Pourquoi l’investissement locatif ancien est un placement sûr ?

Thierry Vignal
9.9.2022
Pourquoi l’investissement locatif ancien est un placement sûr ?
Thierry Vignal
9.9.2022

Plus de choix, de meilleurs tarifs, des emplacements de qualité, l’immobilier ancien est le placement idéal pour se constituer un patrimoine qui va prendre de la valeur.

Contrairement à l’immobilier neuf où la rentabilité est incertaine, avec un logement ancien, vous pouvez affiner votre choix et sélectionner des biens de qualité. Vous n’êtes pas limité dans votre stratégie d’investissement par les types de biens ou les emplacements disponibles.

Quels sont les avantages d’un investissement locatif ancien ?

Petit tour d’horizon des principaux avantages à investir dans l’immobilier locatif ancien, et il y en a de nombreux !

  • Un vaste choix de logements
  • Des biens disponibles immédiatement
  • Des prix négociables
  • Des prix immobiliers inférieurs de 15 à 20 % au neuf
  • De meilleurs emplacements.
  • Rénover un logement pour baisser son imposition

Un vaste choix de logements

On compte dans le pays des millions de logements anciens, avec juste pour l’année 2021, plus de 1 million de ventes dans l’ancien. Alors que le nombre de logements neufs à la vente n’atteint pas les 10 % de ce chiffre, autour de 100 000 appartements et maisons neuves vendus par an.

L’ancien correspond à la quasi-totalité du parc de logements français, vous avez donc le choix du type d’habitation dans laquelle investir : studio pour les étudiants, petites surface sT2, T3 pour les jeunes actifs et les retraités, T4, T5 pour les familles, immeuble de rapport

Des biens disponibles immédiatement

Un élément qui ne joue pas en faveur du neuf, c’est la disponibilité des biens. La plupart du temps, le bien immobilier neuf que vous achetez n’existe pas encore. Il faut le construire et vous allez faire l'acquisition via une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Vous n’êtes pas à l’abri d’un retard de chantier dans l'édification du logement. Quand on veut investir dans l’immobilier, a-t-on vraiment envie d’attendre un ou deux ans que le logement soit construit ?

Des prix négociables

C’est l’un des avantages qui découlent de l’offre pléthorique en logements sur le marché immobilier.
Vous pourrez négocier les prix, ce qui n’est pas possible dans le neuf vu que les promoteurs définissent des prix de vente fixes. Dès qu'un appartement nécessite des gros travaux vous pouvez négocier une baisse conséquence du prix.

Des prix immobiliers inférieurs de 15 à 20 % au neuf

L’immobilier ancien vous coûtera toujours moins cher que le neuf à surface et typologie égales. Coût de la construction, application des dernières normes thermiques sont des facteurs qui expliquent cette différence de prix.

Certes, les frais de notaire ne sont que 2 à 3 % dans l’immobilier neuf, mais cette différence ne compense pas l’écart avec l’ancien. En achetant dans l’ancien, vous profiterez d’une rentabilité locative plus élevée.

De meilleurs emplacements

Les logements anciens sont installés dans les centres-villes historiques, au cœur des métropoles, dans les quartiers les plus attractifs. Vous pouvez ainsi investir dans les secteurs où la demande locative est la plus forte. Commerces, services, transports en commun, la dynamique et l’activité des villes se concentrent dans leur centre.

À l’inverse, les programmes immobiliers neufs ont besoin de foncier et se tournent vers les périphéries, les friches, les anciennes zones industriels. Les promoteurs sont dépendants des disponibilités en matière de terrain, ce qui les éloignent des secteurs les plus intéressants.

Vous réaliserez plus facilement une plus-value immobilière avec un bien en centre-ville plutôt que dans un de ces nombreux quartiers en mutation qu’affectionnent les promoteurs immobiliers.

Une plus-value importante

En sélectionnant un bien en centre-ville, vous êtes sûr de réaliser une meilleure plus-value qu’en investissant dans un logement neuf en banlieue. Les biens patrimoniaux prennent plus de valeur dans le temps, encore plus lorsqu’ils sont au cœur des métropoles comme Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes…

On parle parfois d’investissement dans une résidence principale, car faire l’achat d’un bien patrimonial que l’on occupe plusieurs années avant de le revendre a tout d’un investissement. Grâce à la hausse continue des prix de l’immobilier, vous allez profiter d’une belle plus-value à la revente, à condition que le bien soit bien situé.

Rénover un logement pour baisser son imposition

Un appartement qui a besoin de travaux de rénovation est intéressant à plusieurs niveaux. Vous pourrez plus facilement négocier son prix et l’acquérir à un tarif inférieur. Faire des travaux est aussi rentable. Vous allez pouvoir moderniser le bien et le remettre au goût du jour pour accroître sa valeur.

Les travaux effectués sont aussi des charges que vous allez pouvoir déduire de votre imposition et réduire ainsi votre impôt sur le revenu.

Il s’agit, comme le précise l’administration, des « dépenses de réparation et d’entretien ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal ». En sélectionnant le régime réel, qu’il s’agisse d’une location meublée, ou d’une location nue, vous pourrez déduire ces travaux.

Dans le cas d’une location nue, vous pourrez générer un déficit foncier si le montant des charges dépasse votre imposition et reporter le solde plusieurs années. Le montant du déficit foncier est limité à 10 700 € (15 300 € dans certains cas) durant 6 ans.

