LMNP : la liste des meubles obligatoires

Laura Mendes
21.11.2022
LMNP : la liste des meubles obligatoires
Laura Mendes
21.11.2022

Un loyer plus élevé, une fiscalité avantageuse avec la possibilité de pratiquer l'amortissement, plus de rentabilité… l’investissement locatif en Loueur meublé non professionnel (LMNP) présente de sérieux atouts.

Mais pour être éligible à ce régime fiscal, votre location doit être meublée. 

Cela signifie que votre logement contient des meubles en nombre et en qualité répondant aux exigences de la vie courante. L’administration a défini une liste de meubles obligatoires pour qu’un logement soit considéré comme meublé.

Quels sont les meubles et les équipements obligatoires pour votre investissement en LMNP ? 

Comment meubler une location en LMNP ?

Les appartements meublés sont aujourd’hui très recherchés par les étudiants et les travailleurs en déplacement. Vous avez tout intérêt privilégier ce type d'investissement locatif, la demande étant élevé et les avantages fiscaux intéressnts. Cependant, mettre en location un bien meublé ne s’improvise pas.

La loi ALUR en 2014 et le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 sont venus préciser la liste des meubles indispensables pour qu’une habitation soit considérée comme un logement meublé. 

Cela permet désormais de distinguer explicitement un logement loué nu d’un logement loué meublé. Le décret de 2015 spécifie aussi que les éléments qui équipent le logement doivent être installés dans la pièce adéquate, pas de four à micro-ondes dans la salle de bains donc. 

Une location meublée doit être en mesure de permettre au locataire “de dormir, manger et vivre convenablement”.

L’idée est qu’en arrivant dans une location meublée, le locataire a simplement à déposer ses effets personnels pour prendre possession des lieux. 

Dans la chambre

  • Une literie avec une couette ou une couverture (la présence d'alèse et de drap n’est pas spécifiée)
  • Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher (rideau, volet, persienne, store…)

Dans la cuisine

  • Des plaques de cuisson
  • Un four ou un four à micro-ondes
  • Un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C. Le locataire doit pouvoir stocker plusieurs jours des aliments congelés, la partie freezer est par conséquent obligatoire.
  • De la vaisselle permettant de prendre un repas (assiettes, couverts, verres)
  • Des ustensiles de cuisine (casseroles, poêles…)
  • Une table et plusieurs sièges

Dans le logement

  • Des étagères de rangement
  • Des luminaires
  • Un matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (balai, serpillère, seau, aspirateur…). 

Lorsque vous signez le bail avec votre locataire, pensez à ajouter en annexe un inventaire exhaustif des meubles, des fournitures et de leur état. C’est un peu fastidieux de compter fourchettes et couteaux, mais cela permet un suivi efficace de votre location LMNP.

La liste de meubles établie par l’administration est une liste minimale, rien ne vous empêche d’ajouter des équipements supplémentaires utiles à votre locataire comme une machine à laver, un sèche-linge, une télévision, une bouilloire, une cafetière ou encore mieux le WIFI.

Un locataire qui se sent bien dans une location, c’est un locataire qui reste et qui prend soin de son logement. Attention toutefois pour l’abonnement internet, puisque légalement vous serez responsable de ce que fait et télécharge (légalement ou illégalement) votre locataire.

Si vous avez signé un bail de location avant 2015, alors le décret cité ne s’applique pas. La liste des équipements obligatoires est plus succincte. Un logement meublé doit simplement comporter quelques meubles, de la literie, des plaques chauffantes, un réfrigérateur et des ustensiles de cuisine.

Si la location que vous avez déclarée meublée ne comporte pas le mobilier défini par la loi, votre bien sera requalifié en location vide. Les revenus locatifs tirés de la location seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers et non plus des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

Ce changement de régime fiscal présente des avantages moindres. L’abattement de charge forfaitaire passe de 50 % à 30 %. De plus, la durée du bail de location passe de un an à trois ans. S’il y a un seul manquement dans la liste des 11 éléments mentionnés, vous perdrez tous les bénéfices du LMNP alors soyez vigilant. 

Comment choisir le mobilier pour équiper votre location meublée ?

Vous souhaitez meubler vous-même votre investissement immobilier plutôt que de passer par un spécialiste de l’ameublement et de la gestion locative ?  Alors voici nos conseils. Au préalable, réfléchissez à vos potentiels locataires, s’agit-il d’étudiants, de professionnels en déplacement sur de longues durées ? Cela peut vous donner des idées sur la façon d’aménager votre appartement.

  • Les pièces du logement ne sont ni trop encombrées ni trop vides. Votre locataire doit pouvoir se projeter facilement. 
  • Proposez une décoration contemporaine sobre avec quelques accessoires (miroir, horloge, tapis…), vous pourrez ainsi mettre en valeur le standing de votre location. 
  • Optez pour de la vaisselle et des ustensiles de cuisine à la fois neutres et standards. Si le locataire casse un verre ou une assiette, il n’aura pas de mal à trouver un équivalent en grande surface.
  • Pour ce qui est du linge, privilégiez des matières qui résistent bien au temps et se lavent facilement à 40°.
  • Prévoyez suffisamment de rangements, étagères et meubles pour que le locataire puisse ranger ses affaires de manière convenable. 

La loi ne vous oblige pas à meubler l’appartement avec des meubles neufs, la qualité des équipements n’est pas non plus mentionnée. Si vous avez déniché une jolie table en bois massif d’occasion avec ses chaises, vous pouvez les disposer dans l'appartement. 

Conservez et compilez toutes les notices des matériels électroménagers présents dans l’appartement et laissez-les à disposition du locataire. Le but est que celui-ci ait facilement accès aux informations sur tel ou tel appareil, sans pour autant que les notices ne se perdent à chaque changement de locataire.

De la même manière, il peut être intéressant d’avoir un document qui récapitule tous les éléments utiles pour le locataire : électricité, eau, numéro d’urgence, etc. 

Le mobilier n’est pas au goût du locataire ? Celui-ci peut apporter ses propres meubles à condition qu’il restitue les meubles d’origine à la fin du bail. Par ailleurs, le locataire ne peut pas transformer votre bien, cela lui est interdit

Que faire en cas de panne ou d’usure du mobilier ?

Si le mobilier ou l’équipement est défectueux à cause de son usure, de sa vétusté, c’est au propriétaire-bailleur de le remplacer. Le mobilier doit être au moins équivalent à celui qui est détérioré.

Dans le cas où le mobilier est défectueux ou cassé à cause d’un mauvais usage ou d’un abus du locataire, c'est à celui-ci qu’incombe la charge de le remplacer. Lorsque le locataire quittera son logement, il devra laisser sur place le matériel qu’il a remplacé.

Si votre locataire refuse de remplacer l’équipement ou vous ignore, vous pouvez lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. L’envoi de ce courrier est obligatoire si d’aventure cette procédure était amenée à se poursuivre.

Au bout de deux mois, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice qui se chargera de statuer sur votre problème. Il est toujours préférable de trouver une solution à l’amiable avec votre locataire dans ce type de conflits.

On vous conseille surtout de ne pas vous lancer là-dedans s’il manque deux fourchettes et un mug, mais seulement pour des équipements plus importants, type canapé en morceau.

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