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Au centre de l’actualité depuis plusieurs mois, les règles encadrant le taux d'usure changent au 1er février. Quel impact sur votre demande de prêt immobilier ?
Depuis plusieurs mois, avec le retour de l’inflation et l’augmentation très rapide des taux d'intérêt, les refus de prêts immobiliers par les banques ont fortement progressé. Le coupable : le taux d’usure.
Censée protéger le demandeur de prêt, la méthode de calcul trimestrielle du taux d’usure s’est retournée contre les consommateurs. Un constat appuyé par les chiffres puisqu'on a noté que 35 % de crédits en moins ont été octroyés par les banques sur un an.
Face à cette situation, le gouvernement s’est enfin décidé à agir, explications.
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
À partir du 1er février, le calcul du taux d’usure sera réévalué tous les mois et c’est une excellente nouvelle. Avec l’augmentation fulgurante des taux d’intérêt, le plafond du taux d’usure est devenu un vrai problème pour les primo-accédants et les investisseurs locatifs ayant besoin de souscrire un prêt. Les banques se sont vues contraintes de refuser des crédits pour ne pas dépasser un taux d’usure dont le seuil est trop bas.
Le taux d’usure correspond au taux maximum auquel une banque peut prêter de l’argent à un particulier. Il s’agit d’un taux légal calculé par la Banque de France qui est réévalué tous les trimestres selon la catégorie du prêt (pour l’immobilier, il s’agit entre autres du prêt sur 10 ans, entre 10 et 20 ans, et supérieur à 20 ans).
Concrètement, lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, le TAEG (le Taux annuel effectif global, c’est-à-dire le coût total de votre crédit) ne peut pas excéder le taux d’usure. Pour rappel, le TAEG comprend le taux d’intérêt, l’assurance emprunteur, différents frais et commissions comme les frais de dossier.
Le but du taux d’usure est de vous protéger en tant que consommateur pour éviter tout abus et taux excessif de la part d’un établissement bancaire.
Ces derniers mois, l’augmentation rapide des taux d’emprunt couplée à une réévaluation du taux d’usure qui tarde a pris les particuliers en étau (on parle souvent d’effet ciseau à ce sujet).
Beaucoup de Français se sont vu refusés des crédits, alors qu’ils étaient en état de les financer, simplement, leur TAEG dépassait le taux d’usure alors qu’ils étaient parfaitement solvables. C’est pour redonner de la marge aux banques et aux établissements prêteurs que les dates de réévaluation du taux d’usure seront revues à partir de février.
Comment se calcule le taux d’usure ?
Pour calculer le taux d’usure, la Banque de France prend en considération les TAEG moyens d’établissements bancaires de référence qui sont ensuite augmentés d’un tiers.
Par exemple, pour les prêts sur 15 ans, le TAEG moyen est de 2,64 %, si on ajoute un tiers, on obtient un taux d’usure à 3,52 %.
Il n’existe pas un taux d’usure, mais des taux d’usure selon le type de crédit, le montant emprunté et la durée du prêt : crédit de trésorerie, prêt travaux, crédit immobilier, etc.
En ce qui concerne l’immobilier, c’est-à-dire les prêts immobiliers et les prêts travaux supérieurs à 75 000 euros, les taux d’usure sont calculés pour :
- Les prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans
- Les prêts à taux fixe durant entre 10 et 20 ans
- Les prêts à taux fixe de plus de 20 ans
- Les prêts à taux variable
- Les prêts relais
Actuellement (janvier 2023), les taux d’usure sont de :
- 3,41 % pour les prêts de moins de 10 ans
- 3,53 % pour les prêts entre 10 et 20 ans
- 3,57 % pour les prêts d’une durée supérieure à 20 ans
Qu’est-ce qui change le 1er février pour le taux d’usure ?
Jusqu’à présent, le taux d’usure était actualisé par la Banque de France chaque trimestre. Dans un contexte de taux stable, cela ne pose pas de problème. L’inconvénient, c’est qu’avec les fortes hausses des derniers mois, cette méthode de calcul apparaît trop lente et en décalage systématique, pénalisant les consommateurs. Ce qui est le contraire de l’objectif recherché par la loi.
Le taux d’usure sera désormais calculé du 1er février au 1er juillet de manière mensuelle
Le ministre de l’Economie et des Finances a donc décidé sur recommandation du Gouverneur de la Banque de France de : ”procéder à la révision mensuelle des taux d’usure pendant six mois. Cette révision permettra de lisser dans le temps l’évolution des taux d’usure”. Le taux d’usure indiqué par la Banque de France sera donc calculé du 1er février au 1er juillet de manière mensuelle. Cela permettra à ce dernier de suivre avec plus de facilité l’évolution des taux d’intérêt, sans pour autant pénaliser les emprunteurs.
Trop de particuliers souhaitant acheter leur appartement ou leur maison, mais aussi investir dans l’immobilier locatif ont subi l’effet ciseau à partir de l'été dernier. C'est-à-dire une stagnation du taux d’usure et une augmentation du TAEG, notamment du taux d’intérêt réduisant les possibilités d’emprunt.
Comment savoir si mon taux d’usure est bon ?
Le taux d’usure est fixé par la Banque de France tous les mois à partir du 1er février 2023.
Pour que votre demande de prêt immobilier soit acceptée, votre taux annuel effectif global (TAEG) ne doit pas dépasser le taux d’usure. La banque effectue ce calcul, et si le TAEG apparaît au-dessus du taux d’usure, vous allez essuyer un refus de prêt.
Et vu que dépasser le taux d’usure est répréhensible pénalement (emprisonnement de deux ans ou amende de 300 000 € pour un prêt usuraire selon le Code de la consommation), aucune chance que votre banquier s’amuse à vous proposer un TAEG supérieur au taux d’usure.
En janvier 2023, le taux d’usure pour les crédits immobiliers s’établit aux niveaux suivants :
- 3,41 % pour un prêt de moins de 10 ans
- 3,53 % pour un prêt entre 10 et 20 ans
- 3,57 % pour un prêt de plus de 20 ans
Avec le nouveau mode de calcul à partir de février, le taux d’usure sera réévalué à la hausse plus régulièrement. Ce qui devrait diminuer les refus de prêts, même si on ne peut que vous conseiller de soigner votre demande de prêt. On vous a listé quelques conseils pour réussir votre demande dans le cadre d’un investissement locatif ici.
Comment éviter le blocage de votre prêt à cause du taux d’usure ?
Si votre demande de prêt est refusée, car votre TAEG dépasse le taux d’usure actuel, pas de panique. Quelques solutions s’offrent à vous pour néanmoins réussir à décrocher votre prêt.
- La solution la plus évidente est de tenter sa chance dans un autre établissement bancaire ou passer par un courtier pour obtenir un meilleur taux d’emprunt. Le courtier immobilier va vous trouver le meilleur taux selon votre situation financière de quoi maximiser vos chances.
- Augmenter son apport : certes la solution n’est pas accessible à tous les ménages emprunteurs, mais en augmentant votre apport, vous faites baisser mécaniquement votre TAEG.
- L’assurance emprunteur : vous pouvez faire jouer la concurrence et souscrire une assurance emprunteur chez un autre établissement que celui où vous demandez votre prêt immobilier.
Cela a été rendu possible grâce à la loi Lagarde. Il est tout à fait possible de décrocher une assurance chez un établissement spécialisé permettant de faire baisser son TAEG. En évitant de passer par votre banque prêteuse pour votre assurance, vous pouvez économiser 20 à 30 %. - Faire baisser les frais de dossier en les négociant avec votre banque est une autre option intéressante.