Acheter un immeuble déjà loué ou libre : que choisir ?

Thierry Vignal
21.11.2022
Acheter un immeuble déjà loué ou libre : que choisir ?
Thierry Vignal
21.11.2022

Il y a certaines questions que tout être humain se pose à un moment de son existence : Dieu existe-t-il ? Vais-je faire ma vie avec cette personne ? Est-ce que je fais un investissement locatif dans un immeuble déjà loué ou vendu libre ? Quel est le sens de la vie ?

Nous tenterons dans cet article de répondre à l’avant-dernière de ces questions.

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport déjà loué ?

Réaliser un investissement dans un immeuble de rapport peut faire peur. La taille du projet et les sommes en jeu (prix d'achat, montant des travaux…) le destinent plutôt aux investisseurs chevronnés, mais pas que. Plusieurs solutions permettent de limiter les risques lorsqu'on se lance dans une telle aventure.

Investir dans un immeuble ancien déjà loué présente ainsi l'avantage de gommer beaucoup des incertitudes entourant la future rentabilité de votre bien.

Acheter un bien loué : un moyen de rassurer votre banquier

Si l'immeuble, et les logements qui le composent sont déjà loués, les revenus locatifs tombent et on en connaît déjà leurs montants. L’incertitude locative est minimale.

Pas besoin non plus de savoir si on arrivera à louer les lots et à quel niveau de loyer, puisqu’on a déjà la réponse en live.

Il y a toujours la possibilité d'un risque d’impayés non déclarés par le vendeur. On vous conseille de vérifier que tous les locataires paient bien leurs loyers et sont tous solvables. Vous pouvez demander au propriétaire les quittances de loyers perçus et les relevés de compte pour en avoir la certitude.

L'incertitude locative est minimale puisque les logements sont déjà loués et vous connaissez les loyers

Lorsque de la présentation de votre projet immobilier au banquier, celui-ci va regarder d'un meilleur œil votre demande de crédit. Vous aurez aussi plus de facilité à défendre un investissement immobilier sans apport personnel dans ce genre de situation.

Il peut se baser pour ses calculs sur des chiffres réels plutôt que des suppositions pour vérifier la viabilité et la rentabilité locative de l'opération.

Inconvénients et points à vérifier

Le type de bail

En revanche, vous héritez de locataires que vous n'avez pas choisis. C'est la même chose pour le type de baux, ces derniers vous sont transmis tels quels sans possibilité de les amender dans un premier temps.

Par exemple, si l’on veut faire de la location meublée pour profiter des avantages fiscaux du LMNP (loueur en meublé non professionnel). Dans le cas où l’immeuble est déjà loué avec des baux nus, cela va être compliqué de convaincre les locataires de refaire un bail meublé et racheter leurs meubles.

Pour rappel, la location nue peut se faire sous le régime foncier en direct ou bien via une SCI à l’IR ou à l’IS. La location meublée peut se faire en LMNP, en LMP, ou en SCI mais cette fois uniquement à l’IS.

Il vous faut trouver un immeuble de rapport qui s’adapte au régime fiscal choisi ou faire un arbitrage fiscal en fonction de l’immeuble. Pensez dans tous les cas à bien vérifier chaque bail dans le détail si les logements sont loués.

L'impossibilité de faire des travaux

Acheter un immeuble de rapport dans lequel les logements (studio, local commercial et autres) sont habités se traduit par une économie, vous n'avez pas besoin de faire de travaux (sauf s'il y a des urgences à traiter).

Cela veut dire qu'on ne peut pas faire de travaux de rénovation (et pratiquer l’amortissement fiscal qui va avec) ou de division, car les lots sont déjà occupés. Il va falloir subir des loyers qui ne sont peut-être pas à jour des vis-à-vis du marché locatif local.

Ce que l’on gagne en visibilité, on le perd souvent en potentiel locatif

Dernier point technique, lors de l’achat d’un immeuble vendu occupé, on est souvent amené à acheter les meubles si le vendeur louait meublé.

Il faut bien les valoriser à part, et non pas les inclure dans le prix du bien. La partie ameublement soustraite permet de faire baisser les frais de notaire qui sont calculés sur le prix de vente hors meubles.

Comment faire la rénovation des parties occupées ?

Doit-on prévoir un devis travaux pour les appartements à rénover, mais qui sont actuellement occupés par des locataires ?

