Quels sont les atouts d'un investissement en Espagne ?

Masteos
18.11.2022
Quels sont les atouts d'un investissement en Espagne ?
Masteos
18.11.2022

Disons-le sans détour, l’Espagne est aujourd’hui l’un des pays européens les plus attractifs pour investir dans l’immobilier locatif.

Les prix immobilier n’ont toujours pas retrouvé leur niveau d’avant la crise de 2008 et les loyers élevés font que la rentabilité locative demeure très intéressante entre 5 et 7 %, et ce même dans des grandes villes comme Madrid et Barcelone.

Conscient du potentiel espagnol, Masteos a ouvert ses premiers bureaux dans la péninsule ibérique cette année vous permettant d'investir facilement dans de nombreuses grandes villes à travers le pays.

Quels sont les atouts d’un investissement locatif en Espagne ?

Excellente rentabilité, prix de l’immobilier abordable, forte demande locative, les indicateurs sont tous au vert pour investir en Espagne depuis la France.

Un pays attractif et rentable

L’Espagne est l’un des marchés immobiliers les plus abordables d’Europe en matière de prix.  1 600 €/m², un chiffre inférieur à la France et surtout inférieur de 25 % au pic de 2008.

On estime à 1,2 millions le nombre de logements qui manquent en Espagne pour satisfaire toute la demande

Longtemps en crise, le marché immobilier espagnol s’est assaini et retrouve de la vigueur depuis 2015. Les prix connaissent une croissance régulière et les loyers progressent encore plus vite.

La demande locative est très forte en Espagne, car les jeunes n’ont pas les moyens de devenir propriétaire, l’apport financier demandé est trop important, ils se tournent donc vers la location dans l'ancien. Le marché de l'immobilier neuf demeure est trop restreint pour répondre à la demande.

Les besoins en logements sont énormes aujourd’hui. Il faudrait aujourd’hui 1,2 million de logements supplémentaires en Espagne pour satisfaire toute la demande.

Dans quoi investir en Espagne ?

La location meublée pour touristes

L’Espagne, ses plages de sable fin, ses tapas, sa culture authentique se positionne comme le deuxième pays le plus visité au monde derrière la France. En 2022, la crise du Covid est déjà loin derrière nous et les chiffres de la fréquentation touristique ont retrouvé leur niveau de 2019. La location saisonnière est par conséquent un excellent projet d’investissement immobilier.

L'Espagne est la 2e destination touristique au monde, les besoins en location sont énormes

Il suffit d’acquérir un bien dans un secteur touristique, notamment le long du littoral : Costa Brava, Costa Blanca, Costa del Sol… pour ne plus citer que les plus célèbres régions sont parfaitement indiquées pour investir sur la côte espagnole.

L’idéal est d’investir dans une grande ville sur la côte de type Barcelone, Valence, Alicante ou encore Malaga pour louer son logement toute l’année.

Vous pouvez aussi investir dans un logement qui peut être votre résidence secondaire, une partie de l’année, voire devenir votre résidence principale à la retraite.

Les grands appartements en colocation

Les villes comme Madrid ou Barcelone sont des destinations prisées par tous les étudiants d’Europe. On compte ainsi plus de 320 000 étudiants à Madrid, 180 000 à Barcelone, la demande locative est très forte pour les petites surfaces et les colocations.

De plus, l'offre d'appartements en colocation a chuté de 45% à l'échelle nationale et 59% dans la ville de Madrid au cours des dernières années. Investir dans un appartement de grande surface dont vous allez louer les chambres en colocation est une opération très rentable. Un tel investissement répondra à la demande croissante pour ce type de location.

Retrouvez toute ce qu'il faut savoir sur l'investissement locatif en Espagne dans notre talk

Dans quelle ville investir en Espagne ?

Contrairement à ce qui se passe en France, vous n’êtes pas obligé de dénicher un vieil appartement dans une ville éloignée pour espérer obtenir une bonne rentabilité locative.

