Quels sont les avantages à investir dans un parking ?

Thierry Vignal
21.11.2022
Quels sont les avantages à investir dans un parking ?
Thierry Vignal
21.11.2022

Investir dans un parking, un garage ou un box n’est sans doute pas aussi glamour que d’être loueur d’un studio ou d'un beau T3 dans l'ancien en plein centre-ville, mais c’est un investissement qui a du sens pour de nombreux particuliers.

Investir dans une place de parking est-ce rentable ?

Plus simple à gérer, moins cher, généralement plus rentable : c’est une excellente manière de se lancer dans l'investissement locatif à peu de frais et sans l’ensemble des difficultés qui peuvent accompagner l’immobilier d’habitation. 

On peut ainsi commencer à constituer un patrimoine immobilier sans oblitérer sa capacité d’endettement. Et on conserve sa capacité à financer un investissement locatif ou sa résidence principale.

Pour résumer, les avantages à investir dans une place de parking, un box ou un garage sont :

  • Un prix d’achat plus accessible    
  • Un rendement locatif intéressant    
  • Moins de contrainte de gestion    
  • Peu de frais et une fiscalité simple

Un prix d’achat accessible

Selon Seloger.com, le prix moyen d’un parking en France était de 22 277 € en 2018, de quoi permettre au plus grand nombre d’envisager un premier achat immobilier avec une capacité d’emprunt limité. A titre de comparaison, le prix moyen du mètre carré en France est de 4008 € en 2021 pour un appartement.

Ces moyennes nationales cachent de grosses disparités régionales et urbaines. Une place de parking à Paris se négocie à des prix bien plus élevés qu’une place équivalente en province.

Moins cher qu'un studio, simple dans sa gestion locative, la place de parking est idéal pour un premier achat

Cependant, même en investissant dans une place de parking à Paris, les prix peuvent varier du simple au double. Dans le 13e arrondissement, le prix d’une place est légèrement inférieur à 20 000 €, mais monte à 49 000 € dans le 6e arrondissement.

Les places de parking les plus chères restent abordables pour la plupart des particuliers, au point que certains peuvent être tentés par un achat comptant.

Dans le cas où vous disposez de la somme, on ne saurait cependant trop vous conseiller de toujours passer par un crédit bancaire pour bénéficier au maximum de l’effet de levier.

Quel rendement pour un parking ?

Le rendement locatif brut d’une place de parking ou d’un garage se calcule de la même manière que celle de n’importe quel investissement immobilier : loyers x 12 / prix d’achat x 100

Avec ses prix plus modestes, l’achat d’un parking présente ainsi des rentabilités plus intéressantes qu’un bien d’habitation ou d'un immeuble de rapport. Ainsi, vous pourrez obtenir des rendements bruts proches de 6% dans la plupart des grandes villes (même à Paris), et monter jusqu’à 9 % assez aisément.

Comme toujours en immobilier locatif, il faut se méfier du rendement brut : ce n’est qu’une projection théorique qui ne prend pas en compte l’ensemble des coûts associés à l’acquisition.

Les charges de copropriété

Bonne nouvelle : les charges de copropriété sont généralement faibles dans le cadre d’un parking, et comme dans le cadre d’un investissement d’habitation classique, certaines sont récupérables sur le locataire, d’autres vous incombent. 

En outre, à l’inverse d’un bien d’habitation, les frais d’entretien seront très faibles, voire inexistants pendant de longues périodes.

Les frais de notaire

Les frais de notaires sont en revanche plus élevés en proportion à l’acquisition d’un parking que dans le cadre d’un logement, puisque ceux-ci sont calculés de manière dégressive.

Si vous achetez une place de parking dans un projet immobilier neuf, vous bénéficiez des frais de notaire réduits qui accompagnent ces projets.

Le principal poste de dépense qui affecte votre rendement sera sans doute la taxe foncière : son montant varie en fonction des communes, mais elle équivaut généralement à un ou deux mois de loyers.

De même, le rendement brut ne prend pas en compte les aléas comme le turnover ou la vacance locative, deux risques inhérents à l’activité de loueur en général.

