Investir en Espagne : nos bons plans pour 2023

Masteos
26.1.2023
Investir en Espagne : nos bons plans pour 2023
Masteos
26.1.2023

Si la remontée des taux d’intérêt et l’inflation ont de quoi faire peur en ce début d’année, l’Espagne demeure plus que jamais une destination idéale pour un investissement locatif en Europe.

Les raisons : une croissance des prix stable, une excellente rentabilité même dans les grandes villes comme Madrid et Valence, et une demande locative très forte du fait de la pénurie de logements. Autant d’indicateurs qui font de l’Espagne le marché européen le plus intéressant pour se créer un patrimoine immobilier.

Pourquoi investir en Espagne en 2023 ?

La guerre en Ukraine et la crise énergétique, conjuguées aux conséquences du Covid sont venues frapper un marché de l’immobilier espagnol en plein renouveau. Pourtant, la crise actuelle marquée par une forte inflation ne ressemble en rien à celle de 2008 qui avait vu les prix immobiliers plonger. Le marché immobilier espagnol est aujourd’hui beaucoup plus stable et solide

Une forte demande locative

À la différence de 2008, la demande va demeurer très forte en Espagne en 2023 du fait d’une offre en location réduite. L’immobilier neuf est toujours en souffrance et demeure incapable de répondre à cette demande de logements. Trop peu d’appartements sont construits et les Espagnols sont obligés de se tourner vers l’immobilier ancien. De plus, l'inflation, et l'augmentation des taux d’intérêt empêchent beaucoup d’Espagnols d’accéder au crédit immobilier pour devenir propriétaire les obligeant à rester locataire.

En 2022, la demande locative a progressé de 15 % à Madrid, 25 % à Valence ou encore  27 % à Malaga. Parallèlement, le stock de locations disponibles a diminué dans une large majorité de villes. 41 % de baisse à Malaga, 36 % à Alicante et 35 % à Valence. La tension locative s'accroît ainsi dans toutes les capitales de Province et pas seulement.

Une destination touristique incontournable

Si vous envisagez de faire de la location saisonnière, surtout le long des littoraux et dans les grandes capitales provinciales, vous n’aurez pas de mal à louer votre logement. Le nombre de touristes étrangers a pratiquement retrouvé son niveau de 2019. Et l’Espagne reste  plus que jamais le 2e pays le plus visité au monde et une destination appréciée de tous. Les retraités d'Europe sont aussi friands des séjours de moyennes et longues durée en Espagne.

Des loyers qui augmentent

Si on s’attend à un ralentissement de la hausse des prix, le montant des loyers devrait en revanche progresser en moyenne de 5% en 2023.
Stagnation des prix et hausse des loyers, c’est un cocktail gagnant en matière de rendement locatif. 

Des baisses de prix dans l'immobilier limitées 

La crise actuelle ne ressemble en rien à celle de 2008. A l'époque, l'Espagne était l'épicentre du krach immobilier. Le potentiel de plus-value est aujourd'hui très présent dans un pays où les prix immobiliers sont encore inférieurs de 15 % en moyenne à ceux du maximum de 2008.
Cette année on s’attend à une baisse des prix modérée et localisée, et toutes les villes ne seront pas concernées. Une baisse des prix, c'est aussi l’occasion en temps qu’investisseur de réaliser de jolis coups.

Nos valeurs sûres pour acheter en 2023 : Madrid et Valence

Toutes les villes et quartiers ne présentent pas les mêmes opportunités pour investir en Espagne en 2023. Acheter un bien pour le mettre en location à Madrid et Valence demeure cependant un excellent placement cette année. 

Mais nous avons aussi sélectionné des villes dans la grande banlieue de Madrid et Valence au potentiel impressionnant. Tour d'horizon de nos villes et quartiers préférés.  

Madrid, la capitale

Dans son rapport fin 2022 sur le top 10 des villes d’Europe pour investir, le cabinet de conseil PwC et l‘Institut Urbain Terrestre ont placé Madrid à la 5e place. La capitale madrilène apparaît comme une destination particulièrement attractive en matière d’investissement locatif.

Comparé à d’autres métropoles européennes, Madrid propose une excellente qualité de vie, des infrastructures de premier plan et une vie économique dynamique (de nombreux sièges sociaux s’y installent chaque année). Dans le même temps, les prix de l’immobilier sont deux fois moins élevés qu’à Paris ou Londres par exemple. 

Le quartier de Lavapiés

L’avantage de Madrid est qu’on peut trouver de la rentabilité locative en plein centre-ville (Centro) et notamment dans des secteurs comme Lavapiés. Un quartier cosmopolite et animé situé au sud de la Plaza Mayor. Cet ancien quartier populaire s’est transformé en ces denières années en un lieu de charme où il fait bon habiter.

Élu quartier le plus cool au monde, Lavapiés propose des appartements avec une très bonne rentabilité locative

Signe de cet attrait, Lavapiés a été élu quartier le plus cool au monde en 2018. Commerces, restaurants,  gastronomie, culture et loisir, une vie de quartier dynamique héritage des anciennes luttes, Lavapiés, c’est tout cela à la fois. Les prix au mètre carré autour de 4300€/m² en font le quartier le plus abordable et le plus rentable du Centro. Surtout que la demande locative est très forte dans le quartier.

