Premier investissement locatif : comment faire ?

Thierry Vignal
31.8.2022
Premier investissement locatif : comment faire ?
Thierry Vignal
31.8.2022

Vous avez de l’argent de côté et vu l’inflation actuelle vous savez qu’il sera mieux placé dans la pierre que sur un livret classique. Stable, rentable, l’immobilier est le meilleur rempart dans un tel contexte.

Vous êtes de plus en plus nombreux à vouloir investir, mais la démarche a de quoi faire peur. Car oui, faire le premier pas, surtout en immobilier, ce n'est pas simple. Pas de panique, on vous explique comment réussir votre investissement locatif.

1. Comment réussir son premier investissement locatif ?

Si la mode est aujourd’hui aux cryptomonnaies, la volatilité des cours fait que vous avez une chance non négligeable de tout perdre. Pour ceux qui préfèrent placer leur argent dans quelque chose de concret, qui ne va pas s’évaporer, l’immobilier locatif est la solution idéale. 

La première chose que vous devez faire avant de vous lancer son projet immobilier est de se demander : pourquoi investir ? Cela parait un peu bête énoncé comme ça, mais c' est la question de base à se poser.

Avec un investissement locatif, vous pouvez faire beaucoup de choses ! L’important est de savoir ce que l’on veut. 

Si vous êtes jeune et que vous habitez à Paris, Lyon ou Bordeaux ? Alors vous savez à quel point devenir propriétaire de sa résidence principale est compliqué malgré de solides revenus. Face à une telle situation, l’investissement locatif est une excellente solution pour placer son argent en attendant d’acheter sa résidence principale dans quelques années. 

Avec un investissement locatif vous pouvez :

  • d'obtenir des revenus complémentaires si vous investissez dans un logement à haut rendement
  • de loger plus tard ses enfants dans un studio dans lequel on aura investi
  • de déménager plus tard dans son investissement ou en faire une résidence principale
  • de réaliser une belle plus-value à la revente

Autant de possibilités qui amènent à réfléchir à des stratégies d’investissement différentes. Si vous n'avez pas envie ni le temps de construire ce projet immobilier locatif seul, vous pouvez passer par une formule d'investissement clé en main. Vous gagnez du temps et bénéficiez des conseils de professionnels dédiés à l'investissement.

Quelle stratégie privilégier pour son premier investissement ?

En fonction de vos possibilités de financement, mais aussi de vos envies, vous allez établir une stratégie d’investissement unique.

La stratégie d'investissement patrimoniale

Préférer la sécurité, c’est opter pour une stratégie patrimoniale. Dans ce cas, sélectionnez un bien dans un centre-ville ou un secteur très attractif. Le prix au mètre carré est certes élevé et le rendement locatif bas, mais la demande locative sera au rendez-vous. Concrètement, vous avez la certitude d'avoir presque toujours un locataire dans votre logement, et dans quelques décennies vous pourrez espérer une superbe plus-value à la revente.

La stratégie d'investissement à haut rendement

Vous préférez obtenir un cashflow positif dès maintenant, alors vous allez vous orienter vers une stratégie à haut rendement. Ce type de stratégie, qui est loin d’être sécurisée, consiste à investir dans des biens situés dans des quartiers périphériques, voire dégradés. Les prix de l’immobilier sont bas, et vous allez gérer le bien vous-même pour maintenir une rentabilité élevée, ce qui demande du temps et de l’implication. La demande locative est plus hasardeuse. 

Entre les deux, il existe toute une gamme de stratégies équilibrées. L’important est de savoir quel niveau de risque vous êtes prêt à accepter.

2. Dans quel type de bien investir ?

Vous n’avez pas de quoi acheter un immeuble de rapport ? Pas de panique. Même sans un gros budget, il est tout à fait possible de placer son argent dans l’immobilier. C'est même tout indiqué vu qu'il s'agit de votre premier investissement locatif.

Investir dans un parking

Avec son prix modéré, la quasi-absence d’entretien, l’investissement dans un parking est une excellente solution. Le prix d’une place de stationnement en moyenne est de 22 000 € en Province et autour de 30 000 € à Paris et en Île-de-France. Vous pouvez compter sur une rentabilité comprise entre 5 et 10 %. La place de parking ou le box, c’est un bon placement pour débuter dans l’immobilier locatif.

