Interdire une location : quel pouvoir a la copropriété ?

Masteos
21.11.2022
Interdire une location : quel pouvoir a la copropriété ?
Masteos
21.11.2022

Vous avez investi dans un logement que vous louez nu ? Cela signifie que vous êtes tranquille. Vous pouvez louer votre bien comme bon vous semble.

Par contre, si vous souhaitez faire de la location meublée saisonnière avec votre investissement locatif, ce n’est pas tout à fait pareil. Votre copropriété pourrait interdire ce type de bail, et là ce serait la tuile. 

On fait le point sur ce que vous avez le droit de faire en matière de location dans une copropriété.

La location meublée saisonnière peut-elle être interdite ? 

La législation française s’est positionnée sur la question des locations au sein des copropriétés avec la loi du 10 juillet 1965 qui énonce que : « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

Vous êtes donc libre d’utiliser et de jouir librement des parties privatives tant que vous ne portez pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. 

Qu’est-ce que la destination de l’immeuble ? 

La destination de l’immeuble correspond à l’usage de ce dernier. Il peut s'agir d’un immeuble strictement à usage exclusif d'habitation ou d’un immeuble à usage mixte (qui peut accueillir des commerces, des personnes exerçant une profession libérale).

La clause d’habitation est fixée dans le règlement de copropriété et doit être par conséquent respectée par tous les copropriétaires.

Les différentes clauses d’habitation

Pour savoir si vous êtes en droit de pratiquer la location meublée saisonnière, il faut dans un premier temps se référer à la clause d’habitation de la copropriété. Il existe, en effet, deux clauses d’habitation distinctes.

La clause d’habitation bourgeoise simple

Cette clause précise simplement le caractère d’habitation bourgeois de la copropriété. Une définition assez vaste qui avec l'évolution de la jurisprudence a autorisé les professions libérales à s'installer.

Les activités commerciales et artisanales y sont interdites en principe, mais il peut y avoir une tolérance. Notamment si la destination du lot au rez-de-chaussée est une activité commerciale. Dans ce cas l'ouverture d'un commerce est parfaitement valable.

La location meublée touristique peut être autorisée à condition qu’elle ne trouble pas la copropriété. Mais la situation est en réalité plus complexe. On en reparle plus loin.

La clause d’habitation bourgeoise exclusive

Cette clause stipule que toute activité autre que l’habitation est proscrite. Les activités artisanales, libérales ou de locations saisonnières sont strictement interdites tout comme la location de courte durée.

Faites attention lorsque vous faites l’achat d’un appartement à la clause d’habitation. Vous n’aurez pas l’autorisation de louer votre bien meublé à une personne extérieure à la résidence dans le cadre d’un contrat de location touristique.

Une jurisprudence qui évolue 

Il existe de nombreuses affaires liées à l’autorisation ou non des locations meublées saisonnières en particulier dans les immeubles d’habitation mixte. La législation étant floue, la jurisprudence a tendance à évoluer chaque année sur cette question.

Initialement les locations meublées touristiques étaient tolérées dans les immeubles avec une clause d’habitation simple. Cette activité était assimilée à une activité libérale.

Désormais, on fait la différence entre la location meublée classique (de type studio étudiant) et la location meublée à vocation touristique de courte durée qui est assimilée à une activité hôtelière commerciale.

Un arrêt de la Cour de Cassation a été émis en ce sens en 2018. On estime que les clients sont susceptibles de générer plus de nuisances par leur présence, ce qui va de facto troubler la tranquillité des autres résidents. 

Comment savoir si je peux louer mon meublé touristique ?

Vous pouvez mettre en location votre logement meublé, si le règlement de la copropriété autorise explicitement cette activité ou les activités commerciales dans le cadre d’une clause bourgeoise simple.

Même si l’activité de location de courte durée est autorisée, vous êtes obligé de veiller à la tranquillité de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires. Entre les allées et venues, les bruits liés aux fêtes, les différentes nuisances, vous devrez être vigilant sur ces points. Dans le cas contraire, vous pourriez être assigné pour trouble anormal de voisinage.

La Cour d’Appel de Paris avait condamné des propriétaires qui pratiquaient la location de courte durée à 7 000 € d’amende au titre des troubles occasionnés, notamment dans les parties communes. De quoi faire réfléchir. 

Est-ce possible de modifier le règlement de copropriété ?

Vous avez investi dans un logement meublé que vous souhaitez louer et le règlement ne le permet pas ? Vous pouvez très bien faire une demande de modification de règlement. 

Sollicitez votre syndic de copropriété en préparant un dossier où vous expliquez votre réclamation et les raisons de la modification demandée. Pensez à faire votre demande bien en amont pour que celle-ci soit inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. On vous conseille de préparer votre dossier plusieurs mois avant l’assemblée. 

Pour être modifié, le règlement doit faire l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale. Et dans le cas d’un changement d’usage de la destination de l’immeuble, la décision doit être validée à l’unanimité.

Dans les 2 mois suivants, le procès-verbal de l’assemblée portant, la modification peut être contestée par un copropriétaire. Passé ce délai, le notaire se charge de la publication auprès du service de la publicité foncière.

Est-ce qu'une copropriété peut interdire Airbnb ?

Pour savoir si vous avez le droit ou non de pratiquer la location saisonnière de courte durée, vous devez consulter le règlement de votre copropriété.

S’il comprend une clause d’habitation bourgeoise exclusive, la location de type Airbnb n’est pas permise. Seule l’activité d’habitation est autorisée dans votre résidence.

Dans les autres cas, les locations Airbnb sont autorisées si elles ne sont pas expressément interdites. C’est-à-dire qu’il est spécifiquement écrit dans le règlement de copropriété que les locations de courte durée en meublé ne sont pas autorisées.

Dans tous les cas, votre activité de loueur meublé ne doit pas provoquer de trouble de voisinage Bruits des valises dans les couloirs, va-et-vient incessant, fêtes, dégradations, encombrement des parties communes, vous devrez veiller à ce que vos locataires ne gênent pas les autres copropriétaires de l'immeuble. Si leur droit de jouissance n'est pas respecté, ces derniers peuvent mettre à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée générale du syndicat de copropriétaires l’interdiction des locations meublées de courte durée.

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