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Les trois choses qui rassemblent les expatriés français ? L’absence de fromages, les billets d’avion trop chers et… l’immobilier locatif.
Quelles que soient les raisons qui poussent certains à travailler depuis l’étranger, la plupart aiment garder un lien avec leur pays. L’investissement locatif est sans doute le plus concret des liens, puisqu’il permet de placer son argent dans un bien réel en attendant son retour.
Pourtant investir à distance n’a rien d’évident. Visiter un bien, se faire financer, réaliser des travaux, s’occuper de la gestion ? Autant de choses complexes à faire quand on est à 10 000 kilomètres.
Compliqué, mais pas impossible. Beaucoup d’acteurs comme Masteos vous accompagnent à toutes les étapes de votre projet. Et bonne nouvelle, vous n’avez pas besoin de vous déplacer !
Comment investir en France quand on vit à l’étranger ?
Préparer sa retraite en se construisant un patrimoine immobilier, percevoir des revenus complémentaires, préparer un pied à terre pour dans 10 ou 15 ans ? Les raisons qui justifient un investissement locatif quand on est expatrié ne manquent pas, mais comment faire ?
À moins de vivre à la frontière belge et de chercher un bien à Lille, les expatriés français qui investissent dans l’immobilier doivent en général se faire accompagner.
Ne pas être sur place est en effet un frein majeur quand on a décidé d'investir dans l'immobilier
Le fait de ne pas être sur place est en effet un frein majeur, tant pour la recherche de bien que pour les visites et la transaction. Certes, vous pouvez effectuer des visites virtuelles de bien, mais pour ce qui est du financement, c’est plus délicat.
L’investissement locatif continue cependant de recueillir les faveurs des expatriés malgré ces complexités. Pour une raison simple : les possibilités qu’il offre de se constituer un patrimoine ou un complément de revenus en utilisant sa capacité d’emprunt
Même si on vit à 12 fuseaux horaires de la France, il est tout à fait possible de se faire accompagner, et ce à toutes les étapes.
Les étapes de l’investissement locatif en tant qu'expatrié
Un investissement locatif peut se découper en 3 grandes étapes : la recherche du bien, le financement et l’acquisition, et la gestion locative. Il en existe une quatrième, si on choisit de faire rénover le bien, l'étape des travaux de rénovation.
Chacun de ces moments peut être réalisé avec le concours d’un professionnel qui s’occupera des démarches pour vous.
La recherche de biens
La recherche du bien est la première étape de votre projet d’investissement immobilier en France.
Vous pouvez la confier à un chasseur immobilier. Armé d’un mandat de recherche, ce dernier travaille à trouver le bien qui correspond à votre budget et à vos objectifs d’investisseur. Privilégiez les villes dynamiques où la demande locative est forte.
Là où il vous aurait fallu vous déplacer (ou confier la visite à un proche de confiance) il y a encore quelques mois, l’arrivée massive des visites virtuelles ou en réalité augmentée a changé la donne. Le chasseur peut désormais vous présenter les biens dans les meilleures conditions. Et ce, sans que vous ayez à bouger de votre pays d’adoption.
Veillez à ce que votre chasseur de biens comprenne qu’il s’agit d’un investissement locatif. Il faut qu’il maîtrise les subtilités de la chose pour trouver un bien qui correspond à vos objectifs financiers. Après tout, on n’achète pas un bien locatif comme on achète sa résidence principale.
Le financement
En parlant d’acheter le bien, il est probable que vous ayez recours au prêt bancaire. C’est même souhaitable pour profiter de l’effet de levier. L’obtention d’un prêt immobilier est cependant légèrement plus complexe pour un Français résident à l’étranger.
Selon votre statut fiscal (votre foyer fiscal est-il en France ou dans votre pays d’expatriation ?), les banques seront plus ou moins enclines à financer votre projet immobilier. C’est le cas si vous êtes non-résident, c’est-à-dire que votre résidence fiscale et votre lieu d’expatriation sont les mêmes.
Toutes les banques ne prêtent pas aux expatriés, il faut se renseigner sur celles qui pratiquent ce type de crédit immobilier.
Attention, pour un expatrié les conditions d'emprunt peuvent s'avérer pus compliquées
De plus, les conditions de financement sont souvent moins favorables pour un expatrié que pour les investisseurs résidents en France. En particulier en ce qui concerne le montant de l’apport personnel.
