Comment choisir entre l'immobilier patrimonial ou l'investissement à haut rendement ?

Anne-François Houzel
18.11.2022
Comment choisir entre l'immobilier patrimonial ou l'investissement à haut rendement ?
Anne-François Houzel
18.11.2022

Les offres alléchantes d’investissement locatif qui promettent des rentabilités à plus de 10 % sont légion sur internet. Est-ce pour autant une stratégie souhaitable pour investir dans l’immobilier ? Peut-on réellement miser sur une stratégie d’investissement à haut rendement ? Ou faut-il plutôt privilégier une stratégie patrimoniale et miser sur la prise de valeur du bien ?

Quelle différence entre investissement patrimonial et haut rendement ?

Avant toute chose, il est nécessaire de définir les termes du débat et de savoir ce qu’on entend par investissement “patrimonial” et investissement à “haut rendement”. 

Qu’est-ce qu’un investissement à haut rendement ?

L’immobilier à haut rendement correspond à une catégorie de biens dont la rentabilité brute est supérieure ou égale à 10 %. Ce sont des logements qui, sur le papier, rapportent beaucoup et vont générer un cashflow positif. 

Le but est de maximiser les revenus tirés du bien tout en minimisant le prix d’achat et les charges. L’investissement n’a pas vocation à être conservé, on est sur du court terme. Le but est d’utiliser le cashflow positif pour réinvestir rapidement tout en profitant des avantages fiscaux associés. Facile non ?

La réalité est un peu plus complexe que les titres de vidéos YouTube qui vous expliquent comment devenir rentier en trois ans.

Dans les faits, pour gagner des points de rentabilité, vous allez louer un bien souvent dégradé (pas question d’y faire des travaux ou alors le strict minimum) et le gérer vous-même pour économiser sur la gestion locative.

Vu l’implication administrative et financière qui en résulte, gérer plusieurs biens peut rapidement devenir un vrai métier. Il est certes possible de mener à bien une stratégie à haut rendement avec succès, encore faut-il accepter un niveau de risque élevé et une grosse implication de votre part.

Et si c’est un travail à plein temps, ce n’est plus vraiment une rente, n’est-ce pas ?

Qu’est-ce qu’un investissement patrimonial ?

Un investissement immobilier patrimonial consiste à investir dans des biens qui vont conserver de la valeur grâce à leur emplacement et leur valeur intrinsèque. Vous investissez sur le long terme dans des quartiers de choix ou la demande locative est forte. 

Les logements sont construits avec des matériaux de qualité, il peut s’agir d'appartements en pierre de taille, d’une résidence de standing, d’un appartement haussmannien, etc. Dans tous les cas, l’investissement locatif a vocation à perdurer, avec une durée de détention assez longue.

Ce genre de logement attire davantage les locataires : les dossiers qui vous parviennent sont nombreux, ce qui vous donne l’embarras du choix pour choisir un occupant.

Pour ce type d’opération, le coût de l’achat immobilier est plus élevé, car les biens patrimoniaux se situent dans des secteurs prisés. En revanche, vous avez la sécurité de posséder un bien stable et qui prendra de la valeur dans le temps : vous êtes plutôt à l’abri des aléas de la conjoncture.

La rentabilité locative est plus faible, mais vous misez plutôt sur la prise de valeur et la plus-value à la revente. Comme son nom l’indique, l’immobilier patrimonial est aussi celui qui se transmet à travers les générations, celui que vous allez laisser à vos enfants. 

L’immobilier à haut rendement : high risk, et le reward ?

Sur le papier, l’investissement à haut rendement représente le Graal pour un particulier. Avec ce type de biens, vous allez aussitôt générer un cashflow positif et un complément de salaire. 

Cela signifie aussi que vous êtes prêt à accepter plus de risques à plusieurs niveaux, même si le jeu peut en valoir la chandelle.

Une prise de valeur incertaine 

Faire un investissement à haut rendement, c’est avant tout prendre un risque élevé. Vous misez sur une ville ou un quartier dans lequel les prix de l’immobilier sont relativement faibles, ce qui vous permet d’acheter une surface plus importante.

Prenons un exemple : si vous disposez de 500 000 € à investir, vous pouvez acheter un petit immeuble de rapport de 169 m² à Lille, ou un très gros immeuble de rapport de 391 m² à Elbeuf. 

D’une part, vous aurez moins de lots à gérer (on y revient), mais il est surtout probable que le “petit” immeuble lillois prenne davantage de valeur que son homologue à Elbeuf.

Dernier avantage et non des moindres : votre bien lillois est sans doute beaucoup plus liquide qu’un bien situé à Elbeuf. Simple question d’offre et de demande.

Ainsi, en cherchant un prix plus bas et une rentabilité plus élevée, vous vous dirigez forcément vers des zones et des emplacements moins dynamiques, moins bien desservis en transports en communs, mais aussi… en locataires.

Un risque de vacance locative élevé

Qui dit quartier ou ville moins attractive dit aussi demande locative inférieure. Il y a fort à parier que vous allez passer du temps à chercher le locataire ou à le garder. Vous n’allez pas pouvoir sélectionner le locataire que vous voulez dans différents dossiers, mais plutôt accepter le premier venu. 

Concrètement, vous aurez beaucoup plus de liberté et de sécurité dans le choix des quelque lots de l’immeuble lillois que des très nombreux lots à Elbeuf.

Les changements de locataire risquent également de prolonger les périodes de vacance locative. Maintenir la rentabilité de votre bien demandera alors beaucoup d’investissement personnel, pour anticiper la rotation des locataires et minimiser les périodes de carence.

La mauvaise gestion de la copropriété

Quartier dégradé, logement ancien pas rénové, il y a fort à parier que la gestion et l’entretien de la copropriété ne soit pas de premier ordre, surtout en zones périphériques de grandes villes.

Si tous les propriétaires-bailleurs de la copropriété sont à la recherche de rentabilité, il existe aussi un risque qu’ils freinent l’exécution de travaux d’entretien, ce qui participe à encore dégrader la copropriété.

Ce cercle vicieux peut vite devenir préjudiciable pour la valeur foncière de votre logement et la santé financière de votre investissement.

La prise en compte des travaux

Réaliser un investissement locatif dans l’ancien et le conserver pour une longue durée nécessite d’y effectuer des travaux d’entretien réguliers. Et le prix des travaux, contrairement à celui du foncier, ne dépend pas de l’emplacement.

Reprenons notre exemple précédent : vous avez investi 500 000 € pour obtenir 169 m² à Lille ou 391 m² à Elbeuf.

Si vous devez effectuer des travaux de rénovation dans 10 ans, au prix (très raisonnable) de 300 € /m2, vous en aurez pour 117 000€ à Elbeuf, contre un peu plus de 50 000 € à Lille, sans que cela se répercute sur la valeur du foncier. Au contraire, cette somme supplémentaire considérable vient s’imputer directement sur la rentabilité de votre investissement. 

Investir dans un bien à haut rendement ne signifie pas que vous deviendrez rentier immédiatement. Vous obtiendrez sans doute un flux de trésorerie positif en investissant dans un bien à 12 % de rendement, mais vous sacrifiez pour cela la tranquillité d’un investissement patrimonial. 

Au contraire, l'investissement patrimonial cumule les atouts que ce soit dans la prise de valeur et la sécurité au quotidien : demande locative, qualité des locataires, qualité de la copropriété…

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