Cependant, un parking est généralement plus simple à gérer qu’un logement, et il sera plus aisé d’en tirer un bon rendement locatif, à condition d’avoir investi dans un emplacement qui vous garantit de trouver un locataire facilement.

Comment investir dans une place de parking ou un garage ?

Pour investir dans une place de parking, un box et un garage, il faut avant tout prendre le temps de sélectionner le bon emplacement.

Où investir dans un parking ?

La question à se poser est : mon bien se trouve-t-il dans une zone qui bénéficie d’une forte demande locative ?

Les outils et baromètres pour vous aider à bien investir

Vous devrez méticuleusement analyser la tension locative propre au quartier dans lequel vous souhaitez investir. Cependant, à l’inverse d’une habitation, vous ne disposez pas de l’accès à des outils comme le tensiomètre locatif pour avoir une idée de la demande locative pour les parkings.

Il existe en revanche de nombreuses études portant sur le marché des parkings comme chez Yespark. Vous pouvez aussi vous tourner vers le baromètre mis au point par Monsieur Parking chaque année. Vous aurez une excellente visibilité, sur les prix moyens par villes, les loyers et sur les rendements bruts moyens. 

Vous pouvez aussi vous tourner vers des agences immobilières. Celles-ci sauront dans quel secteur d'une ville il est préférable d'investir et pourront vous accompagner dans votre investissement. Les places de parking sont rarement affichées en vitrine alors n'hésitez pas à solliciter l'agence à ce sujet.

Comme toujours en immobilier locatif, au moment d’investir, il ne faut pas se laisser aveugler par le rendement brut.

Les trois villes les plus rentables de France pour ce type de bien sont ainsi Le Petit Quevilly (8,9 %), Vaulx-en-Velin (8,7 %) et Quimper (8,7 %). Rentables, certes, mais avec un risque tout aussi élevé : celui de ne pas trouver de locataire ou d’avoir un turnover important.

Privilégier les grandes villes

De manière générale, il est plus sécurisant de se tourner vers des grandes villes, qui assurent une demande locative plus régulière et vous protègent davantage contre le risque de vacances locatives.

Notre conseil est d’appliquer quelques règles simples de bon sens pour savoir si votre opération en vaut la peine. La présence de places de parking gratuites à proximité est par exemple une indication claire qu’il faut aller voir ailleurs.

La qualité des prestations

En outre, comme pour un logement, il faudra faire attention à la qualité même du projet dans lequel vous investissez. 

Un box, c'est-à-dire un parking avec trois cloisons et une porte, se loue généralement plus cher et sera plus demandée qu’une simple place avec marquage au sol. Un box ou un garage va se négocier 25 à 50 % plus cher qu’une simple place de stationnement.

Dans la même logique, une place facile d’accès, bien éclairée, au premier sous-sol aura davantage de demande qu’une place dans un troisième sous-sol, pour laquelle la manœuvrabilité est plus difficile.

La gestion de la location

Comme pour un investissement locatif classique en immobilier, vous devez trouver un locataire, établir un contrat de location et gérer le bien sur la durée. Ce qui signifie s’occuper de la remise des clés, effectuer les quittances de loyers mensuelles, etc. 

Une place de parking nécessite néanmoins un minimum de tâches administratives, ce qui est une opportunité si vous avez peu de temps. 

Quelle fiscalité pour un investissement dans une place parking ?

En tant que location vide, la fiscalité d’un investissement dans une place de parking est plutôt simple pour les propriétaires. Les revenus générés entrent dans la catégorie des revenus fonciers et sont à ce titre soumis à l’impôt sur le revenu. Vos revenus locatifs sont donc soumis au même taux marginal d’imposition que vos revenus du travail.

Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an, ils sont soumis par défaut au régime micro-foncier. Vous bénéficiez d’un abattement de 30 % sur vos recettes locatives et vous êtes imposés sur les 70 % restants.

Vous pouvez évidemment choisir de passer au régime réel si vous en faites la demande au fisc. Auquel cas vous pourrez déduire l’ensemble de vos charges de vos revenus.

Si cette approche est pertinente dans le cadre d’un investissement locatif d’habitation, elle est d’après nous plus difficile à justifier pour un parking. Il est peu probable que vos charges dépassent 30% de vos revenus locatifs.

