Toutes les villes sont-elles intéressantes pour investir ?

Masteos
22.11.2022
Toutes les villes sont-elles intéressantes pour investir ?
Masteos
22.11.2022

C’est LA grande question que tout investisseur, novice ou expert, se pose : où investir ? Quel est l’emplacement le plus sécurisé et le plus rentable pour réussir son projet d'investissement locatif ? Quelles sont les villes intéressantes et celles à fuir ?

Des questions auxquelles il n’est jamais évident de répondre. On essaie quand même de vous donner les bonnes pistes de réflexion dans les lignes qui suivent. C’est-à-dire les villes présentant peu d’intérêt aujourd’hui et les indicateurs que vous devez impérativement observer.

Quelles sont les villes où il ne faut pas investir ?

Dans le Grand Paris, à Marseille, Lyon ou Lille, on est plutôt serein que on vient y faire des investissements immobiliers mais ailleurs ?

S’il existe des villes où on vous conseille d’investir régulièrement, c’est que fatalement il y en a où sur lesquelles on a un avis plus mitigé.

On entend souvent parler d’Aix-en-Provence, Saint-Etienne, comme villes à éviter, mais à notre sens il est possible d’y mener à bien un projet d’investissement aujourd’hui. 

Les villes à éviter pour investir sont plutôt :

  • Carcassonne
  • Brive
  • Bergerac
  • Béziers
  • Tarbes
  • Perpignan
  • Cholet
  • Narbonne
  • Chateauroux
  • Nevers
  • Maubeuge
  • Saint-Brieuc

Selon nous, ces villes possèdent trop d’inconvénients à l’heure actuelle : une population qui baisse, des prix immobiliers qui stagnent, un taux de chômage élevé, un taux de vacance important, une faible rentabilité locative, etc. Les raisons peuvent être multiples. 

A noter qu’il s’agit d’un avis sur une ville à un instant T.
Des événements inattendus peuvent complètement changer la donne. C’est le cas de la crise sanitaire du Covid qui a redonné de l’allant à de nombreuses communes. D’un coup, la demande en logements dans des villes ignorées, davantage à taille humaine, proposant plus d'espaces extérieurs, a explosé.

En aucun cas nous ne disons qu’il n’est pas possible d’investir dans ces villes. Simplement en l’état, ce n’est pas là ou nous irions placer notre argent et c’est ce qu’on recommande aux investisseurs qui viennent nous voir. 

Dans une de ces villes, vous pourriez réussir avec brio un investissement locatif. D’un quartier à l'autre, le potentiel peut en effet changer du tout au tout. Le type d'investissement est aussi un facteur déterminant.

Par exemple, dans une ville, il y a peu d'appétence pour la location meublée de type LMNP alors que les locations nues sont recherchées ou bien peut-être que les grandes surfaces ne sont pas prisées alors que c'est le cas du studio. Pour un emplacement donné, il y a un type d'investissement qui sied le mieux.

Même si vous décidez d’investir dans une de ces villes, prenez le temps d’observer tous les indicateurs. On ne se lance pas à l’improviste dans l’investissement immobilier. C'est pourquoi, nos conseillers vous accompagnent sur toutes ces questions et bien d’autres avec pour objectif de vous faire gagner du temps et de vous orienter vers des investissements réellement rentables.

Quels sont les indicateurs pour savoir quelle ville éviter ?

Plus quune liste à la Prévert de ville où ne pas investir, il est davantage judicieux de s'attarder sur quelques indicateurs. Tous ont un intérêt et sont pertinents pourtant, on n’est jamais à l’abri de mal les interpréter quand on va investir, c’est le cas par exemple du rendement locatif.

Le rendement locatif 

Une ville à 9 % de rendement, plutôt tentant non ?

Beaucoup d’investisseurs débutants font l’erreur de se focaliser sur ce seul indicateur. Pour rappel, on obtient le rendement locatif en divisant les loyers par le prix au mètre carré. Rentabilité brute = [ (Loyer Mensuel x 12) / Prix d’achat + frais (= 15% du prix)] x 100

Des chiffres que l’on trouve facilement sur Meilleurs Agents. 

Cela veut dire qu’hypothétiquement, votre investissement va vous rapporter 9 % par an. 

Le rendement et le risque sont en étroite corrélation pour tout investissement.

Pourquoi se méfier me direz-vous ?

C’est simple, cet indicateur doit être croisé avec d’autres données. À trop se fier au rendement, on peut passer à côté de signes qui n’encouragent pas à investir. 

10 % de rentabilité prévue, dans une ville à 15 % de taux de vacance, autant vous le dire tout de suite, cela va être compliqué de trouver un locataire. Vous êtes parti pour des années d’une gestion locative de galère.

Si le taux de rendement est un indicateur intéressant, il peut être trompeur. À 10% de rendement annoncé, on vous répondra méfiance.

Sur le papier vous obtenez de superbes rentabilités à Nevers, Châteauroux, Alençon ou Maubeuge…sur le papier seulement. Car oui on vous déconseille fortement d’investir dans ces villes.

