Immeuble locatif : définition, achat, financement

Thierry Vignal
14.11.2022
Immeuble locatif : définition, achat, financement
Thierry Vignal
14.11.2022

À la question qu’est-ce qu’un » immeuble locatif ? La réponse est simple : tout simplement le meilleur placement immobilier dont on peut rêver.

Plutôt que d’acquérir différents logements, cette fois vous achetez un immeuble. Conséquence : des économies d’échelle et une meilleure rentabilité locative.

Qu’est-ce qu’un immeuble locatif ?

L’investissement locatif en immeuble de rapport consiste à devenir le seul propriétaire d’un bâtiment qui comprend des logements et pas que : local commercial, parking, garage, cave, combles.

Définition

Immeuble locatif est un terme synonyme d'immeuble de rapport tout comme immeuble à loyers. L’immeuble est de « rapport » parce qu’il « rapporte à son propriétaire » les loyers des personnes qui y résident. Le propriétaire une fois son emprunt remboursé peut devenir rentier de son immeuble.

L'immeuble est dit de rapport parce qu'il rapporte à son propriétaire

Un immeuble locatif est détenu en monopropriété et divisé en plusieurs lots. C’est un habitat collectif sans statut de copropriété. Il n’y a donc qu’un seul propriétaire qui gère et décide pour l’intégralité du bien. Il peut s’agir de vous en tant que personne physique ou via une personne morale comme une SCI.

Les immeubles de rapport sont apparus au cours du 18e siècle, mais c’est véritablement durant le Second Empire et la période Hausmann qu’on note leur essor. Des investisseurs achetaient des terrains pour y construire un immeuble divisé en plusieurs logements.

Ils répondent à cette époque à la forte demande en logements. Les immeubles locatifs constituent la forme urbaine principale jusqu’à l’arrivée des copropriétés et de la promotion immobilière.

Quels sont les avantages de l’immeuble locatif ?

Conçu pour maximiser le rendement locatif, l’immeuble de rapport est le bien locatif par excellence.

Les principaux avantages sont

  • Une excellente rentabilité locative avec un prix au mètre carré attractif
  • Pas de frais de copropriété
  • Un coût des travaux de rénovation réduit
  • Un risque locatif réparti entre les différentes logements

Une meilleure rentabilité locative

Un immeuble de rapport présente toujours une meilleure rentabilité qu’un logement de taille équivalente. Plusieurs raisons à cela.

Vous l’avez sûrement constaté, le prix au mètre carré d’un bien avec une grande surface est moins élevé que pour un studio. Les grands appartements sont des biens qui s’échangent peu et sont moins demandés si on compare aux studios.

Le studio étant plus abordable financièrement et la demande locative forte sur ce type de bien, le prix au mètre carré sera supérieur à votre immeuble locatif. Investir dans un immeuble de rapport c’est comme acheter en gros. Le vendeur sera aussi plus sensible à une négociation.

Si bien qu’à surface équivalente, le prix au mètre carré sera moins important de quoi gagner des points de rentabilité.

Vu le montant de l'opération n'hésitez pas à négocier le prix d'achat

Vu l’opération immobilière, vous êtes également en mesure de négocier le prix d’achat. Ce serait dommage de passer à côté surtout si l’immeuble a des défauts. Les vendeurs seront plus enclins à faire des efforts. C’est pourquoi on vous recommande de cibler les immeubles qui nécessitent des travaux de rénovation, en plus des avantages fiscaux.

Néanmoins, avant l’achat, prenez quelques précautions. Demandez l’historique des travaux, le détail des frais et charges de gestion locative pour éviter toute mauvaise surprise.

Être le seul maître à bord

Devenir propriétaire d’un immeuble locatif signifie que VOUS décidez de la stratégie d’investissement à mener. Vous n’êtes pas gêné par d’autres copropriétaires ou autre, vous êtes libre de décider ce qui sera le plus rentable selon vous. Reconfigurer les logements, séparer des pièces, les fusionner, faire des travaux de rénovation, l’éventail des choses que vous pouvez faire est large.

