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Le mandat de gestion locative est l’un des multiples mandats qui existent en immobilier, à l’instar du mandat de recherche ou du mandat de vente. Comme l’ensemble de ces outils, il s’agit d’un contrat passé avec un professionnel de l’immobilier : vous lui déléguez la gestion locative de votre bien en échange d’honoraires de gestion, un pourcentage du loyer.
Qu’il s’agisse d’un manque de temps, d’expertise ou d’envie, les raisons d’y recourir sont multiples. Parfois, recourir à une agence de gestion locative est presque obligatoire, pour les expatriés qui investissent en France, par exemple.
Faire appel à un professionnel pour la gestion de votre patrimoine immobilier peut aussi s'imposer si vos biens locatifs sont dispersés partout en France. Pour prendre des biens en gestion locative, votre mandataire doit disposer d'une carte professionnelle G (soit la mention gestion immobilière).
Les missions de gestion locative
Les mandats de gestion signés avec les professionnels de l’immobilier sont régis par les lois Hoguet et Alur, à l’instar de l’ensemble des mandats immobiliers que l’on peut signer. Il crée une relation contractuelle entre un propriétaire-bailleur, le mandant ; et le gestionnaire locatif, le mandataire.
Les missions exécutées pour le compte du mandant concernent trois volets : la location du bien, sa gestion administrative et technique, sa gestion comptable et financière.
Les missions couvertes par la partie "location" sont notamment les suivantes :
- recherche de locataires solvables,
- organisation de visites,
- mise en location du bien,
- mise en place et renouvellement des baux
- envoi des quittances de loyers
La gestion administrative d'un bien couvre à l'évidence l'établissement des contrats de location, la perception des loyers et les états des lieux, mais est loin d'y être limitée. La gestion des loyers impayés en est une (ils vous proposeront généralement une garantie loyers impayés), de même que les interventions pour des réparations locatives urgentes ou non urgentes.
Enfin, la gestion comptable et financière prévoit les conditions dans lesquelles le gestionnaire reçoit et vous remet les sommes perçues auprès de vos locataires, mais couvre aussi le paiement des taxes ou encore des charges de copropriétés.
De manière générale, le gestionnaire est là pour s'assurer que votre bien locatif "fonctionne", qu'il est entretenu, et que vos locataires paient leurs loyers en temps et en heure.
Votre mandataire est tenu de vous rendre des comptes, par écrit, sur la tenue de votre bien, vos flux financiers, ainsi que des différents événements qui ont pu survenir : interventions, départ de locataires, etc. Cette reddition des comptes doit intervenir au moins une fois par an, mais elle sera généralement mensuelle ou trimestrielle selon le mandat signé.
Mentions obligatoires, durée et résiliation du mandat de gestion
Le mandat de gestion répond à des obligations de formalismes concernant les informations qui y sont portées. Il est obligatoirement conclu à l'écrit et doit mentionner certaines informations obligatoires. Les professionnels de l'immobilier sont tenus de conserver un registre numéroté des mandats qu'ils détiennent.
L'identité des cocontractants doit y être mentionnée et l'ensemble des informations professionnelles du gestionnaire (raison sociale, numéro de la carte professionnelle, caisse de garantie financière), ainsi que les missions détaillées qui lui sont confiées et les modalités de rémunération.
Il faut évidemment mentionner le ou les biens donnés en gestion, ainsi que les missions précises et détaillées confiées au gestionnaire.
La durée du contrat est également obligatoire : en général, une année renouvelable par une clause de reconduction tacite, ainsi que le délai de préavis pour mettre fin à la reconduction automatique.
Il faut noter que les mandats ne peuvent être conclus pour une période illimitée et sont limités à une durée de 30 ans. Comme toute démarche administrative sérieuse, la demande de résiliation du mandat est notifiée au mandataire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le gestionnaire est tenu de vous informer un à trois mois avant le renouvellement, de la possibilité dont vous disposez de mettre fin au mandat donné. S'il ne se conforme pas à cette obligation, vous êtes en droit de résilier le mandat sans pénalités dès la date anniversaire de sa conclusion.
Vous pouvez aussi confier une partie seulement des missions relatives à votre bien à l'agence, en choisissant par exemple de vous occuper de la partie location et en confiant la gestion administrative et financière à votre agence.
Différents mandats couvrent différentes situations : si votre bien locatif est situé au coin de votre rue, vous pouvez vous occuper de trouver des locataires et confier à l'agence la simple gestion technique et l'encaissement des loyers. Pour un bien à l'autre bout de la France, l'aide complète d'un professionnel peut-être nécessaire.
Gestion locative, rendement et fiscalité ?
Dans le cadre d'un investissement locatif, avoir recours à un gestionnaire locatif aura une incidence directe sur votre rendement net. Cet impact sera plus ou moins important selon les honoraires pratiqués par votre gestionnaire locatif, ceux-ci variant entre 5 % et 8 % du loyer hors charges selon les agences. Cela aura également un impact sur votre cashflow mensuel.
Les frais de mise en location varient également (selon la tension locative des villes), et représentent 8 à 12 € par mètre carré et par location, et 3 € par mètre carré et par location pour l'état des lieux. Ces tarifs sont réglementés.
Attention cependant : certaines agences facturent des prestations supplémentaires et ces derniers peuvent vite s'accumuler et représenter une proportion non négligeable du loyer.
Pour des honoraires de gestion de 4,99 %, l'impact de la gestion locative sur votre rendement net sera d'environ 0,5 % : il vous appartient de décider si le temps et l'énergie que vous mettez dans la gestion d'un bien un demi-point de pourcentage.
Un point souvent négligé en ce qui concerne la gestion locative est l'avantage fiscal que vous pouvez en tirer, puisque les frais de gestion sont des charges déductibles de vos revenus locatifs. Ils peuvent ainsi vous offrir un avantage fiscal autant en LMNP que si vous cherchez à générer un déficit foncier.
