L'investissement locatif en studio étudiant : une opportunité intéressante ?

Thierry Vignal
31.8.2022
L'investissement locatif en studio étudiant : une opportunité intéressante ?
Thierry Vignal
31.8.2022

Le studio étudiant est l’investissement locatif le plus accessible pour un investisseur débutant. Moins cher qu’un grand appartement et offrant une belle rentabilité, la crise du coronavirus n’a pas entamé la demande locative pour ce type de logements, bien au contraire.

Les avantages à investir dans un studio

La location étudiante est l'investissement locatif le plus recherché, car il présente de solides atouts. Un coût d’entrée plus faible, une forte rentabilité et une demande locative en croissance, de quoi séduire tous les profils d’investisseurs.

Beaucoup de particuliers choisissent aussi le studio étudiant pour investir, car ils comptent plus tard le louer à un membre de leur famille (généralement à leurs enfants).

Un coût plus faible

C’est évident, mais il est utile de le rappeler  :  un studio ou un T1 coûte moins cher qu’un appartement de 2 ou 3 pièces ou même un immeuble de rapport. Lorsqu’on débute dans l’investissement immobilier, on ne dispose pas tous d’un gros budget. Les petites surfaces comme les parkings et studios étudiants sont les premiers logements vers lesquels on se tourne.

Ce type d’habitat est le plus abordable et c’est l’occasion de se construire un patrimoine immobilier. Tout le monde a commencé quelque part.

Si vous en avez la possibilité, optez pour un appartement meublé. La location meublée est très convoitée par les étudiants qui n’ont pas envie de systématiquement déménager avec tous leurs meubles à la fin de l’année scolaire ou pour un stage. La location meublée offre une souplesse appréciée et présente une fiscalité plus avantageuse qu’un logement loué nu.

Une demande locative élevée

La généralisation des cours en distanciel suite à la crise sanitaire ou l’augmentation de l’âge de la décohabitation (le fait de quitter le domicile parental) auraient pu freiner la demande de logements étudiants. Rien de tout cela.

Les besoins en logements étudiants continuent à fortement progresser dans le pays. L’explication est simple. La France comptait à la rentrée 2021, 2,8 millions d’étudiants. Ce nombre d’étudiants n’a cessé de progresser puisqu’ils n’étaient que 2,5 millions en 2015. Chaque année, davantage d’étudiants arrivent dans l’enseignement supérieur, ce qui implique une demande de logements en perpétuelle progression.

Qui dit forte demande dit aussi peu de vacance locative et donc une meilleure rentabilité.

Une fiscalité avantageuse

Location nue ou location meublée ? Ancien ou neuf ? Ce sont les questions que tout investisseur locatif doit se poser pour un logement étudiant. On passe en revue les avantages fiscaux propres à ces deux types de location. Et, spoiler alert, vous avez le choix. 

Pour une location nue

Deux régimes d’imposition sont disponibles.

Le régime micro-foncier vous permet de profiter d’un abattement de 30 % sur vos revenus locatifs tant que les loyers ne dépassent pas 15 000 €. 

Le régime réel, quoique plus complexe, présente des avantages supérieurs. Vous allez déduire l’ensemble de vos charges des revenus locatifs (frais de gestion, dépenses de réparation et d’entretien…). Si le montant de ces charges excède le montant de votre impôt sur le revenu, vous pouvez bénéficier du mécanisme du déficit foncier. Le solde, dans la limite de 10 700 €, peut ainsi être reporté pendant 10 ans. 

Pour une location meublée

Avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), vous bénéficiez également de deux options dans votre régime fiscal.

Le micro-BIC, simple dans son fonctionnement, applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs.

Le régime réel permet quant à lui de déduire toutes les charges des recettes locatives. Il est aussi possible de pratiquer l’amortissement  afin de réduire son imposition. Une méthode intéressante, mais complexe, qui nécessite souvent de faire appel à un tiers professionnel en matière de comptabilité. 

Où investir dans un studio étudiant ?

Tous les emplacements ne se valent pas pour investir dans un appartement de type studio étudiant. Il faut avant tout privilégier la proximité avec de grands pôles universitaires et des écoles supérieures. 