Pensez à faire des travaux d’amélioration et d'amélioration thermique : rénovation de la toiture, remise aux normes électriques, réfection des parties communes, ravalement de façade, modernisations des salles de bain, des cuisines, refaire les sols et revêtements, installer des systèmes de chauffage individualisés et performants, remettre au goût du jour la décoration…

Tous ces travaux, même s'ils représentent une belle somme d'argent, permettent d’accroître la valeur locative de votre immeuble et de diminuer le risque de vacance. En proposant des logements rénovés sur le marché immobilier, vous augmenterez la demande locative pour vos biens.

Avec un immeuble locatif, il est possible de mutualiser les travaux de rénovation pour réduire leur coût par appartement. Vous allez pouvoir faire des économies d'échelle comme sur le prix d’achat des matériaux.

Quels sont les inconvénients de l’immeuble locatif ?

Graal de l’investisseur immobilier, l’immeuble de rapport n’est pas exempt de défaut qu’il faut avoir en tête avant de concrétiser.

L’immeuble de rapport est un projet financier lourd, les banques peuvent vous refuser le prêt pour une telle opération ou demander un apport personnel conséquent.

Investir dans un immeuble de rapport c’est aussi prendre sur soi toutes les charges financières qui pèsent sur l’immeuble. Problème dans la toiture, ravalement de façade à faire, remise aux normes électriques, changement d'ascenseur… autant de travaux qui coûtent et dont vous devez vous occuper.

Si vous avez des locaux commerciaux et des logements en rez-de-chaussée, ces derniers seront aussi plus difficiles à louer. Le risque de vacance locative pour ces derniers demeure important.

Où investir dans un immeuble locatif ?

Même pour un immeuble locatif, qui théoriquement a une meilleur rentabilité qu’un simple investissement immobilier locatif, la qualité de l’emplacement est essentielle.

Vous devez cibler en priorité les villes où la demande locative est la plus forte, dans des métropoles dynamiques et des centres urbains attractifs. Privilégiez aussi les villes étudiantes et la proximité des campus, mais aussi les gros bassins d’emploi et les zones où les entreprises recrutent. Il ne faut pas se fier au seul indicateur de la rentabilité locative pour investir dans un immeuble.

Pensez à adapter les prestations et le type de logements au public visé. Si vous investissez dans un centre-ville d’une métropole, le public visé est composé d’étudiants, et de jeunes actifs. Il faut pouvoir proposer aux locataires des studios, T1 ou T2. Si votre immeuble est plus éloigné du centre, il va davantage s’adresser aux familles qui elles cherchent de grandes surfaces T4, T5 avec des places de parking sécurisées.

Vous avez vu un immeuble avec un taux de rentabilité à plus de 12 % ? Méfiance. Il y a de fortes chances que la localisation du bâtiment soit moyenne ou dans une campagne reculée. Vous prenez le risque de n’avoir pas vos logements occupés à 100 % tout au long de l’année.

L’état des locations dans l’immeuble

Un autre aspect à prendre en considération est l’état locatif des lots qui composent l’immeuble. Faut-il mieux acheter un immeuble locatif libre ou loué ? En effet, les logements peuvent être :

  • inoccupés
  • loués
  • certains sont loués d’autres non

L’inconvénient d’avoir des logements loués est que vous ne pourrez pas faire des travaux immédiatement hormis dans les parties communes. Par contre, un appartement déjà loué est la garantie de percevoir des loyers et de ne pas avoir de vide locatif.

Comment investir dans un immeuble locatif ?

Si vous envisagez d’investir dans un immeuble de rapport, vous avez dû vous en rendre compte, il s’agit de biens difficiles à dénicher. Vous trouverez peu d’annonces immobilières en ligne, les immeubles sont rares et recherchés. L’idéal est de se rapprocher de spécialistes, d’agents immobiliers qui disposent d’un vaste réseau (agences immobilières, office notarial) ceux capables de vous proposer des biens « off market ». Il faut être patient pour dénicher la perle rare.  

