Le coliving : le nouveau marché pour investir ?

Thierry Vignal
31.8.2022
Le coliving : le nouveau marché pour investir ?
Thierry Vignal
31.8.2022

Covoiturage, coworking et maintenant coliving, la tendance au partage s’enrichit avec ce nouveau concept d’habitation.

Le coliving est particulièrement prisé par les jeunes actifs, les plus nomades, ou ceux en quête d’une vie en communauté dans un lieu qui offre des services supérieurs à la colocation. 

Il se différencie de la colocation traditionnelle par plusieurs aspects : des durées de bail plus flexibles, un lifestyle affirmé et des services additionnels pour améliorer le quotidien (de type conciergerie). 

Pour un investisseur locatif, il s’agit là d’un marché en plein essor présentant une rentabilité intéressante même s’il n’est pas à la portée de tous. Comment réussir son investissement locatif en coliving ? Quelles sont les opportunités sur ce marché en pleine expansion ?

Qu’est ce que le coliving ?

Le coliving est un nouveau mode d’habitat partagé entre la colocation et l’hôtellerie importé des États-Unis. De l’anglais « co » et « living » que l’on peut traduire par « vivre ensemble  », le coliving n’est pas un type de logement à la définition stricte. Il n’y a pas un modèle, mais une multitude qui ont émergé, même si on peut dégager des éléments communs. 

Un logement en coliving est un grand appartement meublé (ou une maison) comprenant des chambres individuelles (ou des studios, des T2), auxquelles sont associées des salles de bains privatives. Ils se situent en règle générale dans les grandes métropoles ou dans les communes à proximité immédiate. 

Le logement dispose de grands espaces communs : salon, cuisine, salle de sport, jardin, piscine, sauna, rooftop, salle de cinéma, terrain de pétanque, etc. Dans certains immeubles de coliving hybrides, on retrouve aussi des espaces de coworking et de restauration. 

Version améliorée de la colocation, le coliving doit son attrait à son caractère all inclusive et ses services intégrés : conciergerie classique (service de pressing, de ménage, fourniture de linge de maison…), des cours de sports, de cuisine, de yoga, l’organisation de soirées, etc. La liste des prestations varie d’un coliving à l’autre et elle est véritablement immense.

Ce nouveau mode d’habitat vise à répondre à une clientèle exigeante prête à dépenser plus pour bénéficier d’un cadre de vie agréable et d’une prise en charge de son quotidien. Certains coliviving sont aussi conçus sous forme de résidences thématiques : coliving pour cinéphiles, coliving pour surfers, etc.

Une formule tout compris

Le coliving, c’est la promesse d’un logement clés en main en centre-ville, à proximité des transports, avec des services supplémentaires et peu de démarches administratives.

Le coliver paie une prestation globale où tout est compris : le prix de la chambre, les différents frais (électricité, abonnement internet et services numériques) ainsi que les services et les activités proposés. 

Comme pour la colocation, l’intérêt du coliving est aussi financier. Louer un studio meublé seul coûte plus cher qu’une chambre dans une colocation ou un coliving. Ici tous les frais sont mutualisés, ainsi que les services, ce qui rend attractif le coût d’une chambre.

Le bail d’habitation est aussi plus flexible, puisque les contrats proposés en coliving vont d’un mois à un an.

Même si le turn-over est important, les logements en coliving présentent d’excellents taux d’occupation, signe d’une réelle appétence des jeunes urbains. 

Quels sont les avantages à investir en coliving ?

Dans les centres-villes des grandes métropoles, la demande en logements meublés n’a jamais été aussi élevée. Pour ce qui est du coliving, l’offre disponible sur le marché français est encore très limitée même si celle-ci s’est considérablement étoffée en deux ans.

On est passé de 5 000 places à environ 8 000 entre 2019 et 2021 selon BNP Paribas. Tous les spécialistes notent un réel engouement pour ce nouveau type d’hébergement. En tant qu’investisseur ou propriétaire, quels sont les avantages à s’orienter vers le coliving ?

