Qu'est-ce que la tension locative ?

Thierry Vignal
16.6.2022
Qu'est-ce que la tension locative ?
Thierry Vignal
16.6.2022

Prendre sa tension locative pour un investissement en bonne santé

Si vous avez déjà envisagé l’investissement locatif, vous vous êtes probablement déjà demandé : « et si je n’arrive pas à louer mon bien ? ».

Il faut admettre qu’un bien immobilier vacant peut vite devenir encombrant. C’est là qu’intervient la tension locative, l’un des indicateurs déterminants dans le choix du lieu de votre investissement, qui mesure la facilité à trouver un locataire.

C'est un indicateur clé mais plutôt simple :  la différence entre l’offre et la demande locatives sur un territoire.

Une zone en tension locative indique que la demande de logement est supérieure à l'offre : votre investissement locatif a plus de chances de trouver preneur plus rapidement et les périodes de vacances locatives seront plus courtes entre chaque mise en location.

Comprendre la tension locative et ses implications

Avant de trouver le bien parfait, il faut trouver la ville, le quartier et la rue parfaite. Pour cela, on doit connaître le prix du m², le loyer au m², et… la tension locative.

Une ville en tension locative est un lieu où la demande excède l’offre locative et où il vous sera plus simple de trouver un locataire. Pour les zones tendues villes universitaires, où le flux constant des étudiants assure de trouver facilement un locataire.

À l’inverse, si l’offre est supérieure à la demande, il vous sera plus difficile de trouver un locataire. Pensez petit village où tout le monde est propriétaire.

Si vous avez prévu un rendement théorique de 8%, mais que le bien est vide la moitié de l’année, on passe à 4%. Bye bye l’autofinancement. C’est là que cet indicateur prend toute son importance et permet de donner du contexte aux prévisions financières.

Forcément, cela aura un impact immédiat sur votre cashflow et à plus long terme sur votre capacité d’emprunt – et donc d’investissement ! –.

Mais qui dit tension locative plus forte dit souvent prix d’achat plus élevé qui peut avoir un impact sur le rendement. Heureusement, l’équation n’est pas insoluble, et dépendra autant de la finesse de votre analyse de la tension du territoire que du type d’investissement que vous souhaitez effectuer.

Prendre sa tension locative : mode d’emploi

Avant de trouver ce bien parfait, il faut donc savoir exactement dans quel endroit on met les pieds, et si notre beau business plan sera aussi efficace en théorie qu’en réalité.  En commençant par un niveau d’analyse très large, et en affinant au fur et à mesure vos critères, vous pourrez vous constituer une image assez fidèle de votre futur investissement. Autrement dit, identifier une ville, comprendre sa dynamique, son évolution, puis décider d’un quartier, d’une rue, avant de chercher un immeuble.

Alors, on investit où pour être rentable ?

C’est une étape qui peut paraître évidente, mais plutôt que d’analyser le marché locatif de chaque département et commune française, adopter une démarche en entonnoir vous évitera de vous égarer.

Un bon point de départ est la loi ALUR, qui définit les agglomérations en forte tension locative – et éligibles aux avantages fiscaux qui en découlent –.

Après avoir établi une shortlist, il faut faire des arbitrages, en ayant des éléments chiffrés sur la tension locative et en les mettant en regard avec le prix d’acquisition et la rentabilité attendue.

Des chiffres, des faits, des données : vos meilleurs alliés !

Plusieurs outils permettent d’avoir des données chiffrées sur la tension locative d’une ville. Vous pouvez notamment compter sur la fiabilité du Tensiomètre locatif de Locservice.

Prenons l’exemple de Marseille, une ville dont on pense le plus grand bien. Selon les données de Meilleursagents, la cité phocéenne affiche un rendement à 4,99% pour à une tension de 7/10. Il y est donc plutôt simple de trouver un locataire, tout en ayant un cashflow intéressant – sans pour autant parvenir à l’autofinancement –.

Ce chiffre cache une réalité différente pour les 16 arrondissements de la ville et il faut là aussi affiner la donnée.

Un tour rapide sur Meilleursagents vous apprend que dans le 2e arrondissement, votre rendement brut sera de 5,22% contre 8,85% dans le 3e. Sauf que la demande pour les T2 dans le 3e arrondissement est plutôt basse, contrairement au 2e, où elle est maximale. Il vous sera beaucoup plus simple d’y trouver un locataire.

Ce premier travail de recherche vous permettra de passer d’une liste de villes potentielles à une liste de quartiers. On se rapproche déjà d’un investissement locatif mieux informé. Il n’est cependant qu’un préalable, ni absolu ni infaillible, qui vous donne une vision d’ensemble de la situation locative d’une ville et guide vos premiers choix.

Il faut le compléter et le croiser avec d’autres chiffres, d’autres données et se faire sa propre opinion sur le sujet : une bonne information est votre meilleure alliée.

Et ce territoire, il vit comment ?

La première chose à faire est de comprendre la dynamique socio-économique du quartier et sa place dans la ville. Pas d’inquiétudes, rien de très compliqué. Surtout, vous pouvez choisir vous-même les critères qui vous paraissent pertinents.

Quelle est la population de l’arrondissement qui m’intéresse ? A-t-elle augmenté ou diminué ces dernières années ? Quelle est sa moyenne d’âge ? Le quartier est-il proche d’un campus, des moyens de transport et de l’ensemble des équipements urbains nécessaires ? Est-ce que de nouveaux projets sont en cours dans ce quartier qui pourraient augmenter à court ou moyen terme la demande locative ? Quels sont les loyers pratiqués, sont-ils compatibles avec le budget des locataires et le rendement que vous attendez ?

Autant d’informations disponibles sur internet.

L’un des indicateurs les plus révélateurs est la population étudiante, sa part dans la population totale, son renouvellement annuel, qui a un impact direct sur la tension locative d’une ville.

Multiplier les sources permet d’avoir une vision d’ensemble des perspectives du quartier. L’INSEE, la presse locale, le site de la mairie et des collectivités territoriales sont également des ressources importantes qui vous permettront de prendre conscience des dynamiques et aménagements en cours dans une zone précise.

Ces données vous permettront de mieux cerner la zone qui vous intéresse, de vous donner une meilleure idée de la tension locative actuelle et potentielle, et de conforter vos choix de quartier.

La tension locative, un objectif à tout prix ?

La tension locative est-elle alors l’alpha et l’oméga de votre décision d’investissement ? Pas forcément. Comme tous les indicateurs, il a ses limites, et les outils en ligne ne prennent souvent pas en compte la diversité d’un lieu. C’est là que votre instinct d’investisseur prend le relai.

Reprenons notre troisième arrondissement marseillais, où la faible tension sur les T2 rendrait difficile de trouver un locataire, selon Locservice. Mais le 3e arrondissement est très étendu, et il vous sera forcément plus simple de trouver un locataire si votre bien est adossé à la gare que s’il se trouve dans le quartier plus isolé de La belle de Mai.

Enfin, la tension locative jouera un rôle plus ou moins important selon le type d’investissement que vous voulez effectuer, le régime fiscal et bancaire que vous aurez choisi, et le type de bail que vous souhaitez mettre en place.

Un investisseur qui s’inscrit dans une logique patrimoniale pourra lui donner moins d’importance, là où celui qui effectue un investissement de rendement devra lui accorder une place centrale, au même titre que le coût d’acquisition de son bien.

Si vous êtes dans cette seconde catégorie, c’est bien là qu’il faudra commencer, avant même d’envisager de visiter des immeubles ou d’acheter ce bien à prix imbattable mais où l’arrêt de bus le plus proche est à 20 minutes à pied.

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