Paris, ville-monde

À Paris, ce n'est pas le rendement qui est roi. Les prix du marché immobilier parisien rendent effectivement toute quête de rendement impossible et limite fortement le nombre d'investisseurs "éligibles" ou finançables sur un projet qui dépasse la vingtaine de mètres carrés. Il faut être en mesure de financer des projets aux budgets importants et avoir la capacité d'emprunt qui va avec. Aujourd’hui, vu le niveau du prix des biens et l’encadrement des loyers, l’investissement immobilier locatif dans la capitale se conçoit avant tout dans une optique patrimoniale.

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En outre, investir à Paris signifie que vous devrez consentir à un effort d'épargne mensuel plus ou moins important pour financer le bien. Pour autant, si vous êtes capable de financer un tel investissement, le risque est quasi inexistant : le statut de la ville et son importance dans le territoire français garantissent la valeur de votre investissement, la présence de locataires, ainsi que la plus-value à la revente.

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Le 1er arrondissement

Le premier arrondissement concentre certains des quartiers les plus anciens et des lieux les plus emblématiques de la ville : le Palais du Louvre, les Halles de Paris, les Jardins des Tuileries ou encore la place Vendôme. Cet arrondissement très touristique et commercial constitue l’un des centres névralgiques de la capitale, il accueille cependant à peine 1% de la population totale de la ville tout en proposant des prix au mètre carré très élevés. Le 1er a une position de carrefour notamment en matière de transport en accueillant différentes lignes de RER et de métro aux Halles.

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Comptez plus de 13 000 € du mètre carré en moyenne, ce qui se traduit par une rentabilité locative assez faible 3 %. Par contre, il s’agit d’un secteur iconique pour une stratégie d’investissement patrimoniale. Cet arrondissement qui a traversé les siècles continuera à prendre de la valeur sur le long terme.

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Le 2e arrondissement 

Le 2e arrondissement de Paris est un quartier petit et peu peuplé, mais qui accueille à l’instar du 1er, des lieux emblématiques. C’est le cas du  Palais Brongniart, où siège la Bourse de Paris, de la basilique Notre-Dame-des-Victoires ou du palais Vivienne. Les passages sont aussi l’une des composantes les plus connues de l’arrondissement, ces axes piétons couverts accueillant commerces et restaurants très appréciés des visiteurs comme la Galerie Vivienne. 

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Avec un taux de rendement locatif de 3,4 %, à peine supérieur au 1er, le 2e arrondissement demeure avant tout un lieu propice pour un investissement de type patrimonial. Misez sur des appartements anciens ayant besoin de travaux de rénovation pour gonfler votre rentabilité. Plutôt qu'une location nue, privilégiez la location meublée pour répondre à la demande des touristes, des actifs de passage et des étudiants.

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Le 3e arrondissement

Très apprécié des touristes, le 3e arrondissement est sans aucun doute l’un des arrondissements les plus célèbres grâce au Marais. Cette enclave branchée propose des bars, une pléthore de galeries d’art, ainsi que des petits commerces et boutiques tendance. L’arrondissement accueille aussi le très animé et ancien Marché des Enfants Rouges, une halle gourmande. De nombreux musées sont également installés dans l’arrondissement renforçant son côté touristique.

Avec ses airs de village dans Paris, le Marais attire beaucoup d’habitants à la recherche de cette ambiance si particulière. Pas de rendement locatif supérieur à 3 % ici aussi, on mise avant tout sur du patrimonial et du bel appartement haussmannien pour espérer une prise de valeur intéressante.

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Le 4e arrondissement 

Le 4e arrondissement, c’est le plus vieux site habité de Paris. Il comporte des lieux fameux comme l’île de la Cité avec la cathédrale Notre-Dame de Paris, la préfecture de police, ainsi que l’île Saint-Louis, l’Hôtel de Ville. C’est d’ailleurs sur l’île Saint-Louis que l'on retrouve les prix immobiliers sans doute les plus élevés de tout Paris et quelques-uns des bureaux Masteos. Mieux vaut privilégier un investissement rive droite pour trouver des prix plus “abordables”. Le 4e arrondissement, véritable musée à ciel ouvert, draine les touristes du monde entier aussi grâce à la présence de différents musées comme le centre George Pompidou.

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Le 5e arrondissement

Arrondissement emblématique de Paris, le 5e est un secteur historique et emblématique de la capitale. Très fréquenté par les étudiants, on y retrouve les différents locaux de l’université de la Sorbonne, l’Ecole Normale Sup ou encore l'université Paris Descarte. C’est un secteur très intéressant aujourd’hui pour investir et louer en direction des étudiants. La demande locative est très forte et vous n’aurez aucun mal à trouver un locataire. Pensez aussi à proposer un logement déjà meublé plutôt qu'une location nue. Vous profitez de loyers supérieurs et d'avantages fiscaux pour réduire vos impôts (notamment avec le statut de Loueur en meublé professionnel LMNP).