Il vaut mieux se rôder en commençant par un projet d'investissement modeste avant d'envisager des opérations d'envergure plus importante.

Investir dans un studio, T1

Les petites surfaces dans l’ancien, de type studio, T1, T1 bis, studette ou chambre de bonne sont aussi des placements plus abordables. En région, les premiers prix des logements démarrent à 50 000 € à condition de s’éloigner des centres-villes. Plus on s’en rapproche, plus le prix au mètre carré grimpe vite. En moyenne, la rentabilité d’un studio se situe autour de 6 %. Mais le principal avantage de ce type de surface est la forte demande. La tension locative est très élevée, surtout dans les centres-villes et à proximité des pôles universitaires. Une forte demande locative, c’est un investissement à succès.

Investir dans l’ancien ou le neuf ?

Une différence de prix importante

À surface égale, dans une ville et un quartier identique, un bien neuf coûte en moyenne 10 à 20 % plus cher qu’un bien ancien. Toutefois, les frais de notaire dans le neuf sont inférieurs. Vous devrez vous acquitter de 2 à 3 % de frais de notaire sur le prix d’achat sur votre investissement dans le neuf contre 7 à 8 % dans l’immobilier ancien.

Un choix limité dans le neuf

Le marché de l’immobilier neuf est beaucoup plus limité que l’ancien. Il existe des centaines de milliers de biens anciens à travers tout le territoire alors que les logements neufs prennent souvent place dans des zones urbaines en mutation ou des quartiers en cours de réhabilitation. Ils sont par conséquent aussi nettement moins nombreux et les emplacements s’avèrent souvent peu qualitatifs.  

Attention au délai de construction

De plus, si vous achetez un bien neuf, celui-ci ne sera pas immédiatement disponible, il vous faudra attendre sa construction. Ce qui peut durer plusieurs années, surtout s’il y a des retards de chantier ce qui est très fréquent. Avez-vous vraiment envie d’attendre aussi longtemps pour investir dans un bien immobilier alors que le marché de l’ancien est aussi vaste ? Vous n’êtes pas à l’abri de faire des travaux dans celui-ci une fois la livraison effectuée.

Certes, un bien ancien va nécessiter de la rénovation, mais il a l’avantage d’être disponible à l’achat aussitôt. C’est aussi via des biens anciens que vous pourrez plus facilement investir dans des centres-villes, là où la tension locative est la plus forte.

3. L’emplacement : la clé de votre réussite

Plus qu’aucun autre paramètre, ce qui détermine le succès de votre projet immobilier c’est son emplacement. C’est l’étape la plus cruciale de votre investissement locatif pour une raison simple. Un mauvais choix de ville, de quartier, cela va générer une demande locative faible pour votre bien. Conséquence, la rentabilité espérée de votre projet va partir en fumée.

Pour savoir si un emplacement est intéressant, vous disposez de plusieurs outils en ligne comme Meilleur Agents ou LocService.  

Voici les quatre éléments principaux à vérifier.

  • Regarder le prix au mètre carré dans la ville et par quartier
  • Observer le loyer mensuel moyen pratiqué
  • Faire le ratio entre ces deux données pour obtenir le rendement brut moyen
  • Vérifier la tension locative via le tensiomètre

N’hésitez pas à accompagner ces données, d’une enquête sur le terrain. Est-ce que le secteur a bonne réputation ? Regardez s’il y  a des aménagements prévus (transports, équipements publics…), afin d’avoir une visibilité globale sur l’évolution du quartier. L’installation d’arrêts de métro ou de tramway, l’installation d’équipements sportifs et culturels, ce sont autant d’atouts potentiels qui vont booster la qualité de l’emplacement.

4. Comment financer son investissement immobilier ?

Pour obtenir le financement de votre investissement immobilier, vous allez, sauf exception, souscrire à un crédit immobilier. L’emprunt bancaire pour la grande majorité d’entre nous est, en effet, incontournable.

