètre carré (selon la tension immobilière de la zone) et d'établissement de l'état des lieux (3 € / mètre carré).

Ce service a forcément un impact sur votre rendement locatif : si votre service de gestion locative représente 5 % des loyers mensuels, votre rendement net en est diminué de 0,5 % en gérant seul. Il faut ajouter à cela les frais de mise en location et d'éventuels frais souvent cachés en petits caractères dans le contrat.

En effet, de nombreuses agences de gestion locatives facturent les interventions qu'elles peuvent mener. Lisez bien votre mandat de gestion locative pour éviter de tomber des nues en recevant des frais parce que votre gestionnaire a effectué la régularisation des charges de copropriété.

À vous de décider si votre tranquillité vaut ces dixièmes de points de rendement et le passage par une agence. Il n'y a pas vraiment de bonne réponse, seulement ce qui correspond le plus à votre projet.