Si le locataire reste encore quelques années dans ses murs, à quoi bon faire chiffrer une rénovation par un artisan, et demander à la banque un prêt travaux correspondant, que je ne pourrai pas utiliser tant que le locataire y vit.

Mon prêt travaux risque d’expirer (au bout d’un an généralement) avant d’avoir servi. Si je rénove pendant que le locataire est là, j’aurai dépensé un gros montant travaux, je l’aurai dérangé plusieurs semaines, et je ne pourrai pas augmenter le loyer pour autant.

Pour autant, si je ne prévois aucun budget/devis/prêt travaux pour les lots occupés, quand les locataires finiront par partir, ils me laisseront les appartements dans un état non optimal. Difficile de faire une mise en location immédiatement après le départ d'un locataire.

Je risque de me retrouver à sortir un montant à 5 chiffres de mon compte en banque pour financer les travaux de remise au propre des lots, ou passer par Cofidis. Surtout si l'appartement s'est transformé en passoire thermique.

C’est un peu la même situation qu’en cas de dépassement de devis travaux. En effet, les prêts travaux négociés post-acquisition entrent dans la catégorie des prêts à la consommation.

Les conditions sont donc beaucoup moins intéressantes que celles du prêt travaux obtenu lors de l’achat, rattaché au prêt immobilier lui-même.

Autre piste, plus ambitieuse : repartir sur un investissement immobilier dont le prêt travaux servirait à financer les travaux de l’investissement locatif précédent.

La solution ? Maximiser l’enveloppe travaux au début (rappelons-nous, on ne rembourse que ce qu’on utilise sur un prêt travaux), négocier si c’est possible le rallongement de la « date de péremption » du prêt travaux.

Ou utiliser au maximum le différé de remboursement (12, 24, 36 mois) pour se constituer la trésorerie nécessaire au coût de la remise au propre des lots au fur et à mesure du départ des locataires.

Comment investir dans un immeuble de rapport vide ?

A contrario, lorsqu'on achète un immeuble de rapport dont les lots sont libres, la première question que l’on se pose, et que votre banquier va poser aussi est : pourquoi cet immeuble est-il vide ?

Immeuble vide : un mauvais signe ?

Le premier réflexe est de penser, à tort ou à raison, que c’est parce que le propriétaire-bailleur n’a pas réussi à louer ses appartements.

Sans historique locatif récent, il faut formuler des hypothèses de loyer, de taux d’occupation et de turnover. Des données par nature incertaines que vous faites à partir d’estimations de valeur locative d’agences immobilières locales par exemple ou d’un test du marché locatif sur Leboncoin.

Vous pouvez mettre une fausse annonce sur Leboncoin avec les photos du bien convoité et voir le nombre de retours afin de quantifier la demande locative de la manière la plus fiable possible.

Votre objectif est de comparer la compétitivité de ses locations avec les autres annonces immobilières pour ajuster le montant du loyer.

L'opportunité de développer le potentiel locatif

L’avantage des biens vendus libres est que l'on peut rénover et agencer son immeuble locatif à sa guise.

Profitez-en pour amortir fiscalement les travaux, sélectionner vos locataires, et surtout, régime LMNP oblige (ou non), choisir les bons types de baux, et fixer vous-même les loyers.

Adapter le type de bail à la demande permettra de maximiser le potentiel locatif de votre immeuble

C'est toujours plus facile pour le nouveau propriétaire d’adapter le type de bail à la demande locative du marché immobilier local.

Par exemple, proposer des studios, des logements de petites surfaces ou une grande colocation à des étudiants lorsqu'on est à proximité d'un campus ou un pôle universitaire est le meilleur moyen d'éviter la vacance locative.

De manière générale, les locations meublées sont davantage prisées dans le centre-ville des métropoles dynamiques ou à proximité de pôles universitaires. Les locations nues sont davantage recherchées dans les zones plus périphériques, des lieux où les locataires se projettent sur long terme.

Il faut aussi savoir que du point de vue du vendeur, en théorie, un bien immobilier vendu loué a moins de valeur qu’un bien vendu libre d’occupation.

Pour cette raison, les propriétaires bailleurs attendent souvent le départ des locataires en fin de bail comme élément déclencheur pour vendre. On ne subit pas de discount sur le prix de vente et on laisse ainsi la liberté à l’investisseur immobilier le soin d'imaginer comment augmenter le rendement locatif.