Que ce soit pour un investissement locatif ou l’achat de votre résidence principale, les banques vous demanderont entre 10 et 20 % d’apport pour financer votre achat. Cependant, les établissements bancaires peuvent déroger à cette règle pour un certain nombre de dossiers.

Quoi qu'il en soit, votre dossier bancaire doit être soigné. Vous devez vous présenter sous votre meilleur profil et montrer que vous disposez de toutes les garanties. Ce qui signifie que vous n’avez pas de crédit en cours (notamment de crédit à la consommation), que vous avez des rentrées d’argent régulières, pas d’incident bancaire, que votre situation est stable. Votre projet d'investissement, encore plus s’il s’agit d’un premier investissement locatif, se doit d’être parfaitement pensé.

On le reconnaît volontiers, solliciter les établissements bancaires les uns après les autres pour obtenir un prêt n’est pas une partie de plaisir. C’est pourquoi, vous avez la possibilité de solliciter un courtier immobilier. Ce dernier se charge de trouver le crédit immobilier le plus intéressant selon votre profil et avec un bon taux d’emprunt. Vous gagnez un temps précieux et vous êtes sûr d’avoir le meilleur prêt possible sur le marché.

Financer son premier investissement locatif sans apport, c’est possible ?

Imaginez, sans mettre un euro de votre poche, vous allez devenir propriétaire d’un bien placé en location. Avouez que l’idée est séduisante. Si les conditions d’obtention d’un crédit immobilier se sont durcies ces derniers temps, encore plus pour les prêts sans apport (ou prêt à 110 %), ces derniers restent toutefois possibles.

Les banques peuvent déroger aux règles fixées par le Haut conseil à la stabilité financière pour 10 à 20 % des dossiers. Cette dérogation concerne les meilleurs profils d’emprunteurs. Toutefois, on va être honnête, s'il s'agit de votre premier investissement locatif, cela va être très compliqué.

Pour espérer financer un crédit immobilier sans apport et maximiser votre effet de levier, vous avez donc tout intérêt à soigner votre dossier d’emprunt. Vous devez présenter un projet immobilier rentable et parfaitement soigné. Vous pouvez montrer aussi que même si vous n’engagez pas d’épargne vous disposez de réserve d’argent à côté, ce qui rassurera la banque prêteuse.

5. Comment choisir le bon régime fiscal ?

Vous ne le savez peut-être pas si vous démarrez dans l’immobilier, mais il existe de nombreux régimes fiscaux différents. Ces derniers vont fortement influer sur votre imposition. Certains seront adaptés à votre projet d’investissement d’autres moins. La question de la fiscalité se doit d’être bien réfléchi dès que vous entamez votre projet. Devant les nombreuses possibilités que vous offre la fiscalité française, il ne faut pas hésiter à se faire accompagner par des spécialistes.

Par exemple, si vous décidez d’investir dans un studio, la location meublée est très intéressante car recherchée dans les métropoles et les villes universitaires. Les locations meublées rapportent aussi davantage que les locations nues. Par contre, vous devez équiper l’appartement d’un mobilier précis défini par l'administration.

Investir dans un bien meublé ou dans un bien loué nu ?

La fiscalité d’un appartement loué meublé diffère de la fiscalité d’un appartement loué nu.

La location meublée

Lorsque vous louez un bien meublé, vous pouvez profiter de deux régimes fiscaux si vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € : le micro-BIC ou le régime réel. Le micro-BIC applique un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs tandis que le régime réel offre la possibilité de pratiquer l’amortissement.

L’amortissement consiste à imputer sur votre imposition la perte de valeur estimée des éléments de votre logement. Il s’agit d’un mécanisme complexe mais fiscalement plus avantageux que le micro-BIC.

La location nue

Si vous préférez opter pour une location nue, ce qui vous évite d’avoir à vous soucier de renouveler le mobilier, dans ce cas vos revenus sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. Vous disposez de deux régimes distincts.

Le régime micro-foncier offre un abattement de 30 % sur vos revenus locatifs (s’ils sont inférieurs à 15 000 €).

Le régime réel permet de déduire de vos revenus fonciers de multiples frais comme : les frais de gestion, les travaux, les intérêts d’emprunt, etc. De plus, si le total de vos charges dépasse vos revenus, vous pourrez utiliser le mécanisme du déficit foncier.

