Investissement locatif : comment préparer son dossier pour la banque ?

Thierry Vignal
14.11.2022
Investissement locatif : comment préparer son dossier pour la banque ?
Thierry Vignal
14.11.2022

Lorsque se profile un projet d’investissement locatif, à moins de payer votre bien immobilier comptant, ce qui est rare, vous allez passer par l’étape cruciale de la recherche de financement.

Comment emprunter pour investir dans l'immobilier ?

Les investisseurs aguerris le savent, un financement optimisé vous permettra d’améliorer la performance du projet et sa rentabilité locative. Mais avant cela, il y a une première étape à réaliser : la constitution d’un dossier d’investissement locatif pour la banque.

Vous devez mettre toutes les chances de votre côté pour séduire votre banque (au sens figuré) tout en bénéficiant de l’effet de levier. Cela nécessite une certaine préparation.

Gros plan sur les étapes de préparation vous permettant d’obtenir votre crédit immobilier dans les meilleures conditions possibles.

Un bon de dossier de financement, c'est avant tout un projet d'investissement rentable

Commençons par les bases : qu’est-ce qu’un bon dossier de financement pour la banque dans le cadre d’un investissement locatif ? La réponse est unanime : un projet rentable.

Cela peut paraître évident, mais ce qui est rentable à vos yeux ne l’est peut-être pas pour votre conseiller bancaire.

Les banques ont des méthodes différentes pour évaluer votre dossier, cependant il y a des éléments communs.

L’établissement prêteur va notamment prêter une attention particulière à votre passé financier, à la stabilité de votre situation professionnelle, à votre épargne et votre capacité à épargner, à vos revenus et au sérieux de votre projet immobilier.

Vous aurez plus de chance de décrocher un crédit en étant en CDI qu’en CDD, ou si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale. Pareil, si vous avez un co-emprunteur, cela rassure le banquier.

La banque calcule votre capacité d’endettement, laquelle ne doit théoriquement pas dépasser les 35 % de vos revenus, prendre en compte le « reste à vivre » pour couvrir les dépenses de la vie courante et évaluer les risques. Ce n’est qu’à cette condition que la banque va accepter votre dossier d’investissement locatif.

Comment présenter un projet immobilier à sa banque ? Nos conseils

Vous avez signé le compromis de vente ? Bonne nouvelle, ne reste qu’à trouver le bon prêt immobilier. Pour que la banque vous accorde le crédit immobilier demandé, vous devez monter un dossier d’investissement en béton.

La conjoncture économique n’est pas idéale avec la remontée des taux de crédit, mais un dossier de prêt solide, argumenté et précis, pourra décrocher sans souci un prêt.

1. Monter un dossier de prêt immobilier

Comme on le disait, établir un bon dossier de financement est un indispensable pour tout investissement locatif. C'est le point de départ avant votre demande de crédit.

Vous trouverez différents modèles PowerPoint ou pdf en ligne pour vous aider dans l'organisation et la présentation de ce dossier.

2. Soigner votre tenue de compte plusieurs mois avant votre demande

Le premier élément sur lequel la banque va se concentrer, en plus de votre niveau de revenus, c’est votre historique de comptes et votre situation financière. Son but est de se faire une idée précise de votre niveau de vie, de vos dépenses et de votre capacité à épargner.

Si vous êtes régulièrement dans le rouge avant la fin du mois, que vous faites face à des retards de paiement ou s’il est clair que vous gérez mal votre budget, vous n’allez pas inspirer pas confiance à votre banquier.

De même, si vous avez des crédits en cours de type crédit à la consommation, vous ne marquez pas de point.

Faites le tri dans vos finances en amont

La solution pour faire bonne impression est de faire le tri dans vos finances en amont. Cette étape est importante, car elle montre à la banque votre sérieux et votre fiabilité quant à votre capacité à gérer vos finances.

Ainsi, une fois votre projet de placement locatif défini, veillez à assainir la gestion de vos comptes en banque.

3. Préparer tous les documents nécessaires pour l'emprunt

Le jour de la présentation de votre dossier d’investissement locatif à la banque, vous devez disposer de toutes les pièces justificatives nécessaires. L’objectif étant de présenter un dossier de prêt immobilier complet à votre organisme prêteur.

À noter que vous devez apporter les originaux et les copies lorsque vous présentez votre dossier bancaire d'investissement.

Les documents d’identité et patrimoniaux

  • Carte nationale d’identité, passeport
  • Justificatif de domicile
  • Justificatif de situation familiale (livret de famille, contrat de mariage, pacs)
  • Relevés de compte des 3 derniers mois
  • Revenus financiers et fonciers autres, avec leurs justificatifs

Les documents professionnels

  • Derniers avis d’imposition
  • Contrat de travail (préciser l’ancienneté sur le poste)
  • Bulletins de salaire
  • Kbis et liasses fiscales si vous êtes indépendant

Les documents relatifs à l’investissement immobilier

  • Compromis de vente dans l’ancien
  • Contrat en VEFA si c’est un bien neuf
  • Devis des travaux
  • Attestation de valeur locative
  • Bail de location si un locataire est installé
  • Charges de copropriété

4. Miser sur la précision avec un plan de financement sur PowerPoint

En plus de ces documents personnels, il faut réunir toutes les informations relatives à votre projet d’investissement immobilier. En bref, il convient de réaliser une forme de « business-plan », ou plan de financement.