Achat vide ou meublé ? Le verdict

Acheter un immeuble de rapport déjà loué permet de gagner en visibilité sur la performance locative. C'est le moyen le plus simple de voir si votre projet d'investissement est rentable ou non.

Cependant, cela vous prive de toute marge de manœuvre quant au niveau des loyers fixés, du type de baux, des locataires choisis, ainsi que de la liberté de rénover ou de réagencer les biens.

À l’inverse, investir dans un immeuble vendu libre d’occupation vous donne toute latitude de customiser votre stratégie de location, au prix d’une analyse poussée du marché locatif local en amont.

Liberté ou certitude, encore un arbitrage cornélien consubstantiel à toute existence humaine.

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Quel budget pour un immeuble de rapport ?

Il n'y a pas de budget type pour un immeuble locatif. Dans le centre-ville de métropoles, il peut vous en coûter plusieurs millions d'euros, alors qu'en zone périphérique, voire rurale, pour 100 000 € vous pourriez devenir propriétaire d'un immeuble.

Lorsque vous achetez un immeuble occupé, vous pouvez espérer une décote dessus. En effet, si tous les appartements sont occupés vous ne pouvez pas négocier les baux de location. Vous les récupérez en l'état. Impossible d'effectuer une hausse des loyers, voire des travaux lourds dans un premier temps.

On estime à 10 % la décote sur un immeuble occupé par rapport à un immeuble vide.

Comment trouver un immeuble de rapport à vendre rentable ?

La qualité de l'emplacement de l'immeuble de rapport est ce qui va déterminer sa rentabilité.

Comme pour un investissement locatif dans un appartement ou une maison, vous devez choisir avec soin la localisation de votre bien.

Si pour un appartement la vacance locative est compliquée à gérer et met à mal la rentabilité de votre achat immobilier, imaginez le tableau avec un immeuble composé de plusieurs appartements !

Nos conseils pour dénicher de la rentabilité avec un immeuble de rapport

  1. Privilégier les centres urbains dynamiques, plutôt que l'achat en zone rurale. Certes, vous avez plus de chance de trouver un immeuble à la campagne, mais pour ce qui est de le louer, c'est une autre affaire.
  2. Vérifier la tension locative de la ville, du quartier et de la rue. N'hésitez pas à aller jusqu'à ce niveau de détail.
  3. Observez les tendances : démographie locale (en hausse ou non), économie (installation de sièges sociaux, nouvelle zone d'activités…), réseau de transports en commun (nouvelle gare par exemple), installation de grands équipements de loisirs, culturels, etc.
  4. Proposez des appartements dans votre immeuble en adéquation avec ce que les locataires recherchent dans le secteur. S'il s'agit de familles, privilégiez les grandes surfaces, inversement si la demande locative provient en priorité des étudiants.
  5. Achetez un bien avec travaux pour augmenter la rentabilité. En effet, en réalisant des travaux vous allez pouvoir optimiser l'immeuble comme bon vous semble. Redécouper le logement, ajouter de nouvelles pièces, refaire les salles de bains… Un bien rénové trouvera facilement preneur et vous permettra de bénéficier d'avantages fiscaux.

Comment acheter un immeuble de rapport sans apport ?

Investir sans apport personnel consiste à acheter un bien immobilier sans avoir à apporter d'argent à la banque.

Autrement appelé prêt à 110 %, ce type de prêt est très recherché par les investisseurs avertis puisque tous les frais sont supportés par l'établissement bancaire (à l'exemple des frais de notaire). L'effet de levier avec un tel emprunt est maximal.

Mais pour réussir l'achat d'un immeuble sans apport, il va falloir soigner votre dossier. Tous les investisseurs ne peuvent prétendre à ce genre de prêt. Vous devez avoir un profil d'investisseur solide : pas de découvert, des revenus stables, des restes à vivre important…

Lors de votre rencontre avec le banquier, vous devrez défendre le business plan de votre investissement dans un immeuble. Montrer que les rentrées d'argent grâce aux loyers seront importantes, que le bien est idéalement situé, que la demande locative sera au rendez-vous, etc.

Si votre demande de prêt ne fonctionne pas dans une banque, vous pouvez vous diriger vers un courtier. Ce dernier va mettre en concurrence plusieurs banques pour vous trouver le prêt sans apport le plus intéressant et les meilleures conditions d'emprunt.

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