Les districts de Carabanchel, Vallecas, Villaverde

Pour trouver des taux de rentabilité qui vont au delà des 6, voire 7 %, il faut dépasser le M-30 et se tourner vers des arrondissements et des quartiers plus périphériques. C’est le cas dans des districts de Carabanchel ou Vallecas. Deux districts où le prix des biens immobiliers oscillent entre 2100 et 2300 euros le mètre carré et même 1800 euros pour Villaverde. Certes, les loyers diminuent aussi au fur et à mesure qu’on s’éloigne du centre-ville mais pas dans les mêmes proportions que les prix au m², de quoi vous assurer un beau rendement locatif. 

7 % de rentabilité pour un appartement à Puente de Vallecas au sud-est de Madrid, 7,5 % à Villaverde et 6 % de rentabilité locative à Carabanchel. Des taux très attractifs, surtout que ces districts ont bénéficié de l’essor du télétravail ces derniers mois. De plus en plus d’actifs délaissent le centre-ville pour retrouver la quiétude de la vie en banlieue. Des districts et des quartiers bon marché et attractifs qu’on ne peut que vous recommander à Masteos aujourd’hui.

Des villes à fort potentiel autour de Madrid

Si en Espagne investir dans de grandes métropoles demeure rentable et sécurisé, vous trouverez les plus hauts rendements dans des villes moyennes. C’est le cas autour de Madrid dans des communes comme : Talavera de la Reina, Ségovie, Tolède, Avila et plus loin Ciudad Real.

Talavera de la Reina

Dans la province de Tolède, Talavera de la Reina est une ville d’Espagne à fort potentiel pour investir en 2023. Le prix de l’immobilier est de… 780 euros le mètre carré et la rentabilité locative dépasse les 15 %

+15 % de rentabilité, vous ne rêvez pas, vous êtes bien à Talavera de la Reina

Située à 120 kilomètres de Madrid le long du Tage, cette ville de 83000 habitants possède de solides atouts. Elle dispose d’une université et Facebook Meta y installe un nouveau data center cette année (on parle d’un milliard d’euros d’investissement). L’autre avantage de Talavera de la Reina, c’est son offre en logements très faible conjuguée à une forte demande locative. Autre bonne nouvelle, le futur axe ferroviaire Paris-Madrid-Lisbonne va passer par Talavera de la Reina.

L'Alcazar de Ségovie

Ciudad Real

Installée à 55 minutes en train de Madrid (AVE), dans la province de Castille-La Manche, Ciudad Real est une ville de taille moyenne (+70000 habitants) aux nombreux atouts. Les prix au mètre carré sont très bas autour de 750 euros alors que la demande en logement demeure élevée.
La ville peut compter sur une importante population estudiantine, +8000 étudiants notamment des Erasmus y résident. Ce qui rend l'investissement en location meublée très intéressant que ce soit dans le cadre d'une colocation ou pour faire du Airbnb. D'après nos estimations, pour une colocation de 4 chambres vous pouvez espérer une rentabilité nette supérieure à 7% !

Avec ses milliers d'étudiants et son potentiel, Ciudad Real est un secteur attractif pour votre investissement locatif

Dotée d'un patrimoine ancien et de nombreux monuments, la ville attire également de nombreux touristes toute l'année. Mais l'autre point fort de Ciudad Real, c'est sa qualité de vie, tout peut se faire à pied dans le centre-ville. De plus, la municipalité a décidé d'investir 100 millions d'euros ces 2 prochaines années pour soutenir la croissance de la ville.

Ségovie

À 90 kilomètres au nord de Madrid, Ségovie fait partie de ces villes dans le grand Madrid au potentiel certain. Connue pour son imposant aqueduc romain qui traverse la ville et surplombe la plaza del Azoguejo, Ségovie possède aussi de multiples atouts en plus de son patrimoine architectural (églises romaines, bâtiments datant de l’époque médiévale, cathédrale Santa Maria…).

Une position géographique intéressante non loin de Madrid et en bordure d’axe de communication (autoroutes et réseau ferré), une économie variée (industrie métallurgique, tourisme), une antenne de l’université de Madrid, et un potentiel locatif intéressant dans une ville de plus de 50 000 habitants. Les prix immobiliers à 1 692 euros le mètre carré  en moyenne sur la ville, demeurent ici aussi inférieurs de 24 % par rapport à leur maximum historique de 2008.  

Valence, en bord de Méditerranée

Valence c’est la LA destination du moment. Élue, excusez du peu, meilleure ville du monde, Valence truste les palmarès en matière de qualité de vie, de dynamisme économique et de lieu de vie où s'installer.
Mais ce qu’on sait moins, c’est que Valence est une ville extrêmement rentable en matière d'immobilier locatif. 3e ville d’Espagne en population, Valence n’occupe que la 14e position du pays en termes de prix au mètre carré. 

