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Vous avez reçu plusieurs alertes de vos locataires qui se plaignent des courants d’air, de murs glacés ou de problèmes d’humidité ?
Si vos équipements, chaudières, radiateurs, commencent à être vétustes, c’est peut-être qu’il est temps de vous lancer dans une rénovation énergétique de votre logement.
Des locataires heureux dans leur logement, c’est moins de turnover, moins de tracas autour de votre investissement et un rendement locatif amélioré.
Quels sont les avantages à rénover son bien ?
Baisser la consommation énergétique d’un logement, améliorer le confort de vie de ses résidents et répondre aux enjeux environnementaux sont autant d’arguments qui plaident en faveur d’une rénovation. Pensez-y lorsque vous achetez un bien pour faire un investissement locatif.
Si vous l’avez manqué, dès le 1er janvier 2023, les habitations qui consomment plus de 450 kWh/m²/an seront interdites à la location (soit l'essentiel de la classe G du Diagnostic de Performance Énergétique - DPE). Le 1er janvier 2025 aucun des logements appartenant à la classe G ne pourra être loué (+ de 420 kWh/m²/an). Le 1er janvier 2028, ce sera au tour des habitations classées F au DPE, et enfin les logements classés E en 2034.
Au regard de ce calendrier, ce sont des dizaines de milliers de logements qui ne pourront bientôt plus être loués. Il n’y a pas de temps à perdre pour rénover son bien ancien car 2023 c'est déjà demain.
Quand on pense rénovation, on pense immédiatement aux coûts engendrés par le chantier. Moins aux avantages financiers à court et moyen terme et pourtant. De plus en plus de locataires refusent des locations quand ils découvrent des étiquettes d’énergie DPE classées E, F ou G (horreur). Pour votre locataire ou futur locataire, un appartement rénové signifie des factures d’énergie réduite.
Aucun ménage n’a envie de dépenser des centaines d’euros en électricité ou en gaz dans un chauffage qui fonctionne mal, vos locataires non plus. Le système de chauffage et la production d’eau chaude représentent aujourd’hui les trois quarts de la consommation d’énergie dans un logement.
En proposant un bien performant sur un plan énergétique, votre locataire se sait aussi à l’abri des fluctuations du marché et des prix de l’énergie. Augmenter la part des énergies renouvelables dans le logement est aussi un moyen de stabiliser ses factures énergétiques. Différents équipements de production d’énergie comme un chauffe-eau solaire peuvent être installés dans cette optique.
Un bien rénové assure un confort de vie de qualité et s’entretient aussi bien mieux. Par exemple, en améliorant le système de renouvellement de l’air, on limite l’humidité et la condensation. Cela signifie des pièces de vie plus saines qui se dégradent moins vite.
Une rénovation donne aussi de la valeur à votre bien. Lors d’une revente, les acheteurs se tourneront plus facilement vers un bien aux dernières normes plutôt que vers une passoire thermique.
Si on résume, la rénovation énergétique est un avantage pour votre portefeuille, le locataire et… la planète. Une meilleure isolation thermique, c’est une consommation réduite et donc moins de gaz à effet de serre émis.
Quels types de travaux entreprendre ?
On distingue trois grands types de travaux de rénovation qui vont améliorer la performance énergétique de votre bien.
- L’amélioration de l’isolation
- Le changement de système de chauffage et de production d’eau chaude
- Le système de renouvellement de l’air
Il existe une large gamme de travaux d’isolation selon les problèmes de déperdition de chaleur constatés dans votre logement. Ces derniers portent en priorité sur les combles, les murs, les fenêtres ou encore le plancher, le sous-sol, la cave. Selon l’Ademe (l’Agence de la transition écologique), dans une habitation ancienne, une mauvaise isolation des murs représente 20 à 25 % de perte de chaleur. Rien que ça.
C’est aussi 10 à 15 % de perte à cause de fenêtres ou de portes-fenêtres vétustes. Du sol au plafond, pensez-y, il y a des gains d’énergie à réaliser partout. Isolation par l’intérieur, isolation par l’extérieur, choix de l’isolant thermique, selon la configuration de votre logement, plusieurs solutions se dessinent.
La production de chauffage et d’eau chaude est l’un des gros pôles de consommation d’une habitation. Remplacer une vieille chaudière au fioul trop gourmande ou ces vieux radiateurs électriques est la garantie pour vous ou votre locataire d’une facture d’énergie plus raisonnable.