Il y a deux critères fondamentaux à prendre en compte dans votre recherche : 

  • la rentabilité 
  • la tension locative 

Par exemple, vous décidez d’investir dans un logement présentant une excellente rentabilité à plus de 9 %, mais la tension locative est faible dans la ville. Conséquence, vous allez avoir beaucoup de mal à louer votre bien et la rentabilité supposée de votre projet ne sera pas au rendez-vous.

Les villes avec la meilleure rentabilité ne sont pas toujours les plus pertinentes pour investir. À l’inverse, investir dans un bien immobilier à faible rentabilité, mais très demandé, peut être intéressant si vous envisagez un placement patrimonial ou pour le transmettre plus tard à un de vos enfants en âge d’être étudiant.

Il y a quelques mois, nous vous avons dévoilé les résultats de notre étude sur les meilleures villes étudiantes où investir. Voici quelques-unes des villes les plus pertinentes, celles associant un haut niveau de demande locative et une rentabilité brute intéressante.

Le Mans

La préfecture de la Sarthe cumule les atouts à 50 minutes de Paris en TGV : un centre universitaire important, un réseau de transports de qualité et un bassin d’emplois dynamique. En faisant l’acquisition d’un studio que vous allez placer en location au Mans, vous pouvez compter sur une rentabilité brute de 8,2 %.

Poitiers

Poitiers compte 27 000 étudiants, un nombre conséquent et en progression, si bien que la vacance locative demeure rare. Nous avons d’ailleurs mis la note maximale pour la tension locative dans la préfecture de la Vienne. Vous y profitez d’une rentabilité intéressante à 6,72 %.

Metz

Avec 23 000 étudiants contre 21 800 en 2021, les écoles supérieures et l’Université de Metz voient chaque année affluer plus d’étudiants. Métropole ouverte sur l’Europe, Metz a de quoi séduire les jeunes diplômés et se trouve à seulement 1h20 de Paris. La métropole est reconnue pour proposer un cadre de vie agréable en étant pionnière dans l’écologie urbaine et pour sa vitalité culturelle, dont témoigne e le Centre Pompidou-Metz). La tension locative est maximale à Metz et la rentabilité brute attendue autour de 7,5 %.

Île-de-France 

Villetaneuse, Cergy, Évry sont autant de communes qui présentent une rentabilité très supérieure à celle de Paris. Ces villes accueillent toutes des universités, elles sont aussi reliées à la capitale via le RER et le tramway. Le rendement brut est de 6 % à Cergy, 7 % à Villetaneuse et 8 % à Évry et pour ces trois villes, la tension locative est très haute.

Quels sont les inconvénients des résidences étudiantes ?

Beaucoup d’étudiants ne cherchent pas seulement des appartements meublés, mais des logements accompagnés de services pour les aider dans leur quotidien (ménage, petit-déjeuner, activités…). C’est pour faire face à ce besoin que sont nées les résidences étudiantes et plus récemment les résidences en coliving. 

Investir dans une résidence étudiante apparaît cependant moins intéressant qu’investir dans une location classique. Les résidences étudiantes proposent des logements meublés et sont administrées par des gestionnaires. Les loyers sont garantis via le gestionnaire de la société d’exploitation, en revanche, il faut avoir confiance dans la fiabilité et la pérennité de ce dernier. 

Si vous investissez dans une résidence de services neuve, vous pourrez profiter du statut LMNP couplé à la loi Censi Bouvard . Le dispositif Censi Bouvard vous accorde une réduction d’impôt allant jusqu’à 33 000 € sur neuf ans et la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat.

En contrepartie, vous ne pouvez pas revendre ou céder le bien durant une période déterminée. Vous ne pouvez pas non plus pratiquer l’amortissement qui est l’un des avantages majeurs du régime fiscal LMNP. 

Le rendement en résidence étudiante demeure aussi inférieur à celui d’un investissement en studio étudiant classique. Il est autour de 4 à 5 % en résidence alors que dans certaines villes dynamiques qu’on vient de présenter, ce chiffre atteint les 7 à 8 %.

Un investissement en studio étudiant est la solution la plus accessible pour un nouvel investisseur, et vous avez l’embarras du choix aujourd’hui dans votre stratégie d’investissement.

À côté du studio ou du T2 étudiant, la colocation  constitue aussi une excellente opportunité d’investissement avec une forte rentabilité possible. Ce type de location connaît un fort développement, car les jeunes actifs et les étudiants en sont très friands. 

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