Madrid, Barcelone, ou encore Valence, voici trois villes espagnoles qui présentent d’excellents taux de rentabilité. Mais ce ne sont pas les seules, on pense aussi à Alicante ou Malaga. Pour connaitre les meilleures emplacements et four faire accompagner, prenez contact avec nos conseillers espagnols.

Investir à Madrid

Le prix du mètre carré est de 3 683 € en moyenne dans la capitale espagnole. Dans les quartiers les plus centraux, les prix dépassent les 5 000 € et retombent autour de 2 000 € en périphérie. Des chiffres nettement inférieurs au 10 000 € du mètre carré à Paris.

La rentabilité locative à Madrid est en moyenne à 4,8 %, un chiffre très élevé pour une capitale européenne.

Madrid est également avec Barcelone l’un des deux poumons économiques du pays et contribue à hauteur de 19 % du PIB national. Les multinationales sont toutes installées dans la capitale et attirent des milliers d’actifs supplémentaires chaque année.

Madrid compte par ailleurs 325 000 étudiants, la tension locative y est ainsi très forte. Autant d’arguments qui plaident en faveur d’un investissement locatif dans la capitale madrilène.

Investir à Barcelone

Sur Barcelone, le prix moyen du mètre carré s’établit à 3 908 € et la rentabilité attendue à 4,6 %. La demande locative à Barcelone est extrêmement élevée dans cette ville de plus d’1,6 million d’habitants et 4,8 millions dans l’agglomération.

À l’instar de Madrid, Barcelone génère 19 % du PIB national et demeure l’une des métropoles européennes les plus dynamiques.

Barcelone demeure ’une des 10 villes les plus visitées de la planète, des millions de touristes s’y pressent chaque année.

Siège de multinationales, très prisé par les digital nomads, Barcelone accueille aussi 180 000 étudiants. Il est particulièrement intéressant d’y investir dans une colocation qui demeure un type de logement très recherché. 

Investir à Valence

À Valence, dans la troisième ville d’Espagne, le prix au mètre carré est de 1 836 € / m². La rentabilité moyenne est de 5,8 % de rentabilité, et dépasse les 8 % dans certains quartiers périphériques au sud de la ville.

Métropole sécurisée, agréable, prisée pour sa gastronomie et son climat agréable, Valence est l’une des villes préférées des Espagnols et des touristes. Certains quartiers ont été élus parmi les plus cools d’Europe.

Valence, c'est juste la meilleure destination touristique au monde en 2022

3e ville d’Espagne, Valence occupe la 19e place en matière de prix immobiliers. De multiples travaux d'aménagement sont en cours pour améliorer le cadre de vie des habitants, si bien qu'il est plus que temps d’investir dans l’immobilier locatif à Valence. Les biens immobiliers prennent rapidement de la valeur à l’heure actuelle et vous pouvez espérer une belle plus-value dans quelques années.

La ville peut aussi compter sur ses 80 000 étudiants qui participent à la forte demande locative.

Comment investir dans l’immobilier en Espagne ?

On n’investit pas dans l’immobilier espagnol comme dans l’immobilier français. Le marché espagnol a ses propres spécificités qu’il est bon de connaître avant de se lancer sous peine de rencontrer quelques écueils.

Obtenir un NIE

Faire une demande de “Número de Identidad de Extranjero”, numéro d’identification d’étranger  (NIE) est la première démarche administrative à effectuer.

Ce numéro à 9 chiffres et lettres est obligatoire pour tout étranger qui souhaite investir et louer en Espagne. Il vous sera demandé dans bien des situations comme ouvrir un compte bancaire, avoir un crédit immobilier, ouvrir une ligne téléphonique…

Votre demande NIE doit être faite auprès de la Direction Générale de la Police en Espagne ou auprès du Consulat d’Espagne en France. Il faut ensuite s’armer de patience. Le NIE est délivré entre 1 semaine et 3 mois suivant la demande.

