Pourquoi investir en Grèce ?

Thierry Vignal
23.9.2022
Pourquoi investir en Grèce ?
Thierry Vignal
23.9.2022

La Grèce : nouvel Eldorado des investisseurs locatifs ? Destination touristique par excellence, dotée d’un marché immobilier qui s’est redressé depuis la grande crise de 2008, la Grèce dispose aujourd’hui de solides atouts.

Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour réussir votre investissement locatif en Grèce.

Investir en Grèce : les avantages 

Recherchée pour son soleil, la douceur de son climat et son coût de la vie abordable, la Grèce constitue aussi un excellent placement immobilier.

Investir en Grèce que ce soit pour louer ou pour profiter aussi d’une résidence secondaire, c’est s’acheter un coin de rêve en Méditerranée à un prix accessible et sans commune mesure avec le reste de l’Union européenne.

La douceur de vivre méditerranéenne

Pays chargé d’une histoire multimillénaire dont les ruines antiques parsèment les paysages. Synonyme d’évasion, de plages et de criques secrètes, de vieux villages de pêcheurs, de maisons blanchies à la chaux, d’une gastronomie appréciée, que dire qui n’a déjà été dit sur ce pays.

Véritable merveille de la nature avec ses eaux turquoise, ses montagnes, c’est aussi une terre de vestiges antiques, le tout animé par une culture chaleureuse.

Le poids du secteur touristique

Après deux années plus difficiles qu’à l'accoutumée, le tourisme a retrouvé tout son dynamisme en Grèce. En 2022, on devrait approcher ou dépasser le record de 33M de touristes atteint en 2019.

Le tourisme contribue à hauteur de 13 % du PIB du pays, ce qui en fait un véritable moteur de l’économie hellène.

Dans de nombreuses îles de la mer Égée, la demande de location est supérieure à l’offre touristique, signe d’un attrait qui ne se dément pas. 

Un marché immobilier en croissance

En 2008, après plusieurs années de spéculation immobilière, le marché s’est brutalement effondré à l'image de l'Espagne. Les prix de l’immobilier ont alors baissé de 50 %, plongeant le pays dans la crise.

Après une décennie d’austérité, on assiste à un rebond de l’immobilier avec une progression constante des prix qui sont encore très loin des niveaux atteints avant la crise des subprimes. Depuis 3 ans, la Grèce fait figure aujourd’hui de destination qui monte avec de plus en plus d’investisseurs attirés par son marché immobilier.

Ce rebond a été facilité grâce au programme Golden Visa mis en place à partir de 2013. Ce dernier propose aux non-ressortissants européens d’obtenir la libre circulation dans l’espace Schengen. En échange, ils doivent acheter un bien immobilier en Grèce d’une valeur minimale de 250 000 euros et le conserver pendant au moins 5 ans.

De plus, malgré la chute des prix, la demande de locations en Airbnb n’a cessé de croître. Des prix immobiliers faibles, une demande locale très élevée, résultat : le rendement locatif s'est amélioré en Grèce.

Une réglementation qui s’améliore

La Grèce conservait beaucoup de freins pour un investissement notamment en matière de réglementation. L’absence de cadastre était un problème majeur sur lequel s’est penchée la législation grecque. Une nouvelle loi de régularisation cadastrale a été votée en 2011 pour accélérer le processus.

La transparence s’est améliorée et vous rencontrerez moins de logements sans permis de construire ou avec des extensions non déclarées. Tout n’est pas parfait, mais le dernier pays de la zone euro sans cadastre progresse.

Les meilleurs emplacements pour investir en Grèce

Avec son marché immobilier qui retrouve de la vigueur, c'est vraiment le moment de réaliser un investissement dans le pays. Voici notre sélection des emplacements les plus sécurisés devenir acquéreur d'un bien.

Athènes

La capitale grecque est l’une des meilleures destinations du pays pour y investir. En trois ans, les prix immobiliers se sont fortement appréciés et la demande locative est forte. Les professionnels de l’immobilier en parlent comme du “nouveau Lisbonne” signe du potentiel de la cité d’Athéna. 

Les prix immobiliers à Athènes oscillent fortement, ils sont de 2 000 €/m² autour de l’Acropole et montent jusqu’à 4 000€/m² dans les lieux d’exception (on pense aux logements disposant de rooftop). En moyenne, le rendement locatif à Athènes est de 5-6 %, un chiffre très intéressant pour une capitale européenne (si on compare avec des villes comme Paris ou Berlin).

