La tension locative : un indicateur clé

Thierry Vignal
21.11.2022
La tension locative : un indicateur clé
Thierry Vignal
21.11.2022

Si vous avez déjà envisagé l’investissement locatif, vous vous êtes probablement déjà demandé : « et si je n’arrive pas à louer mon bien ? ».

Posséder un bien immobilier vacant peut vite devenir encombrant. C’est là qu’intervient la tension locative, un indicateur déterminant. Avant de choisir le lieu de votre investissement immobilier, vous devrez connaître la tension locative dans la ville, le quartier voire la rue pour éviter toute mauvaise surprise.

C'est quoi la tension locative ?

La tension locative est un indicateur clé plutôt simple à saisir :

C'est la différence entre l’offre et la demande locative sur un territoire donné

Une zone où la tension locative est élevée indique que la demande de locations est supérieure aux capacités du parc de logement. Votre investissement immobilier a plus de chances d’y trouver preneur et la vacance locative sera plus courte entre chaque mise en location. 

La région parisienne et les grandes villes du pays, les littoraux et certaines zones frontalières sont les zones où la tension locative est la plus forte. Autant de secteurs où le risque locatif est réduit ce qui en fait des lieux de prédilection pour réaliser un investissement locatif.

Le problème de la vacance locative

Certaines villes ont en revanche des profils qu'on peut qualifier de "détendus" comme Clermont-Ferrand. Des lieux où l’on a plus de risque d'y subir de la vacance locative.

La vacance locative, c’est-à-dire l’absence de locataire dans son logement est l’ennemi numéro 1 de tout investisseur immobilier.

Plusieurs raisons à cela. Pas de locataire signifie pas de loyers et donc pas de rentrée d’argent. Comme beaucoup d'investisseurs, il y a de fortes chances que vous ayez contracté un crédit immobilier. Or, sans les loyers perçus vous devez assumer seul les mensualités.

La vacance locative ou l'absence de locataire est l'ennemi de tout investisseur immobilier

Vous avez prévu un rendement locatif  de 6 % ? Pas de chance, sans locataire la moitié de l’année le rendement va être divisé par deux… C’est la même chose pour ceux qui envisagent un bien en autofinancement, sans locataire c’est compliqué.

Voilà pourquoi il est aussi important de choisir avec soin l’emplacement de son investissement locatif pour éviter toute désillusion. 

Comprendre la tension locative et ses implications

La tension locative est un indicateur qu'il est impératif de prendre en compte pour établir votre stratégie locative. Il vient compléter vos calculs sur le rendement locatif et le cashflow prévisionnel. 

Le bien visé doit à la fois être rentable, bénéficier d’une forte demande, et proposer des prestations adaptées et recherchées par les potentiels locataires. Voilà l’équation qu’il faut résoudre pour tout investissement locatif.

Dans une grande ville comme Paris ou Lille, les prix immobiliers sont très élevés, si bien que le rendement locatif est bas. La demande locative y est cependant très forte. 

À l’inverse en investissant à Saint-Etienne, vous pouvez espérer une rentabilité locative supérieure à 10 % mais la demande est basse. Il y a beaucoup de logements disponibles sur le marché locatif.
Vous faites face à une importante concurrence et votre bien par sa localisation, ses prestations devra se démarquer sous peine de connaître une importante vacance locative. 

Comment connaître la tension locative ?

Avant de trouver ce bien parfait, il faut donc savoir exactement dans quel endroit on met les pieds, et si notre beau business plan sera aussi efficace en théorie qu’en réalité.

En commençant par un niveau d’analyse très large, et en affinant au fur et à mesure vos critères, vous pourrez vous constituer une image assez fidèle de votre futur investissement. 

Autrement dit, identifier une ville, comprendre sa dynamique, son évolution, puis décider d’un quartier, d’une rue, avant de chercher un immeuble. L’idée est d’adopter une démarche en entonnoir pour éviter de s’égarer. 

Comment savoir si la demande locative est forte dans une ville ?

Plusieurs outils permettent d’avoir des données chiffrées sur la tension locative d’une ville. 

Le tensiomètre locatif

Vous pouvez compter sur la fiabilité du Tensiomètre locatif de Locservice. Il vous suffit de taper le nom de ville ou son code postal pour avoir aussitôt une mesure de la tension locative dans celle-ci.

Par exemple, si on recherche un bien dans lequel investir à Nanterre, on obtient un indicateur de 10/10. Cela signifie que les locataires sont nombreux et ont du mal à se loger.

L’outil est aussi extrêmement puissant puisqu’il vous donne la tension locative par type de biens. Entre une chambre, un studio/T1, un grand appartement, une petite maison ou une grande maison, la tension peut varier fortement à l’intérieur d’une même ville.

Les autres outils et baromètres

Locservice propose aussi un simulateur qui déterminent les loyers en cours dans la ville visée. Ce qui est très pratique pour calculer la rentabilité locative de votre investissement.