Prévoir un apport personnel plus important

Pour rappel, en France, l’apport personnel pour un achat immobilier est de 10 à 15 % du montant de la transaction. En Espagne, il faudra prévoir beaucoup plus.

Pour investir en Espagne, comptez sur un apport personnel de 40 % du montant de la transaction

Le coût total du projet immobilier sera payé à 40 % par vous et 60 % par la banque si vous contractez un crédit immobilier via une banque espagnole.

Dans le détail, prévoyez 30 % d’apport sur le prix du bien auxquels il faut rajouter environ 15% de frais annexes comme l'impôt sur la transmission du patrimoine ITP, il s’agit de l’équivalent des frais de notaire en France. 

Pensez à prendre un avocat

Le notaire espagnol n’a pas le même rôle qu’un notaire français. En France, le notaire vérifie l’identité des propriétaires, la conformité du cadastre et des règles urbanistiques, etc.

En revanche, de l’autre côté des Pyrénées, ce sont autant de missions que ne remplit pas le notaire. C’est à l’acheteur de faire les vérifications nécessaires.

Attention le notaire espagnol n'a pas du tout la même importance qu'en France et ne remplit pas les mêmes missions

Pour éviter tout problème dans la transaction, on vous recommande donc de prendre un notaire qui va vérifier tous ces aspects de la réglementation. Surtout si vous achetez une maison, l'idée est de vérifier si tous les mètres carrés construits auront reçu l’autorisation (ce qui n'est pas toujours le cas...). 

Attention au mètre carré espagnol

En France, on parle de surface habitable pour compter les mètres carrés (loi Carrez). En Espagne on parle de surface construite.

Les mètres carrés espagnols peuvent donc comprendre les murs, les espaces communs…

Quelles sont les étapes d’un investissement locatif en Espagne ?

Vous avez obtenu votre NIE et contacté une banque française ou espagnole pour votre investissement et maintenant ? 

Voici les grandes étapes qui rythment l’achat immobilier outre-Pyrénées. Sachez qu’il  s’agit d’un processus assez similaire au déroulement de l’achat immobilier en France.

La “reserva” ou la signature de l’offre d’achat

Vous avez identifié un bien espagnol sur lequel vous souhaitez vous positionner ? La reserva correspond à la signature de l’offre d’achat en France. Pour réserver le bien, il faut généralement faire un acompte de 1 000 €.

Le “contrato de arras” ou la signature du compromis de vente

Le contrato de arras est un contrat privé signé entre le vendeur et vous. L’acompte que vous avez déjà versé est complété pour atteindre 10 % de la valeur du bien. 

"L’escritura" ou la signature de l’acte authentique

Lors de l’escritura vous réglez les 90 % du prix du bien restant. Le notaire vous remet alors les clés du logement. Vous avez ensuite 30 jours pour vous acquitter des impôts qui touchent la transaction.  

Quelle est la fiscalité immobilière en Espagne?

La France et l’Espagne ont signé une convention qui empêche la double imposition de vos revenus locatifs, une excellente nouvelle.

En Espagne vous êtes imposé dans le cadre de l’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (INRR) qui s’élève à 19 % des bénéfices fonciers. Vous êtes imposé sur le bénéfice foncier et non vos revenus locatifs.

Cela  signifie que vous pouvez déduire différentes charges de vos revenus pour diminuer votre imposition : électricité, internet, eau, gaz, ménage, taxe foncière, amortissement du prix du bien, intérêts d’emprunts, etc.

L'Espagne, c'est le premier pays étranger dans lequel souhaitent investir les Français. Mais il n'est jamais évident de se lancer en Conscient du potentiel du pays et pour vous éviter les écueils habituels les équipes espagnols de Masteos vous accompagnent à toutes les étapes de votre achat immobilier en Espagne.

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