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En revanche, les prix au m2 sont conséquents, plus de 13 500 €, difficile d’investir dans une grande surface, privilégiez plutôt comme type de logement les studios et petites surfaces qui ont l’avantage d’être rapides à rénover et sont très recherchés. Le 5e arrondissement c’est aussi le Panthéon, le Jardin des plantes, les promenades sur les quais de Seine, l’animation de la rue Mouffetard et différents musées.

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Le 6e arrondissement

Le 6e est l’un des arrondissements les plus chers et les plus chics de Paris. Apprécié des touristes et des habitants, le 6e arrondissement propose un cadre de vie typique et des lieux emblématiques de la vie parisienne : le quartier de Saint-Germain-des-Prés, avec ses boutiques chics, ses cafés célèbres (Les Deux Magots), ses restaurants et librairies, mais aussi le Jardin du Luxembourg avec le Sénat ou encore la majestueuse église de Saint-Sulpice.

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L’arrondissement est aussi fréquenté par des étudiants grâce à la présence de l’Université Panthéon-Assas et l’Institut Catholique de Paris. Vu les prix au mètre carré, 14 700 euros en moyenne, l’investissement dans le 6e ne s’envisage ici aussi que sous l’angle patrimonial. Son emplacement et son environnement en font un quartier dont le risque est presque nul et un excellent placement à long terme. A noter toutefois que les prix retrouvent un niveau moins extrême à mesure qu’on s’approche de la gare Montparnasse, en haut de la rue de Renne. C’est peut-être ici qu’il faudra concentrer vos recherches si vous souhaitez investir dans le 6e. 

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Le 7e arrondissement

Célèbre mondialement grâce à la présence de la Tour Eiffel, le 7e arrondissement, c’est pourtant bien plus que cela. On y trouve le quartier des ministères et des ambassades, et les musées célèbres y sont situés : les Invalides, le Musée des Armées, Quai Branly, le musée Rodin ou bien le musée d’Orsay. Raffiné, le 7e est aussi apprécié pour ses restaurants gastronomiques et ses commerces chics, dont l’emblème est le Bon Marché et la Grande Epicerie. De manière générale, c’est dans le 7e que l’on trouve les habitants les plus aisés de la capitale et les prix immobiliers les plus élevés. À 15 000 euros du mètre carré et avec une rentabilité inférieure à 3 %, mieux vaut passer son chemin. 

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Le 8e arrondissement

Si vous envisagez d'investir dans l’immobilier à Paris, le 8e arrondissement fait partie des endroits intéressants sur le long terme. L’arrondissement est avant tout connu grâce à la présence de la plus belle avenue au monde, les Champs-Elysées, avec à son extrémité l'Arc de Triomphe, des monuments incontournables sur Paris. Le 8e est le quartier historique de la bourgeoisie parisienne, où se situe le fameux “Triangle d'or".

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Beaucoup d’entreprises du CAC 40 y ont installé leur siège social ainsi que différents grands groupes de luxe. Le 8e accueille aussi le parc Monceau, des lieux culturels reconnus (Petit Palais, Grand Palais…) ainsi que la gare Saint-Lazare. Si les prix atteignent les 14-15000 euros dans les secteurs chics comme le Faubourg Saint-Honoré, ils atteignent un niveau moyen raisonnable pour Paris autour de la gare Saint-Lazare et en direction de la place de Clichy. C’est ici qu’il est conseillé de réaliser un investissement locatif si vous souhaitez obtenir un peu de rendement locatif. 

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Le 9e arrondissement

3,2 % de rendement locatif brut, c’est peu, mais si vous envisagez d’investir dans l’immobilier sur le long terme, cela reste intéressant pour Paris. Surtout que dans le 9e arrondissement vous trouverez de superbes immeubles et appartements de type haussmannien. Le 9e est un arrondissement très fréquenté notamment autour d’Opéra et des Nouvelles Galeries, un secteur commercial prisé des Parisiens et des touristes.

L’arrondissement abrite l’un des équipements culturels les plus aimés de Paris, l’Opéra Garnier mais aussi différentes salles de spectacles ainsi que de superbes passages couverts vers Grand Boulevard. Très animé, le long de la rue des Martyrs en remontant vers Blanche et Pigalle, le 9e demeure un lieu attractif pour investir dans l'immobilier locatif à Paris.

