Qu’est-ce que la rentabilité nette d’un investissement locatif ?

Masteos
24.1.2023
Qu’est-ce que la rentabilité nette d’un investissement locatif ?
Masteos
24.1.2023

Très souvent, pour vous vendre un investissement locatif, on vous parle de rentabilité locative. Sans prendre le temps de préciser qu’il s’agit de la rentabilité brute. Un indicateur intéressant afin d’évaluer la performance d’un investissement immobilier, mais qui doit être affiné avec le calcul de la rentabilité nette.

Ce calcul permet de retirer les différentes charges et frais pesant sur votre investissement. Le résultat est un pourcentage plus précis donnant une rentabilité plus proche du réel d’un investissement immobilier. Et parfois, entre le brut et le net, il peut y avoir un grand écart alors autant maîtriser le calcul de la rentabilité nette pour y voir plus clair tout de suite.

Comment calculer la rentabilité nette ?

Savoir calculer la rentabilité nette d’un investissement est un indispensable. Que vous soyez néophyte ou multi-investisseur, c’est un outil d’aide à la décision dans votre projet immobilier. Avec cet indicateur, vous pourrez évaluer le vrai potentiel de l’appartement, de la maison ou de l’immeuble envisagés pour votre investissement.

Méthodologie du rendement locatif brut

Pour rappel, la rentabilité locative est le ratio entre les revenus locatifs perçus et combien vous coûte le bien. La rentabilité brute se présente comme cela : 

revenus annuels / prix d’achat total x 100

Le loyer annuel est le loyer que verse le locataire tous les mois que vous multipliez par 12.

Le prix d’achat total comprend le prix de vente du bien, les frais de notaire, les frais d’agence, les frais bancaires, le montant des travaux, les frais d'ameublement.

Le pourcentage obtenu est un chiffre assez vague qui donne une certaine idée, toutefois, il ne présuppose en rien la rentabilité d’un bien. Ne vous fiez en aucun cas à la rentabilité brute avant de vous lancer dans un investissement locatif, cela donnerait une image biaisée des résultats que vous allez obtenir.

Méthodologie du rendement locatif net

Le rendement locatif net (ou “net de frais et de charges”) vient affiner ce calcul sommaire. Cet indicateur donne un chiffre plus précis de ce que pourrait rapporter réellement votre investissement immobilier. L’idée est de soustraire l’ensemble des charges, des frais et des garanties qui pèsent sur le bien comme la taxe foncière ou l’assurance PNO.

Le rendement net correspond à la formule :

(revenus annuels - charges locatives) / (prix d’achat total) x 100

Les revenus annuels sont composés :

  • du loyer annuel hors charges (les loyers perçus tous les mois multipliés par 12)
  • des charges récupérables sur le locataire
  • le taux d’occupation annuel*

Les charges locatives et les différents frais comprennent :

  • les charges de copropriété
  • la taxe foncière
  • l’assurance PNO (propriétaire non-occupant)
  • les frais de gestion locative
  • la garantie loyers impayés (GLI)

On peut en effet affiner le calcul de rentabilité nette en ajustant le taux d'occupation annuel ou turnover potentiel du bien. Au lieu de prévoir 12 mois de loyer annuels, on peut imaginer 11,5 mois de location voire 11 mois. L’objectif est toujours d’aller au plus près du réel avec ce calcul.

Exemple de calcul de rentabilité nette

Prenons l’exemple d’un couple qui a choisi d‘investir à Marseille dans un superbe appartement T2 à Marseille de 50 m². Le bien prend place dans un bel immeuble patrimonial, mais a besoin de gros travaux de rénovation et d’être meublé avant d’être mis à la location.

Le coût total d’acquisition est de 250 000 € avec les différents frais intégrés (travaux de rénovation, coût de l’ameublement, frais de notaire, frais bancaires, frais de courtage). Les loyers mensuels sont quant à eux de 950 € charges comprises.