Mais vous pouvez également vous appuyer sur d’autres outils comme :

  • l’indicateur de tension immobilière de meilleursagents
  • les données statistiques de l’Insee pour connaître l’évolution de la ville (les données démographiques et économiques, le pourcentage de locataires, etc.)
  • le simulateur du Service Public pour savoir si la ville visée est située dans une zone tendue

Ce dernier simulateur a vu le jour dans le cadre de la loi ALUR de 2014 qui définit les zones en forte tension locative. Près de 1 100 communes et 28 grandes agglomérations sont classées comme Paris, Lyon, Nantes, des villes en Corse  (Ajaccio, Bastia), le Genevois français, etc. L’outil constitue un excellent point de départ pour initier une recherche d'emplacement où investir.

Les médias spécialisés

Vous pouvez aussi utiliser la presse spécialisée (médias et blogs) pour obtenir des informations. Tous les ans sont aussi publiés des classements des meilleures villes françaises pour investir. Parallèlement, Internet demeure une mine d’informations pour glaner des données sur le secteur envisagé. 

Le site web de la mairie et des collectivités territoriales sont également des ressources importantes. Elles demeurent aussi un bon moyen de prendre conscience des dynamiques et aménagements en cours dans une zone précise.

Les sites d’annonces immobilières

Les sites d’annonce immobilière constituent une autre source d’information essentielle. Les sites comme Se Loger et Bien Ici disposent de nombreux filtres de recherche pour observer quels types de logements sont proposés dans telles villes.

Lorsque vous aurez identifié un quartier ou un secteur, vous pouvez diffuser une fausse annonce de location. L’annonce doit correspondre le plus à la véritable annonce de votre investissement locatif. Cela vous permettra de mesurer la demande pour ce type de biens dans le quartier.

Si aucun candidats à la location ne se déclarent après plusieurs jours, vous saurez qu’il est encore temps de changer de stratégie pour votre investissement.

Contacter une agence immobilière

L’agent immobilier est un spécialiste du marché locatif dans un territoire précis. Il connaît parfaitement les quartiers, les types de locataires et les biens immobiliers les plus intéressants dans lesquels investir dans tel ou tel secteur. 

Tout ce premier travail de recherche vous permettra de passer d’une liste de villes potentielles à une liste de quartiers. On se rapproche déjà d’un investissement locatif mieux informé.

Il n’est cependant qu’un préalable, ni absolu ni infaillible, qui vous donne une vision d’ensemble de la situation locative d’une ville et guide vos premiers choix.

Se poser les bonnes questions

Comprendre la dynamique socio-économique d'une ville et des quartiers qui la composent est indispensable pour un investissement réussi.

Rien de très compliqué. Surtout que vous pouvez choisir vous-même les critères qui vous paraissent pertinents. L'important est d'agir avec méthode et de se poser les bonnes questions :

  • Quelle est la population du secteur qui m’intéresse ? A-t-elle augmenté ou diminué ces dernières années ?
  • Quelle est la moyenne d’âge des habitants ?
  • Quel est le profil des candidats ? Étudiants, jeunes actifs, jeunes ménages, familles ?
  • A partir de cette donnée vous allez pouvoir déduire le type de logements les plus recherchés dans le secteur visé.
  • Le quartier est-il proche d’un campus, d'une université ou de grandes écoles ?
  • Quel est la qualité du réseau de transports en commun ? Proximité avec le bus, le métro, une gare SNCF, en bref, quels sont les facilités pour les futurs locataires dans leurs déplacements quotidien?
    Par exemple, dans le cadre de Grand Paris Express, de nombreuses villes de première et seconde couronne vont bénéficier d'un regain d'attractivité.
  • Tous les équipements urbains éducatifs, culturels, sportifs sont-ils présents dans la commune ? Se situent ils à proximité du quartier envisagé ?
  • Est-ce que de nouveaux projets de développement et d'aménagements sont en cours dans la ville et le quartier ? Des projets qui pourraient augmenter à court ou moyen terme la demande locative ?
  • Quels sont les loyers pratiqués, sont-ils compatibles avec le budget des locataires et le rendement que vous attendez ?

Exemple d'une recherche de bien à Marseille

Prenons l’exemple de Marseille, une ville dont on pense le plus grand bien à Masteos. 

Selon les données de Meilleursagents, la cité phocéenne affiche un rendement à 4,99 % pour une tension locative de 7/10. Il y est donc plutôt simple de trouver un locataire, tout en ayant un cashflow intéressant, sans pour autant parvenir à l’autofinancement.

Ce chiffre cache une réalité bien différente pour les 16 arrondissements de la ville et il faut là aussi affiner la donnée.

Un tour rapide sur Meilleursagents vous apprend que dans le 2e arrondissement de Marseille, votre rendement locatif brut sera de 5,22 % contre 8,85 % dans le 3e

Sauf que la demande pour les T2 dans le 3e arrondissement est plutôt basse, contrairement au 2e, où elle est maximale. Il vous sera beaucoup plus simple d’y trouver un locataire pour votre T2. Voilà un bon exemple de pourquoi il est indispensable d’aller dans ce niveau de détail quand on recherche un investissement immobilier rentable.

