Les meilleures villes pour investir avec un petit budget

Masteos
14.11.2022
Les meilleures villes pour investir avec un petit budget
Masteos
14.11.2022

Inflation record, hausse des prix continue, augmentation des taux d’intérêt, difficulté d’accès au crédit, autant de raisons de ne pas investir dans l’immobilier cette année ? 

Si beaucoup de signaux se dégradent, cela ne veut pas dire pour autant qu’il n’est pas possible de réaliser un investissement locatif. Même quand son budget est plus limité, il y a des villes où vous pouvez espérer de bonnes affaires.

Les meilleures villes pour investir avec un petit budget

Plutôt que d’acheter des actions ou de vous lancer dans des investissements boursiers incertains, il demeure possible de faire un placement dans l’immobilier avec un capital modéré.

Oui avec 100 000 €, il est possible de se constituer un patrimoine immobilier et d'obtenir une bonne rentabilité

Investir avec un petit budget, de l’ordre de 100 000 €, et obtenir une bonne rentabilité est tout à fait réaliste. La preuve avec notre sélection de villes.

Quels sont les indicateurs clés ?

Pour trouver une ville où il est pertinent d’investir dans l'immobilier locatif avec un budget d’environ 100 000 euros, il faut que celle-ci dispose de plusieurs éléments indispensables à nos yeux.

Une demande locative élevée

La demande locative est l’indicateur essentiel à observer en matière d’investissement locatif. Puisqu’il va déterminer l’attractivité de votre logement.
Pour dégager de la rentabilité locative, il faut que votre investissement soit occupé par un locataire payant ses loyers. Et toutes les villes ne sont pas égales en la matière. 

Une population importante

Il est plus difficile de trouver une forte tension locative dans une ville moyenne. On estime que dans une ville de 100 000 habitants en revanche la demande sera toujours présente. C'est le socle de population minimal pour investir dans un studio et être sûr de le louer.

Une forte proportion d’étudiants

Comme le dit Thierry Vignal : “Les villes étudiantes assurent une demande structurelle de studios et petites surfaces, ce qui est rassurant pour les investisseurs”. L’explication est limpide : plus j’ai d’étudiants dans une ville, plus la demande en petite surface sera importante, et moins je cours le risque d’avoir de vacance locative.

À noter toutefois, que le turn-over dans un logement étudiant est plus élevé que dans d’autres types d’appartements. Le studio pourra donc nécessiter des remises en état plus fréquentes.

L’avantage des grandes villes est que les étudiants peuvent se poser pendant 3 à 5 ans pour faire leurs études. Une ville moyenne ne dispose pas de toutes les formations universitaires et supérieures, obligeant les étudiants à déménager en cours d’étude. 

Une rentabilité locative attractive

Pour qu’un investissement à petit budget reste attractif, encore faut-il que la rentabilité locative soit au rendez-vous. Celle-ci dépend de la combinaison de deux facteurs, le prix immobilier et le niveau des loyers. Un prix immobilier élevé, c'est une rentabilité brute qui va rester basse. Ce qui peut être pertinent si vous faites un investissement patrimonial.

Notre top 5 des villes où investir avec un petit budget

Ce n’est pas parce qu’on ne dispose pas d’une fortune qu’on ne peut pas investir sur le marché immobilier.

La preuve avec ces 5 villes qu’on vous a trouvées à Masteos. Des villes qui conjuguent prix immobilier abordable, rentabilité intéressante, excellente tension locative et belles perspectives de développement. 

Exit les habituels, Paris, Lyon, Bordeaux ou Rennes, qui certes possèdent un grand nombre d’étudiants, mais dont les prix de l’immobilier sont devenus prohibitifs et à la rentabilité faible.

Poitiers

Après analyse approfondie des différents chiffres, la capitale du Poitou est selon nous la meilleure ville pour un investissement à petit budget dans un studio étudiant. La tension locative y est excellente (indice de 9/10) et les prix immobiliers connaissent une croissance fulgurante (+ 9,8 % depuis 2020) tout en demeurant accessibles (moins de 2 500€/m²).

Poitiers est une ville très étudiante. Elle est à la fois le 2e centre universitaire de Nouvelle-Aquitaine après Bordeaux et accueille 27 000 étudiants, sur les 130 000 habitants que compte l’agglomération.

Investir dans un studio étudiant à Poitiers est par conséquent un très bon placement quand on a un budget serré. Vous trouverez des logements étudiants de 30 m² pour 69 000 € en moyenne avec une rentabilité locative attendue autour de 5 %. 

Nancy 

La capitale des Ducs de Lorraine offre la meilleure rentabilité locative parmi notre classement à savoir 6,5 %. Dynamique, touristique, Nancy ne manque pas d’atouts ni de charme pour investir à petit budget.

Nancy, c'est aujourd'hui la meilleure rentabilité locative  en France si vous investissez dans studio étudiant

De plus, c’est la métropole qui concentre la plus grande densité d’étudiants de France. Ils représentent 18 % de la population totale. On compte pas moins de 798 formations supérieures à Nancy ainsi que 11 écoles d’ingénieurs et 8 IUT. La demande locative de la part des étudiants est par conséquent assez forte en direction des petites surfaces (7/10 selon Loc’services). 

Pour 70 000 euros environ, vous pourrez faire l’acquisition d’un logement de 30 m² à louer à des étudiants. Un véritable investissement à petit budget comme on les aime.

Marseille

À l’inverse des autres grandes métropoles comme Paris ou Lyon, Marseille demeure très attractive en raison de ses prix immobiliers. La rentabilité locative attendue y est de 5,5 %, un chiffre très correct.

À Marseille il est encore possible d’investir dans un studio de 30 m² pour environ 103 000 €, un montant impensable dans beaucoup de métropoles. La tension locative est aussi excellente sur Marseille, notée 8/10. La cité phocéenne bénéficie d'un engouement certain actuellement.

Quel que soit votre projet d’investissement immobilier, qu’il s’agisse de louer un studio étudiant, d’investir dans une colocation, vous trouverez à n’en pas douter le bien qui vous convient à Marseille. 

Caen et Montpellier

Deux autres villes viennent compléter notre top 5, Caen et Montpellier. Toutes deux disposent d’un nombre conséquent d'étudiants et d’une tension locative très forte sur les studios : estimée à 10/10 par le tensiomètre de Locservice.

Vous n'aurez aucun mal à trouver preneur en investissement dans un appartement de type studio ou T1 dans l’une de ces deux villes. Autre atout, ces deux métropoles connaissent des prix immobiliers encore en dessous de 4 000€/m².

On anticipe aussi une hausse des prix dans les prochains mois de 2,5 à 5 % dans ces villes, ce qui signifie que la valeur du foncier s'y apprécie très vite.

Nul besoin de réfléchir à une stratégie d'investissement dans des produits financiers aux gains par nature aléatoires quand on dispose d'autant de villes rentables pour investir.

Même avec un petit budget, en ciblant des agglomérations dynamiques et étudiantes il est possible de trouver des biens immobiliers attractifs.

Il est bon aussi de rappeler que la location meublée est davantage recherchée par les étudiants que la locations nue. Ce sont des locataires qui se déplacent plus fréquemment et qui ont moins de mobilier en propre. Le meublé est pour eux essentiel.

En investissant dans un bien meublé, vous aller récupérer des loyers plus élevés et bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Un régime qui vous donne droit à différents avantages fiscaux.

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