*****

Où acheter une place de parking en 2022 ?

Si les grandes villes de France avec la région parisienne en tête demeurent des lieux intéressants pour investir en 2022 dans un parking ou un garage, la demande augmente fortement dans de nombreuses villes moyennes.

Les nouveaux modes de travail et l'envie d'espace poussent de plus en plus de Français à rechercher des villes agréables ce qui influe sur la demande locative.

Où investir dans un parking à Paris ?

Si le prix des places de parking a continué à progresser dans l'Île-de-France, à Paris les prix ont légèrement diminué en 2021 dans plusieurs arrondissements comme le 3e, le 10e ou le 11e. Le marché s’est certes rattrapé après la crise du Covid, mais demeure assez calme. 

Par exemple, le prix moyen des places de parking de longue durée a baissé de 2,5 % à Paris en 2021, 115 euros par mois en moyenne. 

Plusieurs raisons à cela, le développement du télétravail et la baisse du nombre d’habitants dans la capitale depuis de nombreuses années. La politique de la mairie et les nouveaux aménagements visant à limiter la circulation des automobilistes a certainement joué un rôle aussi.

Top 5 des meilleurs rendements bruts moyens par arrondissements

  1. Paris 13e - 6,4%
  2. Paris 10e - 6%
  3. Paris 15e - 5,9%
  4. Paris 19e - 5,9%
  5. Paris 14 - 5,8%

Notre conseil : le 13e arrondissement est sans aucun doute le secteur le plus intéressant pour investir dans une place de parking à Paris. Les prix des places sont les bas de la capitale, 19 995 € en moyenne, mais ils progressent tout comme les loyers 107€ en moyenne (+1,34%). 

Autre idée : réaliser une division de place. Une place de stationnement normal peut en effet contenir plusieurs 2 roues. Avec le nombre croissant de motos et scooters en circulation sur la capitale, et la nouvelle législation de la mairie autour, cela pourrait devenir plus rentable que de louer à une simple voiture.

Où investir dans un parking en Île-de-France ?

Contrairement à Paris, le marché des places de parking en première couronne et en seconde couronne est très dynamique. Prix en hausse, loyer en hausse, les bonnes affaires se font désormais de l’autre côté du périphérique. Dans tous les départements, il est possible de trouver des rendements bruts compris entre 6 et 7 %. 

Vous trouverez les prix des places les plus élevés dans les Hauts-de-Seine (92) et les plus abordables en Seine-et-Marne (77). Le baromètre créé par MonsieurParking permet d’évaluer les rendement bruts les plus élevés en dehors de Paris. Bien sûr, il s’agit de rendements virtuels, vous devrez vérifier que la demande est au rendez-vous. 

Plutôt que de viser les plus hauts rendements, notre conseil est d’investir dans une commune du 92 comme Issy-les-Moulineaux, Boulogne-Billancourt ou Montrouge. La rentabilité y est de 6 % et les prix élevés, en revanche la demande de la part des automobilistes y est très forte.

Top 10 des villes les plus rentables d’Île-de-France (rendement brut moyen)

  1. Les Pavillons-sous-Bois (93) - 8,2%
  2. Houilles (78) - 7,4%
  3. Juvisy-sur-Orge (91) - 7,2%
  4. Sèvres (92) - 7,1%
  5. Argenteuil (95) - 7,1%
  6. Brétigny-sur-Orge (91) - 7%
  7. Taverny (95) - 7%
  8. Grigny (91) - 7%
  9. Ivry-sur-Seine (94) - 6,9%
  10. Asnières-sur-Seine (92) - 6,9%

Investir dans une place de parking électrique

Personne ne l'aura manqué mais le nombre de véhicules électrique en France connait une croissance fulgurante. + 46 % d'immatriculations entre 2020 et 2021 et la hausse se poursuit.

Proposer une place stationnement avec une borne de recharge électrique permet de se positionner sur ce marché en plein essor. Si votre place n'en possède pas, vous pouvez l'équiper.

Pas de frais de gestion, peu de frais d'entretien, des rendements élevés, les avantages sont nombreux à condition de bien sélectionner son emplacement et les prestations. Les box fermés et les garages sont par exemple plus demandés que les simples places avec borne.


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