Les revenus annuels :

  • loyer annuel hors charges 10 633 euros
  • charges locatives récupérables : 767 euros

Les différentes charges locatives se décomposent de la façon suivante : 

  • les charges de copropriété : 960 euros
  • la taxe foncière : 900 euros
  • l’assurance PNO (propriétaire non-occupant) : 160 euros
  • les frais de gestion locative : 1 000 euros

Si on compile toutes ces données, on obtient le calcul suivant : 

`((10 633  + 767) - (960 + 900 + 160 + 1000)) / 250 000 x 100 = 3,35 %`

Le taux de rentabilité net dans notre exemple est de 3,35 %.

Un chiffre intéressant dans l’optique d’un investissement immobilier patrimonial. 

Le taux de rentabilité net n’est pas un objectif en soi

Comme on a pu l’expliquer, il n’y a pas de bon taux de rendement locatif net. Dans certaines villes, sur certains biens, vous allez pouvoir obtenir 6 % de rendement net et dans d’autres vous serez plus proche des 2 %. 

La localisation du bien vous vous en doutez a un impact conséquent sur votre rentabilité nette. Entre Paris, où le taux de rentabilité net est plus proche de 2 % et Charleville-Mézières c’est le grand écart.

Le type de bien influe également sur votre rendement. Studio, T2 meublé, grand appartement mis en colocation, maison un immeuble de rapport, le taux va grandement varier. 

Plus que le taux de rentabilité net, ce qui compte, c’est la qualité de votre projet d’investissement et ce que vous avez envie d’obtenir comme résultat. Si votre souhait, c’est de détenir un bel appartement haussmannien à Bordeaux ou Lyon, n’espérez pas un taux de rentabilité très élevé, par contre le potentiel de prise de valeur est là.

Si vous visez plutôt l’autofinancement et une rentabilité élevée, vous allez devoir vous éloigner des centres-villes et prendre plus de risques.

À vous d’arbitrer.

Compléter avec le calcul de la rentabilité nette nette 

Plus complexe à calculer, la rentabilité nette prend en compte le régime fiscal de l’investisseur. Il s’agit ici de déterminer la rentabilité nette d’impôt de votre investissement. Les choses se corsent un peu puisqu’il existe de nombreux dispositifs pour les propriétaires investisseurs et qui ont un fort impact sur votre fiscalité.

La fiscalité est une question tout aussi essentielle. 

Si on résume de manière schématique lorsque vous mettez à disposition une location vide ou une location meublée (dans le cadre du régime du loueur non meublé en professionnel LMNP), vous disposez de deux types de régimes.

Optimiser sa fiscalité est un puissant outil pour accroître le rendement de son investissement

Un régime forfaitaire (micro-Bic ou micro foncier) proposant un abattement forfaitaire sous forme de pourcentage sur vos revenus locatifs.

Un régime réel permettant quant à lui de déclarer toutes les charges qui pèsent sur la location pour les déduire. Plus complexe à mettre en place pour des particuliers qui découvrent l’investissement locatif, ce type de régime offre pourtant de nombreux avantages. 

À côté de ces régimes fiscaux, il existe de multiples dispositifs pour réduire votre impôt sur le revenu et donc améliorer le rendement net de votre bien.

Si vous faites le choix d’investir dans un logement neuf par exemple, la loi Pinel octroie une réduction d’impôt corrélé au temps de détention du bien. Pour l’ancien, vous disposez de l’équivalent qui est la loi Denormandie et de la loi Malraux, tous deux offrant une réduction sur vos impôts en échange de travaux de rénovation.

Vous l’avez compris dans ces lignes, la rentabilité nette n’est qu’un outil supplémentaire pour vous permettre de sélectionner avec soin votre investissement. Beaucoup plus précis que la rentabilité brute, cet indicateur a besoin d’être complété avec le calcul de la rentabilité nette nette pour prendre en compte la fiscalité. Ces calculs demeurent malgré tout théoriques, la qualité du bien, de la localisation, le niveau de la tension locative sont autant de facteurs tout aussi essentiels. On peut aussi à la renégociation sur l'assurance du prêt immobilier pour aussi gagner des points de rentabilité

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