Là où l’apport financier pour un projet classique tourne autour de 10 % du montant de l’opération. Un établissement bancaire prêteur est plutôt susceptible de demander une somme autour de 25 à 30% du montant de l’opération pour un expatrié.
Le taux d’intérêt sera également plus élevé qu’en cas d’emprunt pour un résident ainsi que l’assurance du prêt.
La meilleure solution reste sans doute d’avoir recours à un courtier immobilier. Ce dernier aura généralement une bien meilleure connaissance du paysage bancaire que vous. Il saura trouver une offre de financement convenable avec son propre réseau tout en optimisant vos mensualités.
La mise en location et la gestion locative
Une fois propriétaire de votre bien, il est temps de le mettre en location.
Pour cela, vous devrez passer par une agence immobilière qui s’occupe de la gestion locative. Le gestionnaire immobilier se charge sous mandat de trouver les locataires, percevoir les loyers en votre nom, et intervenir en cas de besoin (réparations, impayés…).
Gagnez en tranquillité en déléguant la gestion locative de votre bien à des professionnels
En déléguant la gestion, vous êtes tranquille. Pas besoin de réfléchir sur comment percevoir les loyers ou gérer les réparations. Un professionnel s’en occupe à votre place.
Et le choix fiscal ?
Si vous ne savez pas alors on vous le dit, il existes de nombreux avantages fiscaux quand on investit en immobilier.
Beaucoup d’expatriés qui investissent dans l’immobilier font généralement le choix de louer leur bien meublé. D’une part, les locations meublées offrent une meilleure rentabilité. D’autre part, cela leur permet de bénéficier du statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Le statut de LMNP est très attractif puisqu’il permet de réduire son imposition et d’optimiser la fiscalité de son investissement. Une opération en LMNP bien menée permet de générer des revenus locatifs défiscalisés sur le long terme, notamment si vous optez pour le régime réel plutôt que le micro-BIC.
La fiscalité des expatriés est cependant un sujet à part entière. Il n’est pas impossible que votre pays d’accueil ait des accords fiscaux avec la France, et les situations particulières sont légion.
Là encore, il peut être intéressant de faire appel à un spécialiste de la question, un avocat fiscaliste, par exemple. Dans tous les cas vous disposez de très nombreux stratégies d'investissement possibles, certaines dont vous ne soupçonnez même pas l'existence : loi malraux, loi denormandie, SCI, SCPI...
En résumé
Les étapes d’un investissement locatif depuis l’étranger sont donc plutôt simples.
Comme on l'a vu, il est tout à fait possible de mener à bien un investissement immobilier à distance, que ce soit dans le but de louer ou dans celui d’y habiter à terme, en confiant un ou plusieurs mandats à des intermédiaires sérieux, professionnels et de confiance.
Trouver un chasseur de biens, compétent si possible, et lui confier le type de projet et le budget. Une fois le bien trouvé, s’adresser à un courtier pour trouver le crédit immobilier, en minimisant son apport et son taux d’intérêt, même si on vit sous d’autres cieux. Cette étape validée, trouver le bon gestionnaire, lui confier les clés, et espérer qu’il trouve des locataires rapidement et prenne soin de votre bien.
Pourquoi ne pas passer par un interlocuteur unique ?
Il existe cependant plus simple que faire toutes les étapes soi-même, en prenant un avion à chaque fois qu’il faut rencontrer un artisan, un agent immobilier, un notaire, etc.
Les avantages à passer par un interlocuteur unique qui soit un spécialiste de l’investissement locatif ne manquent pas.
À Masteos nous accompagnons depuis plusieurs années de nombreux expatriés qui veulent placer leur argent en France dans un bien immobilier. Depuis la recherche de biens, en passant par la transaction, les questions fiscales, la mise en location ou la réalisation de travaux de rénovation, nos conseillers répondent à toutes vos questions.
Vous bénéficiez d’un interlocuteur unique qui vous évite de jongler entre de multiples professionnels. C'est tout l'intérêt de faire un investissement clés en main.
Par ailleurs, il ne suffit pas d’acheter un bien pour réussir son investissement locatif : étudier le marché, connaître les subtilités de la rénovation, savoir repérer un immeuble qui a du potentiel font aussi partie de l’arsenal dont il faut être armé.
Nos équipes sont spécialisées sur ce types de projets et sauront vous aiguiller vers l'investissement locatif le plus adapté à votre situation et votre budget.