LMNP : comment investir en Censi-Bouvard ?

Thierry Vignal
14.11.2022
LMNP : comment investir en Censi-Bouvard ?
Thierry Vignal
14.11.2022

Le Censi-Bouvard complète le loueur meublé non professionnel (LMNP) en y ajoutant une défiscalisation supplémentaire si le logement se situe dans une résidence avec services. Prorogée exceptionnellement jusqu’au 31 décembre 2022, la loi Censi-Bouvard est un mécanisme intéressant qu’il n’est pas encore trop tard de découvrir. 

Comment bénéficier du dispositif Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard a été promulguée en 2009 pour soutenir la construction de résidences de services médicalisées et de résidences étudiantes. En échange d’un investissement locatif dans un logement neuf meublé au sein d’une résidence éligible, l’investisseur locatif non professionnel reçoit une réduction d’impôt. 

Quels sont les avantages fiscaux du LMNP Censi-Bouvard ?

Le Censi-Bouvard permet aux investisseurs locatifs de :

  • recevoir des loyers sécurisés, que le bien soit loué ou non
  • de réduire son impôt sur le revenu de 33 000 € sur une période de 9 ans
  • de récupérer la TVA à 20 % sur le prix d’achat
  • de reporter la réduction d’impôt pendant 6 ans, si celle-ci est supérieure au cours d’une année au montant de votre imposition

La réduction d’impôt est de 11 % sur une valeur maximale de 300 000 euros. La réduction est calculée sur le prix d’achat hors taxes de l’appartement. Rien ne vous empêche d’acquérir un logement à un prix supérieur ou d’en acheter plusieurs dans l’année, mais l’avantage fiscal du Censi-Bouvard ne pourra pas dépasser les 33 000 € sur neuf ans. Vous restez également soumis au plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € par an.

Les conditions à respecter

Le logement

Vous l’avez compris, le dispositif Censi-Bouvard ne concerne pas tous les types d’habitation. Pour bénéficier du dispositif, votre logement doit être :

  • neuf
  • acheté en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
  • réhabilité (avoir plus de 15 ans et avoir subi une rénovation le rendant conforme à des exigences de performance énergétique)

Comme dans tout investissement immobilier en LMNP, il faut aussi que le logement soit meublé. La liste des meubles indispensables n’est pas fixée au hasard, mais établie par l’administration. Un nouveau décret en 2015 est venu apporter des précisions sur ce sujet. 

Votre investissement locatif ne peut pas non plus s’effectuer n’importe où. Le logement a l’obligation de se situer dans une résidence avec des services intégrés. D’ailleurs, toutes les résidences de services ne sont pas éligibles, les résidences de tourisme ont ainsi été retirées du dispositif en 2017.

Aujourd’hui, le Censi-Bouvard fonctionne pour :

  • les résidences étudiantes
  • les résidences de services pour personnes âgées ou handicapées
  • les résidences d’accueil et de soins pour personnes non autonomes (EHPAD)

Le non-respect de ces conditions entraîne la perte des bénéfices des avantages fiscaux.

La location

Le logement doit être loué dans le cadre d’un bail commercial de neuf ans avec l’exploitant de la résidence de services. Ce qui implique que vous ne pouvez pas louer librement le logement, c’est au gérant de trouver le locataire.

Le bail doit aussi commencer au cours du mois qui suit l’achèvement des travaux ou la rénovation. Le contrat comporte les éléments comme : 

  • La durée d’engagement
  • Le montant des loyers
  • Le pourcentage de revalorisation de ces loyers
  • La répartition des charges

Enfin, vous devrez conserver cet investissement locatif pendant toute la période. Même si l’exploitant change, vous disposez d’un délai d’un mois pour le placer en location auprès du nouveau gérant. Si vous êtes contraint de revendre le bien, vous devrez rembourser les avantages fiscaux perçus (sauf dans certaines conditions : décès, invalidité…).

Au bout de neuf ans, l’investisseur locatif peut récupérer le logement ou continuer à le louer auprès du gestionnaire en charge de la résidence.

L’investisseur

Le Censi-Bouvard fonctionne dans le cadre du régime fiscal du Loueur meublé non professionnel (LMNP). Ce qui signifie que les revenus locatifs ne doivent pas être supérieurs à 23 000 € où ne pas dépasser 50 % des revenus du foyer fiscal. Les revenus ne sont pas déclarés dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Dans le cadre d’un LMNP en Censi-Bouvard, les revenus sont à déclarer au régime Micro-BIC. Vous ne pouvez donc pas déduire les charges ni pratiquer l’amortissement en régime réel…

Le Censi-Bouvard s’adresse à des investisseurs avec une capacité d’emprunt plus limitée, ceux qui paient 3 000 euros d’impôt ou moins. Le dispositif offre de la sécurité avec les loyers perçus par un gérant dans le cadre du bail commercial, mais la rentabilité sera moindre qu’en LMNP classique.

Comment récupérer la TVA avec le Censi-Bouvard ?

Autre avantage du Censi-Bouvard, la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat. En effet, tout achat immobilier dans le neuf est soumis à la TVA classique à 20 %. Le Censi-Bouvard vous permet de récupérer cette TVA via un mécanisme particulier.

Il est impératif que la résidence de services dans laquelle se situe votre bien propose trois des quatre services suivants : l’accueil ou le gardiennage, l’entretien des locaux, le petit-déjeuner, la fourniture de linge de maison. Les loyers que vous percevez doivent aussi être soumis à la TVA à 5,5 %. 

La demande de remboursement se fait auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE), ou via votre espace professionnel sur le site des impôts. Vous récupérez ensuite la TVA au cours des 3 à 6 mois suivant le début de la mise en location.

À noter que pour jouir du remboursement complet de la TVA, il faudra conserver le bien pendant 20 ans. Si vous le revendez avant vous devrez rembourser la TVA au prorata du nombre d’années restantes (exemple si vous vendez votre investissement après 15 ans, vous rembourserez les 5/20e de la TVA). 

Vous l’aurez compris, investir en LMNP Censi-Bouvard présente des avantages distincts du LMNP classique. Tout dépend de votre stratégie d’investissement et de la rentabilité visée. Dans tous les cas, n’hésitez pas à demander l’avis de conseillers professionnels pour savoir ce qui est le plus adapté à votre situation personnelle.

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