En investissant dans un appartement meublé que vous louez sous forme de location saisonnière (type Airbnb) vous pouvez espérer un rendement locatif autour de 12 %. 

Au nord du centre-ville, les prix tournent autour de 2 000€/m² avec des quartiers attractifs et qui montent comme Omonia, du nom de la place du même nom. On y retrouve le marché central d’Athènes et une certaine authenticité avec ces petits restaurants et ces adresses typiques qui en font un lieu de plus en plus prisé. Autre atout, le quartier est desservi par le métro. 

A Omonia prix de l’immobilier y sont relativement faibles, autour de 1000 €. Vous pouvez investir dans l'immobilier locatif avec seulement 50 000 - 100 000 €. Le quartier prenant de la valeur rapidement, c'est le moment de vous constituer un patrimoine immobilier dans le secteur.

Pangrati est un autre quartier apprécié des investisseurs immobiliers. Avec ces deux grandes places, Platia Proskopon et Platia Varnava, ses cafés animés, ses petites boutiques et son ambiance artistique, le quartier séduit les Athéniens.

Dans les quartiers sud de l’agglomération, on trouve des prix de 7 000€/m² pour les habitations qui prennent place dans le chantier d’Elliniko. Un projet mené par des investisseurs étrangers visant à développer les 60 km de Riviera, mais il s'agit surtout d'immobilier neuf.

Thessalonique

vue aerienne thessalonique

La deuxième ville de Grèce offre de multiples atouts pour l’investisseur immobilier. C’est le deuxième marché immobilier du pays après la capitale et la ville bénéficie depuis 2021 de la modernisation du réseau ferré.

Le développement de la ligne à grande vitesse entre Athènes et Thessalonique réduit le temps de trajet de 4h à 3h. On s’attend à un effet de type LGV comme à Bordeaux entre les deux villes.

Ville jeune, Thessalonique, la capitale du nord est appréciée pour son ambiance et sa vie nocturne. Les étudiants, qui se comptent en dizaine de milliers, profitent des meilleures universités des Balkans avec l’Université d’Aristote et l’Université de la Macédoine.

L’histoire de Thessalonique est aussi extrêmement riche, ce qui se retrouve avec ses nombreux monuments, ses églises. Les habitants bénéficient également d’un cadre idéal en bord de mai et des quais les plus longs d’Europe où se promener. 

La demande locative demeure toujours importante à Thessalonique du fait de son statut de ville portuaire et commerçante. 

Les îles grecques

île de paros

Quand on évoque la Grèce, aussitôt, on pense aux milliers d’îles paradisiaques des Cyclades avec leurs petits villages de pêcheurs. Les plages secrètes, l’art de vivre unique au monde, la douceur du climat séduisent les Français en quête d’une résidence secondaire ou les touristes.

Si les marchés immobiliers des îles grecques à la mode comme Mykonos ou Santorin semblent difficilement accessibles à toutes les bourses, il existe d’autres destinations tout aussi attractives. Dans les Cyclades avec des îles comme Tinos ou Syros, vous pouvez espérer devenir propriétaire d’une villa proche de la mer avec un prix d'achat qui commence à 250-300 000 euros. La location meublée en période estivale y est très recherchée et vous n'aurez aucun mal à louer votre bien.

Les investisseurs français possèdent aussi de plus en plus de propriétés immobilières dans des îles comme Naxos ou Paros ou les prix oscillent entre 3 000€ et 5 000€/m². La grande île de Crète offre aussi des solutions abordables pour faire l’acquisition d’une maison autour de 300 000 €. C’est un lieu privilégié pour les étrangers souhaitant y passer leur retraite et en faire leur résidence principale.

Comment investir en Grèce ?

L’un des principaux freins à l’investissement immobilier en Grèce est sans aucun doute la différence dans le parcours d’achat avec la France et les subtilités des transactions immobilières. C’est pourquoi si vous ne parlez pas le grec ou que vous n’avez personne de confiance sur place, vous risquez les mauvaises surprises.

Chez Masteos, on peut vous aider à vous positionner et à réaliser des investissements immobiliers en Grèce, pensez-y. 

Il n'existe pas de marché immobilier avec des prix et des barèmes bien déterminés par villes et par quartiers. Vous n’avez pas l’équivalent d’un site comme meilleursagents pour observer en toute transparence le détail les prix.