Et si vous voulez écouter les déboires de Thierry Vignal quand il a démarré dans l'investissement locatif, en tenant compte que du rendement c'est ici que ça se passe.

La tension locative

Après le rendement locatif, la tension locative est un deuxième indicateur essentiel. Il s’agit du rapport entre l’offre et la demande en logements dans la ville. 

Vous trouverez facilement cette information grâce au tensiomètre locatif de Loc’services en ligne. Plus on se reproche de 10 (sur une échelle de 1 à 10), plus la tension est élevée et plus vous êtes certain d’avoir un locataire dans votre logement. Un investissement immobilier locatif dans une ville où la tension est inférieure à 5 sur 10 est clairement risqué. Même si la demande locative peut varier d’un quartier à l’autre. 

À la manière du rendement locatif, ne vous fiez pas uniquement à cet indicateur. Pourquoi ?

Certaines villes avec une tension locative à 10/10 demeurent un placement très hasardeux. La raison est à chercher ailleurs, par exemple du côté du revenu médian. 

Le niveau de revenu des habitants

Le revenu médian est tout aussi important pour sélectionner une ville. 

En France le salaire médian net est de 21 469 € net par an. Lorsque vous envisagez d’investir dans une ville, c’est un élément à observer. Il faut veiller à ce que celui-ci ne soit pas trop en dessous de la moyenne. Cela traduit un marché de l’emploi en difficulté.

A Masteos on utilise aussi beaucoup l'indice de valorisation pour analyser une ville. C'est-à-dire, combien d’années de revenu médian local il faut pour acheter un 50 m². Il faut par exemple 15 années de revenu pourra acheter un 50 m² à Paris contre 2 ans à Nevers. Concrètement, s'il faut aussi peu de temps pour devenir propriétaire de sa résidence principale, le nombre de candidat à la location sera moindre.

Idem avec le revenu fiscal qui est un indicateur propre à la France mis en place par l’administration. Il permet de comparer de manière fiable le niveau de vie entre les communes. Vous pouvez retrouver ces chiffres sur l’Insee, même s’ils datent un peu dans certaines régions.

L’idée derrière ces chiffres est d’évaluer le dynamisme économique d’une ville. Comment est le marché de l’emploi et combien sont rémunérés les habitants? Une région aux salaires faibles et avec un fort taux de chômage, c’est un non direct pour un investissement locatif.

La charge mentale derrière pour gérer un investissement dans une de ces villes est très lourde. Retard de paiement, pas de garantie loyer impayé (GLI), car zone à risque, des tracas quotidiens, des copropriétés dégradées, etc. Pas de loyers perçus cela veut dire pas de revenus locatifs et donc un investissement

Les prix de l’immobilier et leur évolution

L’évolution des prix de l’immobilier est un indicateur qui ne doit pas vous échapper. Avec Meilleurs Agents vous pouvez facilement retracer l’historique d’une ville sur la décennie, de quoi jauger la tendance en cours.

Une commune dont les prix s'apprécient de manière régulière chaque année peut-être un bon investissement. Cela signifie que dans 10 ou 15 ans, à l’heure de la revente de votre bien, vous allez profiter d’une plus-value.

Soyez attentif aux retournements de tendance. Par exemple, à Bordeaux, les prix ayant quadruplé en 20 ans, désormais ils stagnent voire baissent depuis 1 an et demi. 

Selon nous, il n’est pas non plus intéressant d’investir dans une ville dont le prix immobilier est en dessous de 1 500 €/m². Un tel prix du mètre carré, dans un contexte haussier depuis 2 décennies, signifie une chose. La commune demeure peu attractive pour y habiter ou pour faire du tourisme et qu’elle n’a pas grand chose à offrir à ses habitants. 

La taille de la population

Rien ne vous oblige à faire comme à Masteos, mais chez nous on privilégie avant tout les 300 premières villes de France. Voire même des communes de plus de 50 000 habitants, ce qui réduit encore cette liste. Plusieurs raisons à cela.

Une première explication basique : plus d’habitants signifie plus de locataires potentiels. Il faut aussi veiller à la tendance démographique. Une ville qui perd des habitants régulièrement depuis plusieurs années, ce n’est pas bon signe. 

Beaucoup d’habitants, c’est aussi davantage de facilité à la revente du bien. 

Les autres indicateurs

Pour affiner votre vision sur une ville, il existe quantité d’autres indicateurs. 

Pensez à observer la part des logements vacants par ville. L’observatoire des territoires publie une carte récente permettant d’identifier les communes où il y a le plus de logements libres (résidences principales, résidences secondaires et autres). Beaucoup de vacance locative peut être le signe d’un marché immobilier dégradé.

Par exemple, il faut penser à suivre l’actualité des projets des municipalités. Une nouvelle gare, l’aménagement d’un quartier, la piétonnisation d’un centre-ville sont autant d’éléments intéressants et favorables à un investissement locatif.

L’attractivité économique est également très importante. De nouvelles zones d’activités, des multinationales qui s’implantent, ce sont autant de potentiels locataires qui vont arriver. 

En un mot, soyez à l'affût de l’actualité et des nouvelles tendances. 

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