Marseille, la cité phocéenne

Marseille propose de multiples opportunités d'investissement locatif au regard des divers quartiers que la ville possède. Architecture, qualité de vie, environnement... la cité phocéenne fournit d'importantes garanties pour tous les investisseurs.

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Marseille accueille également l’une des population étudiantes les plus importantes de France : Aix-Marseille Université est tout simplement la plus grande université francophone au monde, avec 80 000 étudiants. Cela permet de multiplier les stratégies locatives, du petit studio au budget abordable à la grosse colocation un peu plus rentable.

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1er arrondissement

Au cœur de Marseille, le 1er arrondissement est l’un des secteurs les plus iconiques de la cité phocéenne. On y retrouve des lieux emblématiques comme le  Vieux-Port et des équipements culturels et universitaires majeurs : l’Opéra, le musée d’histoire… Divisé en 6 quartiers, le 1er dispose de nombreux atouts pour un investissement immobilier locatif. C’est un arrondissement à la fois central, bien desservi par les transports en commun (métro et tramway), avec des prix immobiliers relativement abordables. On y retrouve des logements anciens dans des immeubles haussmanniens qui constituent de belles opportunités.

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Les quartiers de Noaille (surnommé le ventre de Marseille pour son célèbre marché) et de Belsunce proposent des prix au mètre carré assez bas autour de 3300 euros. Ce sont des quartiers en pleine évolution. Il vaut mieux aujourd’hui se concentrer sur les quartiers d’Opéra (demande saisonnière forte), de Saint-Charles (qui abrite la gare SNCF du même nom), Thiers (et ses nombreux projets urbains) mais aussi le Chapitre. La tension locative est forte dans ces quartiers, ce qui est un atout majeur à l’heure d’investir dans Marseille. Privilégiez les petites surfaces T1 et T2 pour avoir une bonne rentabilité.

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2e arrondissement

Emblématique du renouveau de Marseille avec le projet Euroméditerranée démarré à la fin des années 90, le 2e est un secteur présentant aussi de nombreuses opportunités d’investissement locatif. Situé au nord du Vieux-Port et s’étirant le long de la zone portuaire, le 2e accueille des équipements et monuments de premier plan comme la cathédrale La Major ou le Mucem (Musée des civilisations de l'Europe et de la Méditerranée). L’arrondissement se compose de 4 quartiers bien desservis par le métro (lignes 1 et 2) et les tramways (lignes T2 et T3).

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Le quartier de l’Hôtel de ville est l’un des plus prisés, notamment des touristes durant la saison estivale. Privilégiez les locations meublées. Le secteur du Panier y est l’un des plus typiques et appréciés de Marseille avec ses petites rues pavées et animées. À proximité, le quartier des Carmes constitue aussi un emplacement de choix pour investir avec des prix immobiliers modérés, entre 3300 et 3500 euros de quoi gonfler votre rendement. Plus au nord, le quartier de Joliette est un territoire qui monte. Ce territoire en pleine évolution bénéficie d’un fort attrait des actifs et des étudiants. Les immeubles anciens y côtoient des résidences neuves et des bureaux.

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3e arrondissement

À l’instar du 2e, le 3e accueille une partie du vaste projet immobilier de réhabilitation et de développement qu’est Euroméditerranée dans sa partie ouest. L’arrondissement demeure l’un des plus populaires de la cité phocéenne, on trouve beaucoup de vieux bâtiments et immeubles d’habitation en mauvais état. Les choses évoluent néanmoins dans le quartier de Saint-Lazare puisque l’université d’Aix-Marseille y est installée. C’est l’occasion d’investir dans un logement étudiant de type studio ou T2, ou alors de profiter de la faiblesse des prix du foncier pour rénover un grand appartement à louer en colocation.

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L’autre quartier intéressant dans le 3e à nos yeux, c’est Belle de Mai. Le secteur est apprécié pour ses petites ruelles avec fresques murales, ses nombreux commerces et restaurants ainsi que pour ses installations artistiques notamment dans La Friche la Belle de Mai situé dans l’ancienne usine de tabac. Dans tous les cas le 3e arrondissement propose des prix vraiment abordables pour un investisseur.

