Investir sans apport : comment faire ?

Masteos
20.6.2022
Investir sans apport : comment faire ?
Masteos
20.6.2022

Un investissement locatif sans apport est l’une des meilleures opérations que l’on puisse réaliser lorsqu’on envisage d’acquérir un bien pour le louer. Après tout, pourquoi utiliser son argent si celui de la banque peut faire l'affaire ?

Au-delà de la perspective - alléchante par elle-même - de ne pas toucher à son argent personnel, un investissement sans apport offre l’intérêt de maximiser son effet de levier, mais aussi de conserver son épargne pour la placer ailleurs.

L’investisseur considère généralement la rentabilité financière de son investissement et dans ce cadre, il cherche constamment à optimiser l’effet de levier financier en empruntant au maximum pour réaliser ses investissements. En minimisant votre apport personnel dans votre projet d'investissement, on permet à l’effet de levier opérer. C’est toute la promesse de l’immobilier locatif.

La réalité est plus complexe : les prêts sans apport sont de plus en plus difficiles à obtenir auprès des banques. Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) poussent les établissements financiers à durcir leurs conditions d’octroi des emprunts : ils regardent de plus en plus près le taux d’endettement, qui n’est généralement pas le fort des investisseurs dont l'objectif est souvent d'emprunter le montant maximum.

Néanmoins, tout n’est pas perdu et un dossier solide fera souvent la différence et pourrait vous permettre de réaliser votre investissement locatif sans apport.

Pourquoi les banques demandent-elles un apport pour un investissement locatif ?

Les établissements bancaires vous demandent un apport pour couvrir une partie de leur risque. L’apport demandé pour un crédit immobilier est généralement de l’ordre de 10 à 20 % du montant de l’emprunt, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'un investissement locatif. L’objectif de la banque est de ne prêter que sur de l’actif réel, car en cas de saisie du bien et de sa revente, il s'agit de sa seule véritable valeur.

En effet, quand un bien est acheté neuf ou dans l’ancien, viennent se greffer des frais annexes à la charge de l’acquéreur, comme les émoluments du notaire, les droits de mutation dans l’ancien et la TVA dans le neuf.

La banque souhaite que l’ensemble de ces frais soit, dans la mesure du possible, couvert par l’apport de l’emprunteur, car ceux-ci ne seront jamais récupérables lors de la revente, qui sera parfois effectuée via une vente aux enchères.

Un emprunt sans apport, mais pour financer quoi ?

Les emprunts sans apport sont ce qu’on appelle des prêts à 110 % : la banque finance le prix du bien, ainsi que l’ensemble des frais annexes : droits de mutation, émoluments de notaire, frais d'agence,

Il s’agira donc généralement d’un emprunt à 110 % lorsque seuls les frais de notaire seront à financer. Théoriquement, ce prêt peut monter jusqu’à 120 % voire 140 % quand il est nécessaire de prévoir des travaux (avec un prêt travaux) et un ameublement. Ce type de prêt peut se révéler extrêmement utile pour une location meublée, en finançant l'ameublement.

Le prêt sans apport et l'effet de levier

Emprunter sans apport présente le double intérêt de maximiser l’effet de levier, en profitant de la faiblesse des taux, tout en conservant son épargne pour la placer ailleurs.

Pour bien comprendre le fonctionnement de l’effet de levier financier dans un investissement, il faut poser quelques définitions simples.

Il existe deux rentabilités qui sont liées :

·    rentabilité économique,

·    rentabilité financière.

La rentabilité économique mesure ce que vous rapporte l’ensemble de votre investissement. Si vous avez acheté un bien, sa rentabilité économique représente la performance de ce capital. Ce que vous rapporte le bien, pas ce que vous rapporte votre argent.

La rentabilité financière correspond à la performance des capitaux propres, de vos propres deniers. Si vous avez acheté ce même bien 100 000 €, dont 10 000 € de votre épargne, la rentabilité financière mesure la performance de cet apport : combien chaque euro sorti de votre poche vous rapporte.

Les investisseurs vont tenir compte plus particulièrement de la deuxième qui traduit la rentabilité des capitaux propres engagés. Pris ensemble, les deux indicateurs permettent de calculer votre effet de levier, dont le détail du calcul se trouve ici.

Investir sans apport : possible, mais de plus en plus compliqué

Tout ça est très bien en théorie, mais en réalité ? Eh bien... les banques ont tendance à serrer la vis au niveau des prêts sans apport depuis quelques années : d'une part, parce que ces dossiers représentent un risque pour elles, d'autre part parce que les recommandations du Haut Conseil à la Stabilité Financière leur demandent de ne pas prêter au-delà de 35 % de taux d'endettement.

Sauf que mécaniquement, un prêt sans apport signifie une mensualité plus élevée et une probabilité plus importante de dépasser le seuil fatidique. Cela réduit également vos chances d'atteindre l'autofinancement : des mensualités plus élevées ne seront pas forcément couvertes par les loyers perçus.

Pour passer outre ce durcissement des conditions d’octroi de prêt, la première des choses, et de loin la plus importante, est de présenter un projet immobilier rentable, bien étudié et solide. Cela se traduit par un bien au bon prix (expertise immobilière à l’appui) et une adresse dans un quartier dont la tendance haussière des prix ne risque pas d’être remise en cause à court ou moyen terme et où la demande locative est forte et de qualité.

L’historique de votre compte totalement exempt d’incidents bancaires et fiscaux, même mineurs, sans découvert, même passé et montrant une capacité à épargner dans le temps sera également une condition nécessaire.

Ne pas vouloir mobiliser son épargne n’est pas la même chose que de ne pas disposer d’une épargne. Vous montrez ainsi à votre banque que vous êtes en mesure d’épargner - et de faire face à d’éventuels imprévus -, mais que l’investisseur perspicace que vous êtes cherche à maximiser son effet de levier.

Une autre piste à explorer pour obtenir un prêt sans apport est la rédaction actes en mains, qui fait passer l’ensemble des frais annexes à la charge du vendeur. Pourquoi le vendeur accepterait-il de payer le notaire et les frais annexes à votre place ?

Peut-être parce qu’il vous aime bien, mais surtout parce que ça ne change rien pour lui. Les frais sont répercutés sur le prix de vente et votre banque ne finance alors que ce montant. On vous en dit plus dans notre guide sur l’optimisation du financement bancaire.

Par ailleurs, il ne faut pas hésiter à négocier avec les banques ou en consulter plusieurs. Le recours à un courtier qui vous aidera à monter un dossier crédible en évitant les erreurs conduisant à un refus, même si par ailleurs le dossier est bon, et choisira la ou les banques les plus en adéquation avec votre profil pour mettre toutes les chances de votre côté, est incontestablement un plus.

En outre, placer une partie de votre épargne dans la banque prêteuse et transférer votre compte chèque si c’est possible pour vous peut également être un argument de négociation important. Après tout, il faudra aussi savoir lâcher du lest et faire des compromis pour réussir à faire financer un investissement sans apport.

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