Est-ce que l’investissement locatif est rentable ?

Masteos
24.1.2023
Est-ce que l’investissement locatif est rentable ?
Masteos
24.1.2023

Un investissement réussi, c’est avant tout un investissement rentable. Personne n’a envie de placer son argent pendant plusieurs années pour en récupérer moins à l’arrivée. Mais en matière de rentabilité, tous les types d’investissements locatifs et de logements ne se valent pas, ni leur emplacement.

Pour être sûr de dénicher un logement rentable, il faut proposer un bien en rapport avec la demande locative locale, trouver un lieu dynamique et porteur et plus encore soigner son financement et sa fiscalité. Voilà les conditions d’un investissement rentable sur lesquelles on va revenir en détail.

Qu’est-ce qu’un bien rentable ?

Avant de parler des types de biens et des meilleurs emplacements, encore faut-il savoir de quoi on parle. Alors c’est quoi un bien rentable ?

En moyenne, on évalue que le taux de rendement locatif en France est compris entre 5 et 10 %. Concrètement, si vous voyez un logement annoncé à 6,1 % de rendement, cela signifie que pour 100 euros investis à la fin de l'année vous gagnez 6,1 euros. 

Bien sûr il s’agit d’une estimation théorique, plusieurs méthodes de calcul vous permettent de déterminer la rentabilité la plus exacte possible d’un investissement : le calcul du rendement brut, le calcul du rendement net, et pour aller plus loin le calcul du rendement “net net”.

Rentabilité brute, rentabilité nette, cashflow ?

Savoir calculer la rentabilité d’un investissement est indispensable pour se lancer dans l’immobilier locatif. Ce type de calcul vous permet d’évaluer la rentabilité d’un projet efficacement et de déterminer sa pertinence.

La formule du rendement brut est la plus simple à appliquer. Elle correspond à :

(loyer mensuel x 12) / (prix d'achat + frais d'acquisition) x 100.

Le résultat obtenu, le rendement brut prend la forme d’un pourcentage, il donne un premier indicateur sur la rentabilité du bien avant l’achat. Il s’agit d’un rendement brut, cela ne dit pas encore si votre projet immobilier est réellement rentable.

La formule du rendement net est plus précise et se rapproche du niveau réel de rentabilité.

(Revenus locatifs annuels - charges locatives) / (prix d'achat + travaux + meubles + frais annexes) x 100

Pour aller encore plus loin, vous pouvez utiliser la rentabilité nette nette qui prend en compte l’imposition et les dispositifs fiscaux de réduction d’impôt. La formule est plus complexe puisqu’il existe énormément de dispositifs fiscaux applicables, tout dépend de votre projet.

Et enfin, la formule de la rentabilité locative qui prend en compte la prise de valeur à la revente, la plus-value (ou moins-value) pour déterminer si le logement dans lequel vous avez investi est rentable.

Beaucoup d'investisseurs estiment qu’un placement n'est rentable que s’il dégage un cash-flow positif. Il s'agit de biens qui s’autofinancent, c'est-à-dire que les mensualités du prêt sont remboursées chaque mois et en plus vous dégagez un excédent, du cash flow. Autant le dire tout de suite, les biens à haut rendement qui s’autofinancent sont de plus en plus rares, ou alors il faut prendre beaucoup de risques.

D'ailleurs, l’un des points essentiels à garder à l’esprit en tant qu'investisseur est que le risque est corrélé au rendement. Un logement à 2 % de rentabilité est un placement sûr et sécurisé, un investissement à 15 % dans la banlieue de Dunkerque l’est un peu moins. Il faut savoir doser juste entre un rendement intéressant et une prise de risque calculée.

Quels sont les biens les plus rentables ?

Tous les logements ne se valent pas en matière de rentabilité. Certains vous rapporteront plus que d’autres, c’est le cas notamment des studios, de la colocation et de l’immeuble de rapport. Des types de biens aux avantages nombreux qu’on passe en revue. 

Les studios et T1

L’investissement locatif dans une petite surface de type studio demeure encore aujourd’hui un choix très rentable. L’avantage des petites surfaces, en plus d’être financièrement plus abordables pour un investisseur, et de bénéficier d’une forte demande locative.  