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4e arrondissement 

Ce vaste arrondissement résidentiel installé à l’est du centre-ville est très apprécié des Marseillais pour sa tranquillité. Le 4e dispose d’un beau patrimoine ancien avec ses demeures datant de la Belle Epoque, ses différents musées, et des bâtiments historiques comme le Palais Longchamp en face du parc du même nom. Composé de 4 quartiers, qui présentent de multiples atouts pour investir, le 4e possède en autre une bonne proportion de locataires (environ 55 %) si bien que la tension y demeure élevée.

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Le quartier des Cinq-Avenues offre l’avantage d’être desservi par le métro 1 et d’être à côté des Hôpitaux universitaires de Marseille Timone. Immeubles anciens de style haussmannien et plus récents s’y côtoient ainsi que de petites maisons de ville par endroit. Dans tous les cas, la demande locative en fait un quartier de choix. C’est aussi le cas du quartier de la Blancarde et des Chartreux. La Blancarde bénéficie de la présence de la gare TER du même nom. On y trouve beaucoup de petits immeubles anciens et d’appartements qui ont besoin de travaux de rénovation. L’occasion d’améliorer le DPE du logement et le confort de vie des locataires, ce qui en fera un bien plus recherché sur le marché immobilier.

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5e arrondissement

S’étirant depuis le centre-ville jusqu’au cimetière Saint-Pierre à l’est, le 5e arrondissement est un très beau secteur pour y réaliser un investissement locatif. Composé quasi exclusivement d’appartements anciens (96 %), les locataires sont aussi nombreux, 63 % des habitants. Au-delà des statistiques, le quartier profite d’une forte demande du fait de sa position géographique centrale et pratique.

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Les quartiers de Saint-Pierre de la Baille et de la Conception connaissent une forte tension du fait de la présence de l’hôpital de la Conception et de l’hôpital universitaire de la Timone. La demande étudiante y est forte et vous aurez intérêt à investir dans des appartements meublés avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour dégager un bon rendement. Au nord du 5e, le quartier du Camas est quant à lui prisé des familles et des jeunes actifs pour son calme. Tranquille, bien desservi par le tramway et profitant d’une offre commerciale et éducative intéressante, le quartier cumule les atouts.

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6e arrondissement

Dominé par la cathédrale Notre-Dame de la Garde, le 6e est sans aucun doute l’un des secteurs les plus recherchés aujourd’hui sur Marseille. Cet arrondissement bourgeois possède de multiples avantages : la présence des transports en commun (métro et tramway), de très nombreux commerces et services, différentes écoles et un cadre de vie agréable.

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Le quartier le plus recherché est sans conteste la Castellane. La tension locative y est très forte de la part des actifs qui apprécient sa position centrale, et les nombreux bars et restaurants du secteur. C’est la même chose pour les quartiers Préfecture et Palais de Justice, qui bénéficient d’une excellente position dans le centre-ville de Marseille à proximité de tous les équipements culturels, scolaires et administratifs. Qualifié de bohème, le quartier de Notre-Dame-du-Mont est célèbre pour ses fresques murales dans les escaliers du cours Julien et ses salles de concert. Avec ses nombreux bars, restaurants et terrasses, le quartier propose une ambiance agréable et animée. Autre point en plus de la forte demande en logements, les prix immobiliers demeurent encore très en dessous des 4000 euros. Vu la position de ce quartier, c’est assurément un secteur d’avenir dans lequel investir.

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Le quartier Vauban en direction du 7e se distingue par ses immeubles patrimoniaux et la qualité des résidences. Le rendement locatif sera plus faible, en revanche, on y trouve de nombreux biens d’excellente qualité qui prendront de la valeur dans le temps.