Située en bord de mer, disposant d’un patrimoine architectural riche, d’une gastronomie appréciée, la ville abrite aussi le quartier le plus cool d’Europe, El-Cabanyal. Avec un prix du mètre carré autour de 2000 euros, le rendement locatif moyen se situe autour de 5,8 % et dépasse les 8 % dans certains arrondissements sud de la ville.

L’autre bonne nouvelle c’est que les prix à Valencia sont toujours inférieurs de 27 % par rapport à leur niveau maximum de 2008, et vu la croissance des prix, le potentiel de plus-value est là. Même si la hausse des prix va sans doute ralentir en 2023, sur le long terme, vous serez gagnant.

Le quartier de Camins al Grau

Camins al Grau, c’est tout simplement l’un des quartiers les plus rentables de Valence. La rentabilité dépasse les 7 % et les prix moyens au mètre carré sont autour de 1990 euros. Prenant place en face de la Marina de Valence, à proximité des zones universitaires et au bout de la coulée verte (Jardí del Túria), le quartier offre un cadre de vie très apprécié.

Tous les services et commerces de proximité y sont présents ainsi que de très nombreux restaurants. Le secteur bénéficie en plus de nombreux aménagements et de connexions en métro avec le centre-ville.

Le quartier d’El Cabanyal-El Canyamela

Comme Camins El Grau, le quartier el Cabanyal - el Canyamela est situé en bord de mer dans le district de Poblats Maritims est un secteur très attractif pour investir dans l’immobilier. Le rendement net moyen se situe à 6 % ! Apprécié des habitants de Valence pour son côté typique, le quartier offre un cadre de vie agréable à deux pas des plages. D’ailleurs El Cabanyal est régulièrement désignée comme la plus belle plage de Valence.

À la fois résidentiel et animé le long de la mer avec ses boutiques de souvenir et ses restaurants; c’est un lieu où il fait bon vivre toute l’année. Le tout à quelques minutes du centre-ville en métro. Investir dans un appartement meublé pour le placer en location saisonnière demeure une excellente idée en 2023, tant le quartier est recherché aussi par les visiteurs étrangers.

Le quartier de Ruzafa

Quartier le plus abordable du district de l’Eixample, Ruzafa est un quartier tendance au sud du centre-ville. Cosmopolite, branché, Ruzafa c’est un secteur qui monte. Avec ses petits cafés, ses bars et restaurants tendance, son marché, le quartier propose une ambiance appréciée des Valenciens.

Signe de l’attrait du quartier, les prix immobiliers ont progressé de 9 % en 2022 tout en demeurant largement inférieurs à leur pic de 2007-2008.
Vous trouverez de superbes biens dans lesquels investir, notamment dans des immeubles typiques et colorés de Valence. 

Les immeubles colorés typiques de Ruzafia

Le quartier de Jesús

Une autre opportunité pour nous est d’investir dans un appartement dans le quartier de Jesús. La rentabilité locative y est excellente, 7,2 % et la demande locative très importante.

À proximité immédiate du centre-ville de  Valence, le quartier possède un gros potentiel. Il bénéficie actuellement de travaux d’aménagement et de l’enfouissement du réseau ferré, ce qui va améliorer le cadre de vie et accroître la demande locative dans les prochaines années.

Des villes à fort potentiel dans la province de Valence

Dans la Province de Valence, on trouve plusieurs villes disposant d’un gros potentiel pour un investissement locatif en bord de Méditerranée, sur la Costa Blanca ou sur la Costa del Azahar. C’est le cas de Gandia, Sagonte ou encore Alfafar. 

Gandía 

À Masteos nous sommes convaincus du potentiel immobilier de Gandía. Située à 1h de Valence et 4h de Madrid, la ville est très appréciée pour ses 7 kilomètres de plage et sa météo clémente tout au long de l’année. C’est une destination touristique majeure, mais pas seulement. La ville abrite ainsi deux universités et a vu sa population croître de presque 30 % ces deux dernières décennies avec une forte présence d’habitants étrangers (+ 20%).

Du soleil, la mer, une gastronomie prisée, une économie solide, les ingrédients sont réunis  à Gandía  pour un investissement locatif à succès. Surtout que les prix de l’immobilier sont très abordables, à peine plus de 1000 euros le mètre carré pour un appartement. 

Sagonte

Direction cette fois le nord de Valence à 25 kilomètres pour trouver la ville de Sagonte. Composé de deux centres, l’un à l’intérieur des terres, l’autre en bord de mer, Sagonte est une ville multimillénaire d’Espagne. De son histoire riche, la ville a conservé de nombreux vestiges et un patrimoine urbain varié qui attire les visiteurs.

Ici aussi le rendement locatif est élevé avec des prix immobiliers qui n’atteignent pas encore les 1000 euros (mais en progression de 15 % sur un an). 

Bien sûr, il s’agit de quelques exemples en Espagne parmi une multitude de lieux qui mériteraient votre attention depuis Saint-Jacques de Compostelle à Minorque en passant par Cadix, Alicante, Malaga ou Ibiza. Toutefois, pour les Baléares, l’investissement immobilier en tant que Français semble compromis à l’avenir, puisque le gouvernement envisage tout simplement d’interdire l’achat de propriétés par des étrangers.

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