Les dispositifs de défiscalisation

Au delà de la question de la fiscalité, vous disposez de multiples dispositifs pour réduire votre impôt. La loi Pinel vous permet de diminuer vos impôts si vous investissez dans l'immobilier neuf, tandis qu’avec la loi Denormandie, vous obtiendrez les mêmes avantages, mais en rénovant un bien ancien. Il existe aussi des outils pour diminuer votre imposition si vous entreprenez des travaux dans des biens historiques ou classés. Vu les sommes en jeu, cela n’est pas destiné au premier investisseur locatif venu.

6. Comment gérer sa location ?

Vous avez acheté le logement, réalisé les travaux de rénovation et tout préparé pour l’arrivée du locataire ? Il est temps de partir à sa recherche. Vous disposez de plusieurs options : gérer vous-même votre bien ou passer par une agence de gestion locative.

L’avantage d’une agence professionnelle est qu’elle prend en charge en totalité ou en partie la gestion locative.

Vous devrez rémunérer l’agence via un pourcentage prélevé sur le loyer (entre 5 et 10 %) ce qui peut faire baisser la rentabilité de votre investissement. Cette solution vous offre une tranquillité d’esprit, vous aurez simplement à récupérer les loyers tous les mois. Si vous êtes motivé et que vous habitez à proximité du bien, vous pourrez vous occuper seul de la gestion locative. Attention, ce n’est pas une activité de tout repos. Gérer de A à Z implique des connaissances, financières, juridiques et comptables, mais c’est aussi un excellent moyen de se former à l’immobilier.

À noter qu’il existe des formules intermédiaires de gestion locative. Il s’agit d’outils et d’interfaces qui prennent en charge une partie de la gestion (envoi des quittances de loyer, relances, attestations…), pour un montant inférieur à de la gestion locative professionnelle classique.

Pour votre premier investissement, nous vous recommandons de vous faire accompagner. Un projet d’investissement immobilier prend plusieurs mois, entre la recherche du bien, du financement, la location et la gestion qui suit. Autant de phases qu’il n’est jamais évident de maîtriser quand on est à son premier investissement locatif.

Faire un premier investissement locatif ou acheter sa résidence principale, comment choisir ?

Vous êtes nombreux à vous poser la question. Vaut-il mieux économiser pour payer sa résidence principale ou placer son argent dans un bien de moindre envergure en attendant ? Plusieurs options s’offrent à vous.

Vous êtes jeune et vous ne savez pas encore où vous allez vous installer dans quelques années à l’heure de fonder une famille. Dans ce cas, l’option d’un investissement locatif dans un studio ou un T2 est plus que pertinente. Vous placez votre argent dans un bien concret susceptible de prendre de la valeur. De plus, à l'heure de réaliser l’achat de votre résidence principale, vous pourrez revendre votre investissement et bénéficier d’un excellent apport financier.  

Mais si vous choisissez d’acheter votre résidence principale, ce n’est pas forcément une mauvaise option non plus. Acheter sa première résidence principale c’est aussi en quelque sorte faire son premier investissement. Vous achetez un bien immobilier qui va prendre de la valeur et si vous déménagez dans quelques années vous pourrez bénéficier d’une plus-value à la revente.

Quels sont les risques de l’investissement locatif ?

La vacance locative, c’est le risque majeur qui pèse sur tout investissement locatif. L’absence de locataire dans votre logement est le danger numéro un, car plus la vacance est longue, plus cela va peser sur vos finances.

Vous pouvez minimiser le risque en investissant dans des quartiers attractifs, à proximité d’universités, dans les centres-villes, dans des zones frontalières, des lieux demandés, quelles que soient les circonstances.

L’autre hantise de l’investisseur locatif, ce sont les loyers impayés. Dans les faits, les loyers impayés en France ne concernent qu’une minorité de locataires, encore heureux.

Certes, les situations compliquées qui peuvent mettre à mal la rentabilité d’un investissement existent, mais vous pouvez limiter ces périodes. Grâce à la garantie loyers impayés (GLI), vous êtes protégé justement contre les mauvais payeurs.

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