Une forte demande locative

Par rapport à une colocation classique, le public attiré par le coliving est plus large tout en restant jeune avec une moyenne d’âge autour de 30 ans.

En plus des étudiants, on retrouve des jeunes actifs, les personnes en mobilité professionnelle, les expatriés de retour, les personnes récemment séparées, ceux qui ont acheté un appartement neuf et qui attendent la fin des travaux… 

Ces personnes, souvent en transition, sont à la recherche d’un hébergement clés en main. Un lieu où elles ont juste à poser leurs valises pour profiter d’un environnement de vie confortable, moderne et sécurisé. C’est ce positionnement haut de gamme qui séduit avec le coliving.

À l’image de la colocation, il propose aussi un cadre communautaire agréable, favorise les interactions et le lien social tout en permettant à chacun de conserver son intimité. 

Le coliving, une tendance d’avenir ?

Plusieurs éléments laissent  penser que le coliving est plus qu’un simple épiphénomène.

L’augmentation du nombre d’auto-entrepreneurs et d’étudiants, la multiplication des CDD, la concentration des emplois dans les métropoles, l’appétence pour les logements meublés… sont autant de facteurs renforçant la demande de logements en coliving.

Certains estiment que 35 % des locataires pourraient à terme se laisser tenter par ce type d’habitat partagé. 

Les atouts de la fiscalité en coliving

L’intérêt d’investir dans le coliving tient à sa fiscalité. Puisqu’il s’agit d’un logement meublé, cela ouvre droit au régime du loueur meublé non professionnel (LMNP). 

Le LMNP  vous permet de soumettre vos revenus locatifs à deux régimes distincts, le régime réel ou le régime Micro-BIC. Avec le régime Micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus tirés de votre coliving. 

Le régime réel apparaît plus intéressant puisqu’il vous permet de déduire de vos recettes locatives les charges et les frais (les travaux, les équipements, les frais de gestion locative, les intérêts de l’emprunt, les charges de copropriété, etc.) ce qui diminue la base de votre imposition. On appelle cela l'amortissement.

Comment investir en coliving ?

Le coliving vient répondre à des besoins qui n’existent pas sur le marché immobilier français.

La multiplication des déplacements en tant que jeune actif ou professionnel, nécessite de trouver une offre adaptée plus souple que la simple colocation et qui nécessite moins de formalités. 

Disons-le tout de suite : un investissement immobilier en coliving n’est pas à la portée de tous les investisseurs. Le ticket d’entrée est assez élevé.

Il faut faire l’acquisition d’un bien dans une zone urbaine intéressante, là où le prix du foncier est le plus élevé, doter le logement des équipements les plus modernes, créer une décoration attirante, définir les services proposés, etc. 

Plusieurs sociétés spécialisées proposent aux propriétaires de transformer leurs biens en coliving dans une formule clés en main (rénovation, équipement, décoration, mise en location et gestion locative). Elles proposent aussi à des investisseurs classiques d’investir dans un coliving qu’elle aura conçu. La société se charge ensuite de gérer le bien entièrement. 

Le coût d’entrée est relativement élevé et n’est pas accessible à toutes les bourses, ce sont surtout des investisseurs institutionnels qui se positionnent sur ce créneau.

On parle en règle générale d’un million d’euros pour investir dans un coliving standard contre 300 000 € pour un coliving bon marché. Mais pour celles et ceux qui en ont les moyens, c’est un dispositif permettant de diversifier ses placements dans un produit doté d’une excellente rentabilité (entre 4 et 7 %).

La rareté de l’offre, la multiplicité des acteurs et des formules de coliving, une législation encore hasardeuse ne font pas du coliving le paradis de l’investisseur locatif.

Pourtant, cette idée d’offrir un logement clés en main, avec un mode de réservation simple, dans un centre-ville avec de nombreux services séduit un public très large. Nul doute que le paysage tricolore va s’enrichir de résidences et de maisons en coliving dans les années à venir. Le potentiel tout comme la demande sont là. 

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