Expatriés : comment réaliser un investissement locatif en France ?

Beaucoup d’acteurs comme Masteos vous accompagnent à toutes les étapes de votre projet d’investissement locatif. Et bonne nouvelle, vous n’avez pas besoin de vous déplacer !

Pourquoi investir en France quand on vit à l’étranger ?

Préparer sa retraite en se construisant un patrimoine immobilier, percevoir des revenus complémentaires, préparer un pied à terre pour dans 10 ou 15 ans ? Les raisons qui justifient un investissement locatif quand on est expatrié ne manquent pas.

À moins de vivre à la frontière belge et de chercher un bien à Lille, les expatriés français qui investissent dans l’immobilier doivent en général se faire accompagner.

Ne pas être sur place est en effet un frein majeur quand on a décidé d'investir dans l'immobilier.

Autant pour la recherche de bien que pour les visites ou la transaction, ne pas résider en France est un frein important. Certes, vous pouvez effectuer des visites virtuelles de biens, mais pour ce qui est du financement, c’est plus délicat.

Même si on vit à 12 fuseaux horaires de la France, il est tout à fait possible de se faire accompagner, et ce à toutes les étapes de son projet.

L’immobilier : un investissement stable et sécurisé

L’investissement locatif continue cependant de recueillir les faveurs des expatriés malgré ces complexités. Pour une raison simple : les possibilités qu’il offre de se constituer un patrimoine ou un complément de revenus en utilisant sa capacité d’emprunt.

L’immobilier demeure une valeur refuge et un placement stable dans le temps. Plus que les actions, l’assurance-vie ou les SCPI, l’investissement locatif permet de garder un lien affectif avec son pays d’origine, notamment dans l’optique d’un retour. De plus, sur le temps long, l’immobilier prend de la valeur et son rendement ne chute pas. 

Quelles sont les étapes de l’investissement locatif en tant qu'expat ?

Un projet d’investissement locatif peut se découper en 3 grandes étapes : la recherche du bien, le financement et l’acquisition, et enfin la gestion locative. Il en existe une quatrième, si on choisit de faire rénover le bien, l'étape des travaux de rénovation.

Chacun de ces moments peut être réalisé avec le concours d’un professionnel qui s’occupera des démarches pour vous.

1. La recherche de biens

La recherche du bien est la première étape de votre projet d’investissement immobilier en France.

Vous pouvez écumer les annonces en ligne, regarder du côté des agences immobilières ou confier la mission à un chasseur immobilier. Armé d’un mandat de recherche, ce dernier travaille à trouver le bien qui correspond à votre budget et à vos objectifs d’investisseur. 

Là où il vous aurait fallu vous déplacer (ou confier la visite à un proche de confiance) il y a encore quelques mois, l’arrivée massive des visites virtuelles ou en réalité augmentée a changé la donne. Le chasseur immobilier peut désormais vous présenter les biens dans les meilleures conditions. Et ce, sans que vous ayez à bouger de votre pays d’adoption.

L’importance de bien définir son projet

Idéalement, avant de commencer vos recherches prenez le temps de bien poser les bases de votre investissement. Est-ce qu’on cherche du rendement locatif en priorité ? Ou plutôt l’acquisition d’un beau bien qui prendra de la valeur dans le temps, mais au rendement moindre ?

Vous investissez dans un appartement en bord de mer afin de vous y installer une fois de retour ou pour la retraite ? Vous souhaitez faire plutôt de la location meublée ou de la location nue ?

Veillez à ce que votre chasseur immobilier de biens comprenne qu’il s’agit d’un investissement locatif. Il faut qu’il maîtrise les subtilités de la chose pour trouver un bien qui correspond à vos objectifs financiers. Après tout, on n’achète pas un bien locatif comme on achète sa résidence principale.

Dans tous les cas, privilégiez les villes dynamiques où la demande locative est forte. Peu de vacance locative, c’est un rendement locatif qui se maintient dans le temps.

2. Le financement de votre achat

En parlant d’achat, il est probable que vous ayez recours au prêt bancaire. C’est même souhaitable pour profiter de l’effet de levier. L’obtention d’un prêt immobilier est cependant légèrement plus complexe pour un Français résident à l’étranger.

Selon votre statut fiscal (votre foyer fiscal est-il en France ou dans votre pays d’expatriation ?), les banques seront plus ou moins enclines à financer votre projet. C’est le cas si vous êtes non-résident, c’est-à-dire que votre résidence fiscale et votre lieu d’expatriation sont les mêmes. Ne comptez pas trop sur les banques locales pour vous financer, il faudra vous tourner vers une grande banque de l’Hexagone. 

Et en France, toutes les banques ne prêtent pas aux expatriés, il faut se renseigner sur celles qui pratiquent ce type de crédit immobilier. Les banques préféreront des profils d’expatriés, du type travailleur détaché de France à l’étranger sous contrat français qui présentent moins de risque.

Attention, pour un expatrié les conditions d'emprunt s'avérent plus compliquées

De plus, les conditions de financement sont souvent moins favorables pour un expatrié que pour les investisseurs résidents en France. En particulier en ce qui concerne le montant de l’apport personnel.

Là où l’apport financier pour un projet classique tourne autour de 10 % du montant de l’opération. Un établissement bancaire prêteur à un expat est plutôt susceptible de demander une somme autour de 25 à 30 % du montant de l’opération.

Le taux d’intérêt sera également plus élevé qu’en cas d’emprunt pour un résident fiscal ainsi que l’assurance du prêt.