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Le 10e arrondissement

Le 10e arrondissement est un secteur fréquenté grâce à la présence de deux gares ferroviaires majeures : la gare de l’Est et la gare du Nord. L'arrondissement est reconnu pour ses petits restaurants et commerces le long de la rue du Faubourg Saint-Denis, ses nombreuses salles de spectacle et théâtres, et par sa promenade le long du canal Saint-Martin.

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Vers Barbès et la Goutte d’or, vous trouverez des prix immobiliers en dessous de 10 000 euros, intéressant pour un investissement surtout que les loyers demeurent élevés. Avec un rendement moyen de 3,6 %, mais davantage dans le nord de l’arrondissement, le 10e demeure une excellente idée pour un investissement immobilier. C'est un secteur qui monte pensez y pour votre placement.

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Le 11e arrondissement

Le 11e, c’est l’arrondissement cosmopolite et festif par excellence. Un secteur recherché par les jeunes Parisiens et l’un des plus dynamiques de la capitale. Autour de la place de la Bastille, le long de la rue de la Roquette, de la rue de Lappe ou d'Oberkampf, des commerces branchés, des bars et restaurants sont installés.

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Les jeunes couples y apprécient la qualité de vie et la possibilité de tout faire facilement à pied dans leur quotidien. Le taux de rendement à 3,5 % se situe dans la fourchette haute à Paris et en fait un arrondissement intéressant pour les investissements. La demande locative est très élevée dans le secteur, peu de chance de connaître de la vacance dans votre location.  

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Le 12e arrondissement

Plus résidentiel que le 11e, le 12e arrondissement dispose de nombreux atouts qui en font un arrondissement pertinent pour investir dans l’immobilier à Paris. D’une part la présence de la gare de Lyon et du quartier d’affaires à proximité, le cour Saint-Émilion à côté du parc de Bercy, la coulée verte permettant de rejoindre le bois de Vincennes (très appréciée des promeneurs et sportifs) ainsi que des équipements culturels majeurs comme la Cinémathèque ou l’Accor Arena. 

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Avec des prix moyens d'appartements à 9 620 euros, l’arrondissement s’affirme comme un lieu de vie attractif pour les Parisiens.  L'arrondissement regorge de commerces et de marchés, et le mélange de calme et de dynamisme attire autant les familles que les étudiants. De nombreux projets de développement sont prévus encore aujourd'hui dans l'arrondissement, ce qui en fait un secteur à surveiller et qui va continuer à gagner en attractivité.

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Le 13e arrondissement 

Ancien quartier ouvrier qui s’est développé  autour de la manufacture des Gobelins, le 13 a fortement changé de visage ces dernières décennies. L’installation de la bibliothèque François Mitterrand, le développement de résidences neuves, de bureaux le long de l’avenue de France, les tours Duo de Jean Nouvel, et plus encore l’installation de la Station F, le plus grand incubateur européen dans la halle Freyssinet, ont bouleversé l’arrondissement. 

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Le 13e demeure accueille aussi des gratte-ciel et le plus grand quartier chinois de Paris avec de nombreuses épiceries et petits restaurants. Les étudiants sont présents en masse dans le quartier puisque différence écoles y sont installées : ENSA, Université Paris Cité - Campus Grands Moulins, Paris School of Business… des écoles qui font d’un investissement locatif dans une petite surface une excellente idée. Surtout qu’avec des prix moyens à 9300 euros, c’est l’un des arrondissements les plus abordables pour un achat. 

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Le 14e arrondissement

Vaste quartier résidentiel qui s’étend autour de Montparnasse, le 14e arrondissement est richement doté en matière d’équipements culturels ou sportifs. Cinéma, théâtre, Fondation Cartier, les Catacombes de Paris, le stade Charléty côtoient de nombreux parcs et squares dont le plus fameux, le parc Montsouris. La 14e possède une vie de quartier dynamique dans de nombreux secteurs, la rue Daguerre, le Petit Montrouge autour d’Alésia. 

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C’est un arrondissement prisé des jeunes actifs comme des familles qui apprécient la présence de commerces et services de proximité mais aussi de très nombreuses écoles. Au-dessus de 10 000 € autour de Montparnasse, les prix baissent en direction du sud et du périphérique. C’est vers le Boulevard Brune que vous trouverez les biens les plus rentables pour investir. 

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Le 15e arrondissement

Ce très grand arrondissement, qui est le plus peuplé de la capitale, est recherché des locataires pour son calme et son côté résidentiel. L’arrondissement possède néanmoins des secteurs commerçants comme le long de la rue Vaugirard et dans le secteur de Beaugrenelle qui accueille aussi des bureaux. Avec le parc André Citroën, l’île aux Cygnes sur la Seine, la promenade d’Australie, l’arrondissement possède de beaux espaces verts où se promener.

