LMNP micro-BIC : avantages et conditions

Masteos
14.11.2022
LMNP micro-BIC : avantages et conditions
Masteos
14.11.2022

Micro-Bic ou régime réel, c’est le dilemme auquel font face tous les investisseurs qui louent un logement meublé classique.

En plus de l’emplacement, la fiscalité d’un investissement locatif est une donnée essentielle pour maximiser son rendement. Le choix du régime d'imposition est par conséquent primordial.

LMNP en micro-BIC : de quoi parle t-on ?

Avant d'entrer dans le détail du régime micro-BIC, quelques précisions.

Le régime micro-BIC est accessible à tout investisseur qui a effectué un placement dans un bien immobilier loué meublé. Pour éviter les abus les critères de location meublée et du mobilier obligatoire sont définis par l'administration.

Vous bénéficiez du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) si vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € par an (ou 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal). Autrement, vous relevez du statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

La location meublée est un type d'investissement qui a la cote aujourd'hui. Elle est est souvent plus intéressante que la location nue car vous percevez des revenus locatifs plus élevés. La demande locative est aussi supérieure pour ce type de biens dans les centres-villes et à proximité des campus, mais aussi dans les zones touristiques.

Comme pour une location nue, vous disposez de deux régimes fiscaux distincts, le régime micro-BIC et le régime réel.

Quelles sont les conditions du micro-BIC en LMNP ?

Le régime micro-BIC LMNP (ou micro-bénéfices industriels et commerciaux) est un régime fiscal forfaitaire. L’administration applique un abattement au taux unique de 50 % sur vos revenus locatifs (charges comprises), vous êtes imposé ensuite sur le montant restant.

Le micro-BIC est l'équivalent du micro foncier pour une location vide mais cette fois le taux d'abattement est plus important, 50 % contre 30 %. C'est aussi le régime automatique auquel vous êtes attaché.

La méthode de calcul est par conséquent très simple à mettre en place pour déclarer ses revenus locatifs aux impôts en micro-BIC.

Exemple : vous disposez d'une location meublée qui vous rapporte 10 000 € de revenus locatifs (loyers perçus et charges comprises).
Avec le micro-BIC, vous êtes imposé sur 50 % de ces revenus. Le montant restant est ajouté à vos autres revenus et imposé selon votre tranche marginal d’imposition (TMI).

L'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % de vos revenus locatifs dans le cadre du micro-BIC

A noter que le régime micro-BIC fonctionne dans le cadre d’un bail classique de location, d’un bail étudiant ou d’un bail de location saisonnière. 

Quel est le plafond du micro-BIC LMNP ?

Vous pouvez utiliser le micro-BIC tant que l'ensemble de vos revenus locatifs ne dépasse pas 72 600 €, au-delà, vous êtes automatiquement assujetti au régime réel simplifié.

À la différence du micro-BIC, le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges qui pèsent sur votre investissement locatif (frais d’entretien, frais d’agence, intérêts de l’emprunt…) ce qui s'avère plus complexe à calculer. De plus, le régime réel d'imposition offre également la possibilité d'amortir le bien. Le mécanisme des amortissements est toutefois assez compliqué et mieux vaut se faire aider d'un comptable.

Toutefois, même si vos recettes sont inférieurs à 72 600 € vous avez le droit de demander à l'administration fiscale votre rattachement au régime réel.

Pour résumer le micro-BIC en LMNP c'est :

  • Un abattement de 50 %
  • Dans la limite de 72 600 € de vos revenus locatifs

Quelles sont les charges déductibles avec le micro-BIC ?

Dans le cadre du micro-BIC vous ne pourrez déduire aucune charge touchant à votre investissement locatif (taxe foncière, frais de copropriété, etc.). Le montant de 50 % d'abattement est censé représenter la totalité de vos charges (ainsi que les provisions pour charges payées par le locataire).

C’est la différence majeure entre le régime micro-BIC et le régime réel qui lui le permet.

Où déclarer ses revenus en micro-BIC ?

Pour bénéficier du micro-BIC, vos revenus sont à déclarer dans le formulaire n°2042 C PRO “Déclaration de revenus complémentaire des professions non salariées”.

Vous devrez ensuite les indiquer dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux, Prestations de services et locations meublées. Il faut y indiquer votre chiffre d’affaires, c’est-à-dire l’ensemble des loyers perçus, charges comprises. 

Première déclaration LMNP

Vous louez pour la première fois une location meublée ?

Dans les 15 jours suivant la mise en location, vous devez remplir le formulaire P0i (autrement appelé Cerfa n° 11921*07). Le document est à transmettre au greffe du Tribunal de Commerce de votre secteur. Vous recevrez ainsi un numéro de SIRET vous permettant de remplir vos futures déclarations de revenus locatifs.

Quel est l’avantage du régime micro-BIC ?

Le principal intérêt d'opter pour le régime micro-BIC, c’est la simplicité.

Pas de calcul alambiqué de charges ou d’amortissement, si vous êtes allergique à l’administratif c’est parfait. Vous remplissez juste un montant dans une case, et dans tous les cas, l'administration appliquera un taux forfaitaire unique de 50 %.

Beaucoup d'investisseurs choisissent le micro-BIC par défaut mais surtout par méconnaissance.

En revanche, pour un investisseur averti, qui est rodé au placement immobilier, ce régime présente peu d’avantages. Vous êtes limité dans votre optimisation fiscale.

Bien souvent, l’intérêt du statut LMNP est de choisir le régime réel simplifié pour déclarer toutes ses charges afin de réduire son impôt sur le revenu. 

L'expérience montre qu'en sélectionnant le régime réel, vous allez plus souvent pouvoir faire des économies d'impôt. Avec Masteos on vous accompagne de A à Z dans votre investissement locatif, nos conseillers vous aident à préparer au mieux cet aspect de la fiscalité locative.

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