La tension locative, un objectif à tout prix ?

La tension locative est-elle l’alpha et l’oméga de votre décision d’investissement ?

Pas forcément. Comme tous les indicateurs, il a ses limites, et les outils en ligne ne prennent souvent pas en compte la diversité d’un lieu. D’une rue à l’autre, dans un même immeuble la tension locative il peut y avoir des surprises. C’est là que votre instinct d’investisseur prend le relai.

Selon votre profil et le placement immobilier recherché la tension locative ne sera pas l'alpha et l'oméga de votre investissement locatif

Enfin, la tension locative joue un rôle plus ou moins important selon le type d’investissement que vous voulez effectuer, le régime fiscal et bancaire que vous aurez choisi, et le type de bail que vous souhaitez mettre en place.

Un investisseur qui souhaite simplement se constituer un patrimoine pourra lui donner moins d’importance, là où celui qui effectue un investissement de rendement devra lui accorder une place centrale, au même titre que le coût d’acquisition de son bien.

Si vous êtes dans cette seconde catégorie, c’est bien là qu’il faudra commencer, avant même d’envisager de visiter des immeubles ou d’acheter ce bien à prix imbattable mais où l’arrêt de bus le plus proche est à 20 minutes à pied.

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Quelle est le classement par ville de la tension locative ?

Le classement des villes où la tension locative est la plus forte était dominé en 2021 par Angers. Sur Angers, on compte 7 demandes de logements pour une offre, plus de 6 à Lyon et autour de 5 à Rennes. Un classement où l’on note la disparition de Paris puisqu’on y compte que 1,71 demande pour une offre de logement.

  1. Angers
  2. Lyon
  3. Rennes
  4. Bordeaux
  5. Brest
  6. Nantes
  7. Metz
  8. Caen
  9. Strasbourg
  10. Lille

Quel est l'indice de tension locative dans les villes moyennes ?

Le classement des villes moyennes qui ont le plus de logements vacants place aux trois premières marches du podium des villes d’outre-mer, en Guadeloupe. L'offre locative y est également très forte en comparaison de la demande. Le marché locatif n'incite pas vraiment à y investir même si certains quartiers tirent leur épingle du jeu.

  1. Le Gosier 22,1 %
  2. Sainte-Anne 18,9 %
  3. Les Abymes 19,1 %
  4. Moulins 21,7 %
  5. Tarbes 22,9 %
  6. Fort-de-France 18,6 %
  7. Cayenne 21,7 %
  8. Vierzon  17,9 %
  9. Nevers 18,6 %
  10. Roanne 20,0 %

La tension locative à Paris et en Île-de-France, quelle évolution ?

Paris demeure toujours la première ville en pourcentage de recherche de locations en France. 6,35 % des recherches de location se sont faites en direction de Paris en 2021. Les Hauts-de-Seine sont aussi très prisés avec 3,7 % des recherches. Deux territoires à privilégier pour votre investissement immobilier malgré des prix élevés et un rendement locatif initial moindre.

6,35 % des recherches de location en France ont été faites pour un logement à Paris en 2021

L’Île-de-France, de manière globale, continuait à capter en 2021, 23,71 % du total des recherches de locations. Un chiffre qui décline depuis la crise du Covid au profit d’autres départements en Province.

La Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne sont aussi marqués par une baisse sensible des recherches de locations. Le signe d’une nouvelle tendance durable, difficile à dire pour l’instant.

Quoiqu’il en soit, du fait de sa position géographique centrale, la région Île-de-France demeure incontournable.

Economie, bassin d'emplois, tourisme, population, réseau de transports en commun, la liste est longue du nombre d'arguments qui plaident en faveur de la région parisienne pour un placement immobilier. Par rapport aux loyers aussi qui ont continué leur progression, la région a de quoi séduire

Quelle est la vacance locative par ville ?

La France possède près de 3 millions de logements vides soit plus de 8 % du parc immobilier national. Grâce aux données fournies par le ministère de la Transition Énergétique, il est possible de savoir quelles sont les villes ou le taux de vacance locative est le plus important. 

Le classement de la part des logements vacants dans les grandes métropoles (plus de 200 000 habitants) montre une nette domination de la cité phocéenne.

L'offre locative est forte à Marseille, mais certains arrondissements demeurent peu attractifs.

  1. Marseille 2e 19,2 %
  2. Marseille 1er 17,8 %
  3. Saint-Étienne 16,8 %
  4. Marseille 3e 16,9 %
  5. Paris 8e 13,7 %
  6. Marseille 15e 12,1 %
  7. Marseille 14e 13,2 %
  8. Marseille 6e 14,4 %
  9. Marseille 5e 14,3 %
  10. Paris 1er 12,3 %

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