Cela se fait un peu à la tête du client, d'où l'importance d’avoir un intermédiaire pour négocier (agent immobilier) et un avocat pour vous aider.

L’absence de délai de rétractation et de garantie de vice caché contribuent aussi à l’absence de sécurité dans le parcours d’achat 

Le numéro d’immatriculation fiscal

Pour acheter un bien et le louer en Grèce, vous devez obligatoirement détenir une immatriculation fiscale dans un centre des impôts. Le numéro d’ ΑΦΜ (AFM) vous permettra de payer les différentes taxes, il est aussi indispensable pour ouvrir un compte en banque

L’agent immobilier

Pour réussir votre investissement immobilier locatif en Grèce, il vous faudra un agent immobilier de confiance. Tous sont enregistrés auprès de l'Association hellénique des agents immobiliers (SEK), c’est donc un préalable à vérifier.

En parallèle, n’hésitez pas vous-même à faire une étude de prix du secteur envisagé et du type de bien pour éviter de vous faire flouer. En moyenne, il faut compter 2 % de commission pour l’agent immobilier.

L’avocat

Il est indispensable de prendre un avocat pour vous protéger dans vos différentes démarches. Par exemple, si le bien n’est pas enregistré au cadastre, il pourra consulter le registre de conservation des hypothèques identifiant les propriétaires successifs. Le coût de l’avocat va de 1,5 à 5 % du montant de la transaction.

Le notaire

Le rôle du notaire comme dans beaucoup de pays méditerranéens est très réduit en comparaison de ce qui se passe en France. En tant que représentant de l’État, il n’est là que pour percevoir les taxes dues, l'équivalent de nos frais de notaire.

L’argent de la transaction (l’acompte lors de la promesse de vente et le solde final lors de la signature de l’acte authentique) se verse directement sur le compte du vendeur.

Le notaire ne vérifie que peu de choses, c’est pourquoi il est indispensable d’avoir recours à un ingénieur qui va vérifier que tout est en règle au niveau des surfaces du logement et du bornage.

Il est fréquent qu’il y ait des erreurs dans les surfaces initiales annoncées par le vendeur. Par ailleurs, vous pouvez payer par chèque porteur ou directement en cash, aucune loi ne l’interdit.

Comment financer son achat ?

L’apport personnel

80 % des transactions immobilières se font sans avoir recours au crédit immobilier. Depuis la crise de 2008, le marché du crédit ne s’est jamais vraiment redressé, il faut donc payer comptant. S’il n’est pas vraiment possible de faire un emprunt immobilier en Grèce, vous avez toujours la possibilité de le faire en France.

Pour pouvoir financer un emprunt immobilier, la banque française vous demandera d’hypothéquer un bien que vous possédez. Vous pouvez aussi nantir une somme d’argent servant de caution pour votre établissement prêteur. 

Les taxes à l’achat

Lors de l’acquisition d’un bien, vous devez régler une taxe de mutation égale dont le taux est de 3,09% du prix du logement.

Quelle imposition en Grèce ?

Si la fiscalité des revenus locatifs est plus lourde en Grèce qu’en France, en revanche vous disposez d’un avantage fiscal majeur : l’absence d’impôt sur la plus-value lors d'une revente. Un élément particulièrement attractif à l’heure où les prix progressent à grande vitesse dans le pays d’Ulysse.

La taxe foncière

L’administration fiscale grecque applique aussi un impôt uniforme depuis 2014 (ΕΝFΙΑ) qui s’applique à tous les propriétaires de biens immobiliers (les personnes physiques comme les personnes morales). Il s’agit de l'équivalent de la taxe foncière en France. Son calcul est assez complexe puisque le taux varie selon le type de bien et sa localisation.

Pour donner un ordre d’idées, on estime que l’ENFIA à payer chaque année s’établit entre 0,025 % net et 0,035 % de la valeur du bien.

La taxe sur les revenus locatifs

Si vous possédez un bien immobilier que vous louez en Grèce, vos revenus locatifs sont imposables selon la grille suivante :

  • 15 % jusqu'à 12 000 €
  • 35 % entre 12 000 € et 35 000 €
  • 45 % au dessus

De plus, il n’existe que peu de charges déductibles ou d'avantages fiscaux pour permettre d’abaisser votre imposition à la différence de la France.

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