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7e arrondissement

Installé en bord de mer et notamment face au Vieux-Port, le 7e propose de superbes panoramas à ses habitants.C’est le cas du quartier Saint-Victor proposant un cadre de vie apprécié avec ses nombreux bars, restaurants et lieux de vie nocturnes. Les immeubles anciens colorés croisent des immeubles haussmanniens et d’autres plus récents. Vu la demande touristique, on vous conseille d’investir dans une location meublée saisonnière et de la placer en LMNP. Un excellent moyen de gonfler votre rendement. Les îles du Frioul et le château d’If sont des attractions majeures sur Marseille.

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De manière générale, investir dans une location saisonnière constitue une excellente idée dans le 7e. La présence de plages et la proximité avec les principaux points d’attraction de Marseille en font une destination de choix. Bompard, Endoume, Pharo sont quelques-uns de ces quartiers où profiter de la forte demande locative des touristes. Au sud de l’arrondissement, le quartier du Roucas Blanc prend position sur les hauteurs. Les habitants y profitent de la plage du Prophète et d’un cadre verdoyant. Quasi exclusivement composé de maison, le quartier est aussi très cher, comptez plus de 6000 euros du mètre carré contre 4500-5000 euros vers Saint-Victor.

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8e arrondissement

Quartier traditionnel de la bourgeoisie marseillaise, le 8e s’étend depuis le centre-ville jusqu’au parc national des calanques. Le 8e, c’est aussi l’un des équipements sportifs emblématique de la ville, le stade Vélodrome. Les habitants de Marseille tout comme les touristes viennent aussi chercher les plaisirs balnéaires dans les fameuses plages du Prado en face du parc Borély.

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Les prix de l’immobilier sont en forte hausse de manière générale dans l’arrondissement, plus particulièrement dans les quartiers de Bonneveine, Sainte-Anne et Vieille Chapelle. On peut y trouver des appartements qui dépassent les 6000 euros du mètre carré. Des secteurs qui accueillent aussi de nombreuses résidences neuves et demeurent prisés pour leur cadre de vie paisible. Pour un investissement en location saisonnière, notre conseil est de privilégier des quartiers comme la Pointe Rouge et la Plage même si peu de biens sont disponibles à l’achat. Des quartiers comme Le Rouet et Saint-Giniez voient leur prix s’envoler, notamment grâce à l’arrivée du tramway. Pour investir dans un bien rare, direction le petit village de pêcheurs des Goudes et ses cabanons. Un lieu atypique au cœur des calanques.

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9e arrondissement

Entre le parc national des Calanques dominé par le mont Pujet et le Vélodrome, le 9e s’étend du nord au sud et offre une réelle diversité en matière d’habitations. Bénéficiant déjà du métro et de l’arrivée du tramway, le quartier de Sainte-Marguerite est le plus sûr pour un placement immobilier. S’il est possible d’obtenir des logements avec de superbes panoramas dans le quartier de La Panouse, ce secteur pavillonnaire n’est pas le plus intéressant pour investir. C'est aussi le cas des Baumettes avec son parc de résidence construit dans les années 70 et des quartiers de Sormiou ou Vaugrege qui demeurent trop excentrés du centre de Marseille pour séduire les locataires.

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En revanche les quartier de Mazargues et du Cabot sont beaucoup plus attractifs. Ils prennent place entre Saint-Marguerite et la faculté des sciences de Luminy. Vous aurez tout intérêt à investir dans le secteur pour profiter de la demande étudiante. Studio, petites surfaces ou colocation, à vous de voir selon vos capacités financières. Surtout que les prix sont dans la moyenne de Marseille, de quoi espérer une belle rentabilité locative.

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10e arrondissement

Traversé par l’autoroute A50, le 10e ne manque pas pour autant d’intérêts et profite d’aménagements en cours qui le rende de plus en plus attractif. Le quartier du Timone est à nos yeux l’un des meilleurs lieux pour acheter un bien à placer en location. La proximité avec l’hôpital et les facultés de sciences et de pharmacie fait que la tension locative est maximale, surtout de la part des étudiants. À proximité immédiate, le quartier de Pont-de-Vivaux avec son hippodrome et ses zones d’activités et commerciales présente aussi de multiples atouts.