N’hésitez pas à mobiliser votre réseau aussi, si vous avez dans votre entourage des expatriés qui viennent d’investir dans l’immobilier en France, cela peut servir. La meilleure solution reste sans doute d’avoir recours à un courtier immobilier. Ce dernier aura généralement une bien meilleure connaissance du paysage bancaire que vous. Il saura trouver une offre de financement convenable avec son propre réseau tout en optimisant vos mensualités. Le courtier, c’est aussi l’option qui vous fait gagner du temps.

3. La mise en location et la gestion locative

Une fois propriétaire de votre bien, il est temps de le mettre en location.

Pour cela, vous devrez passer par une agence immobilière qui s’occupe de la gestion locative. Pas question de faire des allers-retours en avion pour chercher un locataire et faire passer les visites… Le gestionnaire locatif se charge sous mandat de trouver les locataires, percevoir les loyers en votre nom, et intervenir en cas de besoin (réparations, impayés…). 

Gagnez en tranquillité en déléguant la gestion locative de votre bien à des professionnels

En déléguant la gestion, vous êtes tranquille. Pas besoin de réfléchir sur comment percevoir les loyers ou gérer les réparations. Un professionnel s’en occupe à votre place et vous n’aurez pas à vous déplacer inutilement. Les avantages de déléguer la gestion locative quand on est expat sont trop importants pour s’en passer. 

Les prix variant d’une agence immobilière à l'autre vous aurez tout intérêt à demander différents devis selon vos besoins avant de vous décider.

4. Et le choix fiscal ?

Si vous ne savez pas, alors on vous le dit, il existe beaucoup d’avantages fiscaux quand on investit en immobilier.

La plupart des expats qui investissent dans l’immobilier font généralement le choix de louer leur bien meublé. D’une part, les locations meublées offrent une meilleure rentabilité que les locations nues. D’autre part, cela permet de bénéficier du statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP) 

Le statut de LMNP est très attractif afin de réduire son imposition et d’optimiser la fiscalité de son investissement. Une opération en LMNP bien menée permet de générer des revenus locatifs défiscalisés sur le long terme, notamment si vous optez pour le régime réel plutôt que le régime micro-BIC.

Avec la location meublée vous profitez d'une meilleure rentabilité, d'une demande locative plus élevée et surtout de possibilités de limiter fortement votre imposition.

La fiscalité des expatriés est cependant un sujet à part entière. Il n’est pas impossible que votre pays d’accueil ait des accords fiscaux avec la France, et les situations particulières sont légion.

Là encore, il peut être intéressant de faire appel à un spécialiste de la question, un avocat fiscaliste, par exemple. Dans tous les cas vous disposez de très nombreuses stratégies d'investissement possibles, certaines dont vous ne soupçonnez même pas l'existence avec la loi Malraux, la loi Denormandie, ou le fait de passer par une SCI. On ne compte pas le nombre de dispositifs pour défiscaliser ses revenus fonciers en France. 

En résumé

Les étapes d’un investissement locatif depuis l’étranger sont les mêmes qu’en France. 

Comme on l'a vu, il est tout à fait possible de mener à bien un investissement immobilier à distance, que ce soit dans le but de louer ou dans celui d’y habiter à terme, en confiant un ou plusieurs mandats à des intermédiaires sérieux, professionnels et de confiance.

Trouver un chasseur de biens, compétent si possible, et lui confier le type de projet et le budget. Une fois le bien déniché, s’adresser à un courtier pour obtenir le crédit immobilier, en minimisant son apport et son taux d’intérêt, même si on vit sous d’autres cieux. Cette étape validée, trouver le bon gestionnaire, lui confier les clés, et espérer qu’il trouve des locataires rapidement tout en prenant soin de votre bien.

Pourquoi ne pas passer par un interlocuteur unique ?

Il existe cependant plus simple que faire toutes les étapes soi-même, en prenant un avion à chaque fois qu’il faut rencontrer un artisan, un agent immobilier, un notaire… Cette solution : l’investissement clés en main.

L’idée est particulièrement intéressante surtout s’il y a des travaux de rénovation à effectuer dans le logement et qu’il faut s’occuper de l’ameublement. Car cela fait autant de prestataires à gérer, une situation très pénible à distance. D’ailleurs, comment être sûr que le chantier est correctement mené sans être sur place ?

Les avantages à passer par un interlocuteur unique qui soit un spécialiste de l’investissement locatif ne manquent pas.

À Masteos nous accompagnons depuis plusieurs années de nombreux expatriés qui veulent placer leur argent en France dans un bien immobilier. Depuis la recherche de biens, en passant par la transaction, toutes les questions fiscales, la mise en location ou la réalisation de travaux de rénovation, nos conseillers répondent à toutes vos questions.

Vous bénéficiez d’un interlocuteur unique qui vous évite de jongler entre de multiples  professionnels et vous prodigue les bons conseils. C'est tout l'intérêt de faire un investissement clés en main.

Par ailleurs, il ne suffit pas d’acheter un bien pour réussir son investissement locatif : étudier le marché, connaître les subtilités de la rénovation, savoir repérer un studio ou un immeuble qui ont du potentiel fait aussi partie de l’arsenal dont il faut être armé.

Nos équipes sont spécialisées sur des projets de cette nature et sauront vous aiguiller vers l'investissement locatif le plus adapté à votre situation et votre budget.

Se déplacer en avion à chaque étape de votre investissement ou passer par un professionnel qui prend en charge votre projet de A à Z ? La question dépendra surtout de votre niveau d’implication. Êtes-vous prêt à passer des dizaines d’heures à gérer votre investissement ou alors vous estimez que c’est mieux de déléguer à un partenaire de confiance ? On ne peut pas répondre à votre place, mais on a notre petite idée dessus.