Comment défiscaliser avec un investissement locatif ancien ?

L’investissement ancien est aussi un excellent moyen de défiscaliser, c’est-à-dire de réduire son impôt sur le revenu. Plusieurs dispositifs fiscaux ont été mis en place pour encourager les investisseurs.

La loi Malraux

Cette loi vous offre une réduction d’impôt jusqu’à 30 % du montant des travaux entrepris dans un bâtiment reconnu Bâtiment de France (dans la limite de 400 000 € sur 4 ans).

En échange, vous devez vous engager à louer le logement rénové pendant 9 ans. La loi Malraux est aussi un dispositif qui n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales !

La loi sur les Monuments historiques

La loi sur les Monuments historiques vous octroie un avantage fiscal en échange de la rénovation d’une habitation classée. Le bien doit être inscrit aux Monuments historiques, ou inscrits à l’inventaire supplémentaire.

L’intérêt de cette loi est que vous pouvez déduire les charges de restauration et d’entretien sont déductibles à 100 % de vos revenus fonciers et jusqu’à 45 % de votre revenu imposable global. En échange, il faut garder l’immeuble locatif ou le bien patrimonial pendant 15 ans.

La loi Denormandie

La loi Denormandie offre les mêmes avantages que la loi Pinel, mais pour les logements anciens situés dans une ville moyenne qui a signé la convention « Cœur de ville ». En achetant un bien ancien dans lequel pour aller réaliser d’importants travaux de rénovation, vous profitez d’une réduction d’impôt.

Elle correspond à un pourcentage du prix d’achat immobilier avec les travaux, de 12 % à 21 % selon la durée d’engagement de location [de 6 à 12 ans].

Un outil incontournable : le statut de LMNP

Vous l’avez compris, investir dans un appartement ancien présente plusieurs avantages fiscaux. C’est aussi le cas avec le statut de loueur meublé non-professionnel qui concerne l’investissement immobilier locatif ancien dans un logement meublé.

Deux fiscalités sont possibles dans le cadre du LMNP, le micro-BIC ou le régime réel. Le micro-BIC correspond à un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs.

Plus complexe dans sa mise en place, le régime réel offre pourtant beaucoup plus d’avantages. Vous pouvez déduire de votre imposition le coût des travaux de rénovation ainsi que différentes charges (frais d’agence, frais de notaire, intérêt d’emprunt, frais d’assurance, etc.).

Mais vous pouvez aussi pratiquer l’amortissement. Ce mécanisme consiste à imputer sur vos revenus locatifs, la perte de valeur des éléments qui composent votre investissement (toiture, mur, électricité, mobilier…). Vous diminuez ainsi le montant de votre imposition.

Plutôt complexe et pourtant ô combien intéressant, on vous conseille de vous faire accompagner par un professionnel, de type expert comptable, pour être sûr d’optimiser votre fiscalité au mieux.

Conclusion

Réaliser un investissement locatif dans l’ancien est le placement idéal pour se constituer un patrimoine qui va prendre de la valeur dans le temps. Vous pourrez aussi en tirer des revenus complémentaires en prévision de votre retraite ou acquérir un bien pour le louer plus tard à vos enfants.

Les possibilités offertes par l’investissement ancien sont nombreuses, surtout qu’en faisant appel au prêt immobilier vous bénéficiez d’un effet de levier pour acquérir des biens que vous n’auriez pas pu acheter avec votre seule épargne.

Qu’est-ce qu’un bien ancien ?

Plusieurs définitions d’un bien ancien existent. En règle générale, on considère qu’un bien ancien, appartement, maison ou immeuble, est un logement qui a eu une première mutation. Cela signifie que l’habitation a connu un transfert de propriété sous une forme comme : une vente, une donation ou un héritage.

Pour l’administration fiscale, une fois qu’un logement est occupé ou vendu, il devient aussitôt un bien ancien. La conséquence de cette classification est le changement des frais de notaire. Ces derniers sont de 2 à 3 % pour un bien neuf contre 7 à 8 % pour un bien ancien.

Quels sont les inconvénients d’investir dans le neuf ?

Pourquoi privilégiez l'ancien au neuf ? On vous explique.
Vous disposez comme dans l’immobilier ancien de plusieurs types d’investissement avec l’immobilier neuf. La loi Pinel est le dispositif d’investissement et défiscalisation le plus connu. En échange d’un achat de logement neuf en VEFA, vous pouvez défiscaliser pendant plusieurs années un pourcentage du prix d’achat.

Le problème est que les emplacements sélectionnés par les promoteurs immobiliers sont rarement de qualité. Ils prennent place dans des quartiers en mutation, en périphérie, et leur rentabilité locative sur le long terme est très incertaine. Vous n’êtes pas sûr que la demande locative sera au rendez-vous.

Autre inconvénient, vous êtes soumis à des plafonds qui portent sur les ressources des locataires et les revenus de votre ménage.

Le Censi Bouvard est un outil pour investir dans une résidence de services via le régime LMNP. Grâce à un contrat avec un gestionnaire locatif, vous êtes certain de toucher un revenu locatif tous les mois. Vous pourrez aussi déduire la TVA sur le prix d’achat du logement neuf.

Si ce dispositif offre une certaine sécurité, la rentabilité est assez faible, en tout cas loin des possibilités offertes par un appartement ancien en LMNP.

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