Le tout est de privilégier des centres-villes dynamiques, des métropoles où la population étudiante est dense, ou la proximité des campus. Dans tous les cas, les étudiants et les jeunes actifs sont très demandeurs de ce type de biens, donc peu de risque de vacance locative. Les loyers sont aussi élevés, si vous n’êtes pas dans une ville qui a opté pour l’encadrement des loyers

Privilégiez les studios et petits appartements meublés pour gonfler votre rendement locatif. Les loyers d’un meublé sont plus élevés de 10 à 20 % et grâce au statut du loueur non meublé professionnel, vous profitez d’avantages fiscaux pour réduire vos impôts. Une combinaison gagnante pour dégager de la rentabilité.

Les grands appartements en colocation

Un autre type de bien permettant d’obtenir une belle rentabilité, ce sont les grands appartements de type T4, T5 ou maison, mis en colocation. Il est fréquent de pouvoir obtenir entre 7 et 12 % de rentabilité brute avec un logement en colocation. Plusieurs explications à cela.

Le prix au mètre carré d'un grand appartement est inférieur à celui d'un studio ce qui mécaniquement augmente votre rendement

Le prix au mètre carré d’un grand appartement ou d’une maison est inférieur à celui d’une petite surface. Ce qui signifie que le rendement locatif sera supérieur. De plus, vous pouvez installer plusieurs chambres, surtout si vous faites des travaux de rénovation. L’idée est d’agencer l’espace et l’organisation des pièces de votre location de manière à maximiser sa rentabilité.

L’immeuble de rapport

Souvent présenté comme le Graal de l’investisseur immobilier, l’immeuble de rapport est un produit atypique. Plutôt qu’un seul appartement, vous devenez propriétaire d’un immeuble entier. Pour ce type de logement, la rentabilité peut dépasser les 10-12 %. Comme pour un logement de grande taille, le prix au mètre carré est inférieur à une petite surface.

Avec l’immeuble de rapport, vous êtes le seul maître à bord. Vous décidez de la façon d’optimiser votre bien comme bon vous semble. Vous pouvez découper les logements en plusieurs appartements, augmenter le nombre de chambres, faire des travaux de rénovation pour améliorer le confort et l’attractivité du bien. Posséder un immeuble vous permet aussi de vous affranchir du syndic de copropriété, vous faites ainsi des économies substantielles dans la gestion du logement. 

On a rapidement passé en revue des types de location présentant une bonne rentabilité théorique. En réalité, des investissements immobiliers dans des T2 ou T3 voire des maisons peuvent être tout aussi rentables si le projet est bien mené, car ce qui compte en premier lieu c’est l’emplacement.

Où trouver un investissement locatif rentable ?

L’autre grande question que chacun se pose à l’heure d’investir, une question incontournable, qui passe même avant le type de bien sélectionné, c’est la localisation. La clé d’un investissement locatif rentable réside dans l’emplacement, le choix de la ville, du quartier.

Un bon emplacement vous garantit en effet une bonne prise de valeur et une absence de vacance locative. Et un appartement loué 12 mois sur 12 c’est ce que vous devez chercher en priorité pour garantir que votre investissement sera rentable.

Les grandes métropoles

Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Lille, voici quelques-unes des plus grandes villes du pays dans lesquelles les risques locatifs sont limités. La demande de location est toujours forte et en croissance tandis que le manque de logements y est sensible. Même si les prix immobiliers baissent légèrement en 2023 selon les dernières projections, les loyers eux, sont indexés sur l’inflation donc pas d’inquiétude d’une baisse de rentabilité.

De plus, la rentabilité d’un projet d’investissement se calcule au global après la revente. Malgré la baisse des prix cette année, sur le long terme, vous serez gagnant surtout si vous investissez dans un bien patrimonial, un bel immeuble haussmannien par exemple. Notre conseil est de viser la prise de valeur sur le long terme en investissant dans des biens de qualité.

Les grandes villes étudiantes

Cette catégorie de ville recoupe celle des grandes métropoles, mais pas seulement. En investissant dans une ville dotée d’écoles supérieures et d’universités, vous allez profiter d’une forte demande locative sur les studios et les colocations. Deux types de biens très rentables et prisés par les étudiants et les jeunes actifs. Toulouse, Rennes, Montpellier, les villes étudiantes ne manquent pas et les opportunités d’investissement non plus dans ces agglomérations.

