Pourquoi faire un investissement immobilier en Corse ?

Masteos
21.11.2022
Pourquoi faire un investissement immobilier en Corse ?
Masteos
21.11.2022

L’île de Beauté avec ses plages et ses paysages à couper le souffle attire des centaines de milliers de touristes chaque année. Pour ce qui est de l'immobilier et de l’investissement locatif, la situation est un peu différente.

Malgré des indicateurs intéressants, les investisseurs se méfient encore de l’île du fait de sa réputation. Pourtant, les raisons d’investir ne manquent pas aujourd’hui. Explications.

Pourquoi faire un investissement immobilier en Corse ?

Bijoux de la Méditerranée, les atouts de la Corse ne dépendent pas que de son environnement naturel exceptionnel.

Une destination touristique par excellence

La Corse, c’est une succession de décors de carte postale si bien que le tourisme est une activité économique majeur sur l'île.

Les immenses plages, les calanques, les falaises de calcaire, les petits villages perchés sur les crêtes, les forêts et rivières qui en font un paradis des randonneurs, les villages de pêcheur à l’atmosphère incomparable… voilà quelques-uns des atouts qui séduisent plus de 2 millions de touristes tous les étés.

Les besoins en logements sont par conséquent importants. Les locations meublées sont particulièrement recherchées par les visiteurs, à la manière des habitants sur Airbnb. 

Un fort pourcentage de locataires

Selon les derniers chiffres de l’Insee sur la région Corse, 40 % des habitants sont locataires de leurs logements. Dans le détail, sur Ajaccio, 51 % des Corses sont locataires et presque 59 % à Bastia. La demande locative est particulièrement forte sur ces deux villes.

Il y a plus de demandes en logements que d'offres. Le tensiomètre locatif de Loc’services est là pour l’attester avec une tension locative estimée à 10/10 pour les deux villes. 

Un solde migratoire positif

Les besoins en logement ne cessent d’augmenter sur l’île de Beauté puisque chaque année la Corse accueille de nouveaux habitants. 

À la suite du confinement, nombreux ont été les Français à découvrir les joies du télétravail. Avec ses prix immobiliers accessibles que ce soit pour acheter ou pour une location à l’année, l'attrait pour la Corse a été décuplé.

De plus en plus de continentaux franchissent le cap et plus seulement des retraités qui s’installent dans leur résidence secondaire. On parle d’actifs qui viennent télétravailler au soleil et avec l’air de la méditerranée. 

L'arrivée progressive de ces Français fait que solde migratoire aujourd’hui est de +1,1 % par an, pour la Corse, un chiffre qui signale un véritable engouement pour la région. C’est même la première région de France en termes de croissance. 

Pénurie de logements et prix immobiliers abordables

C’est là tout le paradoxe de la Corse.

Les prix immobiliers tous secteurs confondus demeurent à des prix très raisonnables si on compare avec ce qui se pratique sur la Côte d’Azur ou dans les villes huppées de la côte atlantique. Les prix moyens sont de 3 700 €/m² pour les maisons et environ 3 500 €/m² pour les appartements. 

Si certaines villes du littoral connaissent le double des prix (Corbar ou Coti-Chiavari par exemple), on trouve à l’inverse des villages à moins de 1 000 € du mètre carré en Haute-Corse. 

On a surtout ce qu’on pourrait appeler un “effet épouvantail” du fait de la réputation de l’île. Les investisseurs ne se pressent pas sur l’île, ce qui fait que c’est le bon moment pour y investir et profiter de prix accessibles. 

Par ailleurs, l’île de Beauté est la région avant le moins de permis de construire délivrés. Ces derniers ont chuté de 37 % rien que sur 2021. Le Plan d'aménagement et de développement durable de la Corse (PADDUC) a fortement limité les constructions pour limiter le bétonnage des littoraux.

Dans le même temps, il y a peu de terrains constructibles dans les villes. Résultat, le marché de l’immobilier est sous tension et les difficultés de logements des Corses persistent.

Les spécificités du marché immobilier corse

Le marché corse est assez proche de ce qui se passe en France continentale avec malgré tout quelques spécificités. Des règles qu’il est sans doute bon de connaître avant d’investir. 

Un tiers des logements restent vides en Corse, des logements qui servent de résidence secondaire ou pour Airbnb et la location saisonnière. Les résidences secondaires sont extrêmement nombreuses en Corse et peuvent représenter jusqu’aux deux tiers du marché immobilier local comme à Porto-Vecchio.

Parallèlement les Corses ont des salaires inférieurs de 20 % en moyenne au continent et ont des difficultés à se loger. Si vous venez avec de pures intentions spéculatives pour investir et louer sur Airbnb, ou acheter pour faire plus tard une plus-value, ne vous étonnez pas d’être reçu fraîchement. 

De plus, un vendeur aura toujours tendance à faire passer un local avant vous, si vous venez du continent. Les banques françaises demeurent aussi plus méfiantes quand il s’agit de faire financer un bien en Corse, il est indispensable de soigner son business plan pour convaincre votre banquier.

Où acheter en Corse pour un investissement locatif ?

Toutes les zones ne se valent pas pour un investissement locatif en Corse. On passe en revue les placements avantageux pour investir aujourd’hui.