Différentes options existent pour s’équiper d’un système performant à la fois écologique et peu comme l’installation d’une pompe à chaleur, d’une chaudière gaz à condensation, d’une chaudière à granulés de bois, d’un chauffe-eau solaire… Faites-vous conseiller par un professionnel RGE pour découvrir tous les avantages et inconvénients de chacun de ces systèmes.
La question de la gestion de l’air est incontournable dans une bonne rénovation. Un mauvais système sera responsable en moyenne d’une perte de 20 à 25 % de la chaleur. Comme on vous l’expliquait plus haut, des appareils efficaces pour renouveler l’air de la cuisine et de la salle de bains évitent la condensation et favorisent le confort de vie au quotidien. L’installation de Ventilation mécanique contrôlée (VMC) à double flux est de plus en plus fréquent dans un travail de rénovation.
Se lancer dans la réalisation de travaux de rénovation n’est pas une affaire à prendre à la légère. Des conseillers et des professionnels peuvent vous accompagner, mais soyez vigilant. Le secteur compte bon nombre d’escrocs proposant des devis incompréhensibles ou des prix pas vraiment transparents. Alors, prenez le temps de la réflexion, comparez les devis, les prix proposés, vérifiez la fiabilité de l’artisan et qu’il s’agit bien d’un professionnel agréé (artisan RGE).
Quelles aides à la rénovation pour votre bien ?
Pour faciliter la rénovation des habitations, le gouvernement a mis en place plusieurs dispositifs dont vous allez pouvoir tirer profit. Et il y en a beaucoup, MaPrime Rénov’, éco-PTZ, Denormandie, aides de l’ANAH, la Prime “coup de pouce énergie”, les chèques énergie, l’exonération de taxe foncière par les collectivités territoriales, des aides locales, etc. Certains se cumulent, d'autres non.
Difficile de tous les décrire en détail, mais il n’est pas inutile de connaître les principales aides financières et leurs atouts. La plupart de ces aides peuvent s’appliquer dans le cadre d’un investissement locatif, pensez-y lorsque vous rénovez votre ou vos biens.
MaPrime Rénov’
En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez bénéficier de cette aide. Le montant de l’aide dépend du montant des travaux engagés et des gains écologiques prévus. La prime est ouverte à tous les propriétaires, quels que soient leurs revenus. Audit énergétique, travaux d’isolation, de ventilation, la liste des rénovations possible est vaste. Le montant de la prime est forfaitaire. Il est calculé par rapport au gain énergétique prévu et dépend des revenus des propriétaires.
Éco-prêt à taux zéro (ou éco-PTZ)
Prolongé jusqu’au 31 décembre 2023, l’éco-PTZ se présente sous la forme d’un prêt sans intérêt pouvant aller jusqu’à 50 000€. Il est accessible à tout propriétaire sans condition de ressources pourvu que le logement soit construit depuis plus de deux ans. En tant que bailleur, vous devez simplement vous engager à louer votre bien au titre de résidence principale.
Le montant du prêt varie selon la nature des travaux : isolation thermique des murs, de la toiture, installation d’un nouveau chauffage, etc. Pour en savoir plus sur les types de travaux éligibles, consultez le site de l’Ademe. Dans tous les cas, les travaux de rénovation devront être réalisés par un professionnel certifié RGE et accroître la performance énergétique globale.
La TVA réduite
Plusieurs catégories de travaux de rénovation peuvent bénéficier d’un taux de TVA à 5,5 % ou 10 % au lieu de la traditionnelle TVA à 20 %. Vous pouvez engager des travaux à taux réduit, qu’il s’agisse de votre propriété principale ou d’un investissement locatif, tant qu’il s’agit d’une habitation construite depuis au moins 2 ans. Les travaux doivent cependant être effectués par une entreprise agréée, il y a une attestation prévue par la législation à cet effet. Isolation thermique des parois, équipements de production d’énergie… les travaux éligibles rentrent dans le cadre de la fourniture des équipements, de leur poste, de leur installation ou de leur entretien.
Vous l’aurez compris, prévoir la rénovation de son bien locatif est un vaste projet. Les implications sont nombreuses, mais à la clé , c'est un vrai confort de vie pour les occupants et un bien qui gagne en valeur.