Dans des villes comme Le Havre ou Poitiers, les prix de l’immobilier étant encore assez faibles et la population étudiante nombreuse, vous avez l'assurance d’y effectuer un investissement rentable en privilégiant les deux types d’investissement cités : les studios T1 et les colocations à partir du T3.

Les villes moyennes

Avec la crise du coronavirus, les villes moyennes jusque-là boudées ont retrouvé grâce au yeux des Français. Nombreux sont les actifs, jeunes ou en famille, à privilégier la qualité de vie d'une ville de taille moyenne plutôt que les centre-villes des grosses agglomérations.

La Rochelle, Vannes, Bayonne ou encore Sète sont parmi les villes préférées des Français aujourd’hui si on en croit les derniers sondages. Les prix de l’immobilier abordables, la forte demande locative en font des secteurs intéressants pour investir que ce soit dans une petite surface ou un bien de grande taille de type T4, T5 à louer pour les familles.

Comment améliorer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Plusieurs techniques vous permettent d’optimiser la rentabilité d’un bien locatif que ce soit au niveau du financement, des travaux comme de la fiscalité.

Bien négocier le prix

En 2023, les prix de l'immobilier dans les grandes agglomérations seront orientés à la baisse. Vous aurez l’opportunité de négocier un meilleur prix auprès du vendeur et de gagner ainsi des points de rentabilité. Pensez aussi à viser les biens de classe G au DPE, les passoires thermiques qui ne peuvent pas être louées depuis le 1er janvier.

Beaucoup de Français vont chercher à se débarrasser de ces biens par manque d’envie de faire des travaux. Et on le sait, un bien mal classé au DPE peut se négocier jusqu’à 15 % moins cher qu’un bien disposant d’une classe énergétique correcte.

Améliorer le financement

L’un des leviers les plus intéressants pour améliorer sa rentabilité locative est le financement et ce qui touche au prêt immobilier. Aujourd’hui, avec la remontée des taux d’intérêt, l’accès au crédit immobilier est plus compliqué aussi bien pour ceux qui achètent leur résidence principale que les investisseurs. Un taux d’emprunt plus élevé, c’est un coût du crédit plus important, des mensualités plus élevées et in fine un rendement inférieur. 

En revanche, rien ne vous empêche de renégocier votre prêt dans quelques années lorsque les taux auront à nouveau changé pour faire des économies sur les mensualités. De même, vous pouvez désormais depuis 2022 renégocier à tout moment votre assurance emprunteur. Une manière ici aussi d’économiser des euros et donc d'améliorer le rendement de votre achat immobilier.

Faire des travaux de rénovation 

À Masteos, on vous propose à l’achat dans la très grande majorité des cas des biens qui nécessitent des travaux de rénovation. Si faire des travaux à certes un coût, cela demeure très intéressant à plusieurs niveaux. D’une part, pour un bien nécessitant des gros travaux le vendeur sera plus enclin à négocier un prix à la baisse, surtout s’il s’agit d’une passoire thermique.

D’autre part, les travaux offrent la possibilité d’améliorer le confort de vie du locataire (la demande locative est par conséquent plus forte pour votre logement), de le remettre au goût du jour, et d’augmenter sa valeur à la revente. Sur un logement rénové et de qualité, vous pouvez compter sur une belle plus-value.

Meubler le logement

Meubler un appartement ou une maison avant de le mettre en location, est une excellente idée pour doper votre rentabilité. Un logement meublé se loue plus cher qu’un bien loué vide. En décorant le logement avec goût, vous allez accroître la demande locative pour le logement.

Un appartement loué meublé, c'est une demande locative plus importante et des avantages fiscaux

De plus, une location meublée vous ouvre droit au statut de loueur en meublé  non professionnel (LMNP), un régime fiscal intéressant pour défiscaliser vos revenus locatifs (notamment grâce à la pratique de l’amortissement)/ 

Bien choisir son régime fiscal

L’autre avantage à faire des travaux, c’est au niveau de la fiscalité. En choisissant le régime réel, vous pouvez déclarer comme charges locatives les travaux de rénovation et les déduire de vos impôts. Le choix du régime fiscal est d’ailleurs essentiel pour améliorer la rentabilité de votre bien.

Plutôt que les régimes forfaitaires (micro foncier, et micro BIC) optez pour le régime réel qui offre de bien meilleurs avantages fiscaux. Il existe d’autres dispositifs et différentes lois pour réduire vos impôts, pensez-y lorsque vous préparez votre projet immobilier.

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