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Les prix immobiliers sont assez bas et la demande croissante dans le secteur. Au sud, le vaste quartier de Saint-Tronc est un lieu aussi à ne pas négliger si vous envisagez d’investir à Marseille. La diversité des logements, maison, appartement en résidence, permet d’imaginer des stratégies variées et de s’adapter à la demande. On évitera en revanche pour l’instant les quartiers de la Capelette et le Loup avec leurs résidences des années 70 ou les charges de copropriété sont trop élevées.

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11e arrondissement

A l’est du centre de Marseille, le 11e prend place entre le parc national des Calanques et le domaine du Font de Mai. Si de manière générale, le 11e est un secteur excentré, il n’est pas exempt d’avantages. L’arrondissement bénéficie de 3 gares de TER connectées à Marseille Saint-Charles en quelques minutes. Autour des gares de La Pomme, La Barasse, Saint-Marcel il y aura un intérêt à investir. Ce secteur accueille surtout de vastes ensembles pavillonnaires appréciés des familles. Le calme, la verdure, les différents établissements scolaires et à la proximité avec des zones commerciales sont des atouts certains pour les familles, mais un peu moins pour les investisseurs immobiliers.

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12e arrondissement

Un peu à la manière du 11e, le 12e est un arrondissement excentré par rapport au centre de Marseille regroupant plusieurs petites villes anciennes. Mais à la différence du 11e, ce secteur profite de plusieurs gares de métro (ligne 1) notamment dans les quartiers de Saint-Barnabé et la Fourragère. Saint-Barnabé connaît d’ailleurs un engouement de plus en plus fort ce qui se mesure avec l’augmentation des prix dans le quartier, plus de 6000 euros en moyenne. Familiale et agréable, doté de nombreux commerces et services le quartier a en effet de quoi attirer les familles.

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Caillols et Saint-Julien sont d’anciens villages de Provence intégrés dans Marseille appréciés des familles aussi. On y retrouve essentiellement des petites maisons de villes et des pavillons ce qui rend l’investissement dans ces quartiers moins intéressant. On préférera des quartiers plus centraux pour un placement immobilier même si ces secteurs ne manquent pas de charme.

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13e arrondissement

Arrondissement le plus peuplé de Marseille, le 13e est aussi particulièrement étendu et compte pas moins de 11 quartiers. Le 13 possède plusieurs avantages pour les investisseurs, à commencer par la présence de transports en commun et notamment du métro ligne 1. La présence du campus de Saint-Jérôme apporte aussi une demande locative étudiante non négligeable dans le quartier du même nom. Idem plus au nord dans le quartier Serens puisqu’on y retrouve l’IUT d’Aix-Marseille. Les prix immobiliers sont aussi dans la moyenne de basse de la cité phocéenne de quoi obtenir un excellent rendement moyen.

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En revanche malgré la diversité du parc de logements (maison et grands ensembles urbains) ce ne sont pas les quartiers les plus demandés par les Marseillais.La Technopôle Marseille-Provence dans le quartier de Château-Gombert est des autres atouts du 13e et amène de nombreux actifs dans ce secteur. Véritable petit village excentré, avec ses maisons de villes et ses panoramas sur le massif montagneux de l’Étoile, Château-Gombert ne manque pas de charme.

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14e arrondissement

Prenant place au nord du centre-ville, le 14e s’étire jusqu’au pied du massif de l’Etoile ce qui en fait un secteur prisé des randonneurs et des amoureux de nature. Les investisseurs immobiliers ont tout intérêt à se tourner vers un appartement dans des résidences du quartier de Merlan. En face du quartier de Saint-Jérôme où l’on retrouve le campus universitaire du même nom et l’IUT d’Aix-Marseille, le quartier de Merlan profite d’une très forte demande étudiante. Autre point fort, des prix immobiliers très accessibles permettant de gonfler son rendement moyen.

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S’il demeure excentré, le 14e est traversé de plusieurs gares TER ralliant la gare de Marseille Saint-Charles. Vous trouverez certainement de bonnes opportunités d’achat à proximité. En revanche, l’arrondissement pâtit d’une réputation moyenne si bien que la demande locative est loin d’être excellente dans le secteur.

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