Le but est d’établir un budget prévisionnel simplifié mettant en adéquation les ressources (votre apport personnel et le prêt de la banque) et les coûts liés à votre projet d’investissement locatif (prix d’achat du bien, frais de notaire, charges mensuelles, coûts de l’assurance emprunteur, taxe foncière).

Il est toujours possible de financer son projet d’immobilier locatif sans apport, mais c’est de plus en plus compliqué. Vous pouvez aussi préciser quel régime fiscal vous allez adopter, certains offrent des avantages fiscaux ainsi qu'une réduction d'impôt (c'est le cas du loueur meublé non-professionnel - LMNP).

Ce plan de financement, s’il est bien construit, permet au banquier de juger du potentiel de votre investissement locatif et de votre capacité de remboursement du prêt. Il ne suffit cependant pas d’avancer quelques chiffres, encore faut-il apporter des preuves.

Pensez à réunir tous les documents relatifs à votre projet immobilier dans votre dossier de prêt :

  • Une étude du marché immobilier locatif
  • La présentation détaillée du bien
  • Le coût total de l’opération et la durée de remboursement envisagée
  • Le calcul de rentabilité du bien
  • La fiscalité prévue

Si des travaux sont à prévoir, sollicitez un ou plusieurs professionnels pour obtenir des devis que vous présentez dans le dossier.

Quant à l’estimation de vos futurs loyers, l’idéal est de consulter l’Administration fiscale ainsi que différents agents immobiliers afin qu’ils vous fournissent des attestations de valeur locative.

5. Rassurez le banquier et apprenez à vendre votre projet

Le jour de votre rendez-vous avec votre banquier pour la présentation de votre dossier bancaire d’investissement locatif, vous devez le rassurer quant à la rentabilité de votre projet.

Le fait d’expliquer en détail et avec transparence votre projet rassurera votre interlocuteur. Vous pouvez même vous munir d’indicateurs plus complexes que les habituels taux de rendement locatifs, comme le taux de rendement interne de l’opération pour montrer que vous maîtrisez le sujet.

S’il sent qu’il peut vous faire confiance pour rentabiliser votre bien locatif et rembourser votre emprunt, il n’aura aucun souci à vous accorder votre crédit.

Pour justifier le bien-fondé de votre placement locatif auprès des banques, vous devez aussi réussir à lui prouver que vous connaissez le sujet, que vous agissez avec raison et dans l’objectif de vous construire un patrimoine sur le long terme.

Comment augmenter vos chances d’obtenir un crédit ?

La dernière astuce pour obtenir les meilleures conditions pour votre emprunt immobilier est de solliciter plusieurs banques. En tant qu’investisseur, consulter un seul établissement bancaire n’est pas la stratégie d’investissement optimale pour se constituer un patrimoine.

Il est plus avantageux de faire jouer la concurrence afin de bénéficier de conditions d’emprunt plus attractives. Cela multiplie les chances d’acceptation de votre dossier d’investissement immobilier locatif et vous permettra d'obtenir le meilleur taux d'emprunt.

Sollicitez plusieurs établissements bancaires et faites jouer la concurrence

L’une des solutions les plus intéressantes et de se faire accompagner par un courtier pour votre achat immobilier. De plus en plus d’investisseurs ont recours aux services de courtage pour une raison simple.

Le courtier immobilier va trouver le meilleur financement et les meilleures conditions pour votre projet en sondant à votre place différents établissements bancaires.

La présentation d’un dossier bancaire d’investissement locatif nécessite une certaine préparation. Son acceptation, ou non, par la banque dépendra de la bonne gestion de vos comptes au préalable, de la solidité et de la précision du dossier s’appuyant sur des chiffres fiables, et enfin de votre capacité à défendre la qualité de votre projet le jour J.

Comment calculer votre taux d’endettement ?

Avant d'investir dans l'immobilier locatif, le calcul du taux d'endettement est un élément indispensable.

Pour vérifier que votre taux d’endettement ne dépasse pas les 35 % de vos revenus locatifs, l’établissement prêteur procède au calcul suivant.

Mensualités du crédit et charges fixes x 100/revenus (salaires et autres sources de revenus) x 100

Exemple schématique, vous disposez comme unique source de revenus d’un salaire mensuel net de 2 000 €, les mensualités prévues du crédit avec les charges sont de 650 €.

Le calcul du taux d’endettement est : 650 x 100/2000 = 32,5 %

Votre taux d’endettement ne dépasse pas les recommandations en vigueur.

À noter que pour calculer la rentabilité de votre projet d’investissement, l’établissement de crédit ne tient généralement compte que de 70 % des loyers perçus (les revenus locatifs) que vous prévoyez de percevoir.

Ce calcul prend en considération les charges, les dépenses imprévues, les loyers impayés, ou encore les impôts qui ponctionneront vos recettes.

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