Comment financer un immeuble locatif

L’immeuble de rapport permet de réaliser des économies d’échelle et offre une meilleure rentabilité locative. Encore faut-il réussir à financer son immeuble. Si le prix au mètre carré est moins élevé que pour les autres types de logements, il n’en reste pas moins que le coût d’achat est conséquent.

Vous pourrez trouver des immeubles de rapport à des prix corrects dans des villes moyennes, en revanche pour les dénicher dans les métropoles comme Paris ou Lyon, c’est autrement plus complexe et le coût est conséquent. On parle d’opérations dépassant le million d’euros. Par contre, le risque locatif y est très bas.

À moins d’être doté d’une énorme capacité financière, le prêt immobilier est quasi-obligatoire pour ce genre de projets. Un achat d’immeuble locatif étant une opération rare, votre dossier bancaire devra être solide pour convaincre votre banquier. Pensez à accompagner votre dossier de tous les documents comme : l’historique d’achat et de gestion locative, les frais et charges locatives, les travaux prévus…

L’investissement en immeuble de rapport ne s’adresse pas aux investisseurs débutants, cela demande un peu de vécu dans l’immobilier. Vous êtes donc au fait de comment convaincre un banquier. En revanche, pensez à demander un différé de remboursement, c’est particulièrement utile si vous vous rendez compte qu’il y a des travaux supplémentaires à faire avant la mise en location.

Quelle fiscalité choisir pour son immeuble locatif ?

Le choix du régime fiscal n’est pas à prendre à la légère. Vu les montants en jeu avec un investissement en immeuble de rapport, prenez le temps de sélectionner le régime le plus adapté à votre projet. D’ailleurs, selon la nature de l’immeuble vous pourrez utiliser des dispositifs fiscaux comme la loi Malraux ou la loi Denormandie. Vu la diversité des montages fiscaux, le mieux reste de faire appel à des experts-comptables.

Vous pouvez acheter votre immeuble via une société (SAS, SARL) et être redevable à l’impôt sur les sociétés. En investissant via une Société Civile Immobilière (SCI), vous pouvez faire le choix de rester imposable à l’impôt sur le revenu (IR).

Un immeuble acheté en nom propre est soumis à l’impôt sur le revenu :

  • Si les logements sont loués nus, vous déclarez des revenus fonciers, mais vu la fiscalité peu avantageuse, on vous déconseille fortement d’y avoir recours.
  • Si les logements sont loués meublés vous avez le choix entre le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) entre micro-BIC ou le régime du réel, mais vous pouvez aussi opter pour le statut de loueur meublé professionnel (LMP), cela dépendra des revenus locatifs

Plusieurs montages financiers sont possibles même si les plus attractifs sont la SCI à l’IR grâce aux allégements fiscaux, et le LMNP en location meublée avec la possibilité de déduire les charges et de pratiquer le mécanisme de l’amortissement.

Comment gérer un immeuble locatif ?

Un immeuble de rapport, selon le nombre d’appartements qu’il comprend peut s’avérer difficile à gérer. Vous ne bénéficiez pas d’un syndic de copropriété pour s’occuper de votre bien, et s’il y a un souci à régler, des travaux à entreprendre vous devez vous en occuper seul.

Bien sûr, vous pouvez toujours gérer seul votre immeuble, mais cela peut rapidement devenir une occupation à plein temps si vous avez de nombreux logements en location. La motivation ne fait pas tout.

Pour un gain de temps, rien de tel que de déléguer la gestion locative à des professionnels spécialistes. Pour un immeuble de rapport, les missions peuvent être extrêmement chronophages puisqu’il faut multiplier toutes les tâches par le nombre de logements dans votre immeuble.

C’est pourquoi la majorité des investisseurs en immeuble de rapport passent par des agences immobilières spécialisées pour gérer leur bien.

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