Vu que la demande provient surtout des familles et des couples avec de jeunes enfants, notre avis est qu’il faut investir si vous le pouvez dans un appartement avec plusieurs pièces. En effet, c’est un bon moyen de gonfler un peu votre rentabilité, vu que le prix au mètre carré est inférieur pour une grande surface en comparaison d’une petite surface de type studio.

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Le 16e arrondissement

Quoi de mieux que le 16e arrondissement pour se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme. Arrondissement indissociable de la bourgeoisie parisienne, situé sur la rive droite de la Seine, celui-ci propose un vaste éventail de logements anciens dans lesquels investir, appartements, mais aussi... des maisons. Certes, les prix immobiliers dépassent les 11000 euros par mètre carré, la rentabilité est très faible, mais vous êtes sûr que le bien conservera de la valeur dans le temps.

Le 16e est aussi un haut lieu de l’art contemporain avec la fondation d'entreprise Louis-Vuitton et le palais de Tokyo, il abrite aussi différents musées et le deuxième poumon vert de la capitale, le Bois de Boulogne. Privilégiez les logements de grande taille pour satisfaire une demande plutôt composée de familles aisées et de retraités.

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Le 17e arrondissement

Composé de multiples quartiers : les Batignolles, Ternes, Porte de Clichy, le 17e est un arrondissement particulièrement éclectique. L’arrondissement dispose d’équipements majeurs comme le Palais des Congrès à Porte Maillot, de musées où se pressent les touristes Jacquemart André, Jean-Jacques Henner et des nombreux espaces verts, comme la promenade Pereire. Plutôt bourgeois vers Ternes (ambassades et beaux immeubles s’y côtoient), branché vers les Batignolles, festif vers Place de Clichy, l’arrondissement permet d’envisager des stratégies variées en tant qu’investisseur. Notre avis : prenez le temps d’analyser la demande spécifique de chaque quartier avant de vous lancer.

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Le 18e arrondissement

Investir aujourd’hui dans le 18e arrondissement est un excellent placement. En effet, l’arrondissement présente l'un des meilleurs rendements locatifs de Paris, 3,5 %. Plutôt élevés du côté de Montmartre, vers Abbesses ou Jules Joffrin, les prix diminuent autour de 8 000 - 8 500 euros dans les quartiers de Barbès, la Goutte d’or et de la Chapelle. Ces quartiers cosmopolites et populaires, qui progressivement se transforment, offrent dès aujourd'hui une bonne rentabilité. C’est le moment d’y dénicher de bonnes affaires pour espérer une belle plus-value à la revente dans quelques années.

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Si vous avez davantage de moyens, investir vers Montmartre est envisageable, cet ancien village d'artistes dominé par la célèbre basilique du Sacré-Cœur possède encore beaucoup de charme et un cadre de vie prisé. A condition d'éviter la très touristique place du Tertre, à moins que vous n'envisagiez ici de faire une location meublée saisonnière pour les visiteurs étrangers.

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Le 19e arrondissement

Comme le reste de l’Est parisien, le 19e arrondissement connaît une vraie gentrification. Une évolution qui doit beaucoup à la transformation qu’a connu le quartier ces dernières décennies. L’aménagement du parc de la Villette, du canal de l’Ourcq,  la présence de la Cité des sciences, du Zénith de Paris, de différentes salles de concerts et spectacles donnent une image résolument dynamique et festive à cet arrondissement. Les anciennes friches industrielles, comme le long du boulevard Macdonald, ont cédé leur place à des équipements publics et des immeubles neufs. 

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Au cœur de l'arrondissement, le parc des Buttes Chaumont reste l’un des lieux de promenade les plus appréciés de la rive droite. 8780 euros du mètre carré, l’autre avantage du 19e ce sont ses prix accessibles. En investissant ici, vous profiterez de la forte demande locative de la part des jeunes couples des familles comme des jeunes actifs.

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Le 20e arrondissement

3,6 % de rendement locatif pour cet arrondissement, l'un des plus populaires de Paris. Comme le 19e, le 20e connaît une forte dynamique de gentrification est la plus forte. Cet ancien quartier populaire a su conserver son côté bon vivant et cosmopolite notamment vers Belleville et Ménilmontant. L’arrondissement est aussi fréquenté des jeunes pour ses salles de concert et bars ainsi que des touristes qui viennent déambuler dans le célèbre cimetière du Père-Lachaise.

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Du fait de l’attractivité qui gagne l’arrondissement chaque année, l'investissement locatif dans le 20e est un projet pertinent à nos yeux. En cherchant bien, vous pourrez dégoter un bien doté d'un beau rendement pour Paris. De nombreux projets d’aménagements achevés et d’autres en cours comme à la porte de Montreuil viennent renforcer l’attractivité du secteur dans les prochaines années. 

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