Ajaccio, la cité impériale

Ajaccio est la capitale régionale de la Corse et la ville la plus peuplée de l’île. Cette cité historique, puisque sa fondation remonte à l’antiquité, est appréciée des habitants  visiteurs pour ses nombreuses richesses.

Ses ruelles typiques de la vieille ville, ses plages, ses monuments historiques consacrés à Napoléon, ou encore et à proximité l’archipel des îles Sanguinaires. Mais Ajaccio, c’est aussi un pôle économique majeur qui attire les actifs de l’île et qui dispose d'un aéroport international.

Vous pouvez trouver des appartements à Ajaccio à partir de 3 400 €, un tarif tout ce qui a de  raisonnable si on songe un instant à la qualité de l’emplacement de la ville. Comme évoqué plus haut, la part des locataires est conséquente puisqu’ils représentent la moitié des habitants.

Les prix immobiliers ont augmenté de 25 % ces 5 dernières années. Parallèlement, le montant des loyers s’apprécie de 3 % en 2 ans. Autant de facteurs qui font d’Ajaccio une ville de choix pour investir en Corse dans l’immobilier locatif.

Bastia

Bastia est la préfecture de la Haute-Corse, et la deuxième ville de la région avec plus de 40 000 habitants. Les prix moyens des appartements se situent autour de 3000 euros du mètre carré, en hausse de 18 % ces 5 dernières années. La part des locataires est encore plus importante qu’à Ajaccio puisqu’elle atteint les 59 %.

En faisant l’acquisition d’un logement que vous allez placer en location, vous allez bénéficier d’une forte demande locative. Il y a de belles opportunités à saisir sur la préfecture.

Disposant d’un gros patrimoine historique, Bastia demeure une destination incontournable pour les visiteurs. La Citadelle, la cathédrale Sainte-Marie ou le Palais des Gouverneurs sont quelques-uns des monuments célèbres de la ville.

Les habitants comme les touristes y apprécient aussi les rues commerçantes typiques, flâner sur les quais du vieux port. L’environnement naturel autour est tout aussi attractif avec de nombreuses plages et des hauteurs magnifiques où partir en randonnée. La ville offre aussi aux habitants une qualité de vie recherchée.

Corte

Située au centre de la Corse, Corte est sa capitale historique et culturelle. Mais aujourd’hui il s’agit surtout de sa capitale étudiante, on y compte plus de 4 700 étudiants dans l’université de Corse pour une ville de 7 500 habitants.

Pas besoin de réfléchir davantage, c’est la ville par excellence où investir dans un appartement étudiant. Il faut privilégier comme type de biens les petites surfaces (studio, T2) ou alors les grands logements que vous pourrez transformer en colocation. 

Les logements étudiants sont pris d’assaut avant chaque rentrée et les besoins sont chaque année plus importants. Privilégiez la proximité avec les commerces, le campus et les différents équipements culturels et sportifs pour être sûr de trouver immédiatement de futurs locataires.

Beaucoup d’appartements ont besoin de rénovation, si vous comptez faire des travaux pour optimiser la rentabilité, sachez que c’est plus difficile que sur le continent. Les entreprises de rénovation sont moins nombreuses et le coût plus élevé puisqu’il faut importer tous les matériaux.

Porto-Vecchio et la Corse du sud

Porto-Vecchio est la ville touristique corse par excellence, elle est prise d'assaut durant la période estivale. Les prix immobiliers s’en ressentent plus que pour un appartement, il faudra débourser presque 5 000 €/m².

La 3e ville de Corse attire les touristes grâce à son littoral et ses plages magnifiques aux eaux turquoise. La plage de Palombaggia et la plage de Santa Giulia sont les plus prisées de la côte. Tout autour de la station balnéaire, la diversité des paysages et de l’environnement attirent aussi tout comme la gastronomie.

La ville de Porto-Vecchio est le lieu idéal pour des vacances en corse de bord de mer pour des milliers de touristes chaque été. Les locations meublées saisonnières sont ici très recherchées mais la concurrence est rude. Le coût d’entrée est aussi élevé.

Par contre, une fois propriétaire vous pourrez bénéficier des avantages fiscaux du loueur meublé non professionnel LMNP et ses deux régimes micro-BIC ou régime réel pour réduire votre imposition.

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Est-ce possible d'acheter en corse ?

Contrairement à une légende trop répandue, rien ne vous interdit d'acheter un bien immobilier si vous n’êtes pas résident. L’île est ouverte aux achats que ce soit pour devenir propriétaire de sa résidence principale, d’une résidence secondaire ou pour un investissement locatif dans un appartement. L’Assemblée de Corse n’a pas pris de mesures à ce jour pour limiter l’accès à la propriété des continentaux. 

Le marché a certes ses propres règles qui diffèrent un peu du reste de la France, mais ce n’est pas plus dangereux d’y investir par rapport à une autre région. Comme point de vigilance, on peut noter la persistance d'une forte culture du cash dans les transactions immobilières.

Quand acheter en Corse ?

Vous pouvez acheter un appartement ou une maison tout au long de l’année en Corse, il n’y a pas de restriction. Néanmoins le printemps est la période où l’on retrouve le plus de biens immobiliers à la vente. 

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