Quelles sont les 10 erreurs à éviter dans un investissement ?

1.Investir sans aucune stratégie

Notre premier conseil, certainement le plus indispensable avant de vous lancer dans l’aventure de l’investissement locatif, est de prendre votre temps pour établir un plan précis.
Ne vous lancez pas dans un achat immobilier sans savoir ce que vous voulez ni connaître l’actualité immobilière ou l’état du marché. Avant d’agir, il vous faut une stratégie qui prenne en compte tous les aspects de l’investissement immobilier. Un investissement locatif réussi requiert de la prudence et de la réflexion.

Vous devez déterminer les éléments suivants avant d'agir :

• votre budget : votre capacité d’emprunt (le montant en euros que vous pouvez mobiliser), votre taux d’endettement maximal
• le type de location : location meublée, location nue, location saisonnière
• le type de biens : maison, appartement, parking, immeuble de rapport, etc.
• la zone géographique : les secteurs qui correspondent à vos envies et offrent un beau rendement
• le régime fiscal : régime réel ou micro-foncier, SCI à l'IS ou SCI à l'IR
• votre appétence à faire des travaux ou non.

Mais aussi les aspects que vous souhaitez déléguer (ou non) comme la chasse immobilière, la gestion locative ou la comptabilité. Vous devez être méthodique et connaître chaque étape d'un investissement immobilier et l'ordre dans lequel les effectuer.

Une stratégie aux contours bien définis va vous permettre de gagner du temps. Et si vous n’y connaissez rien, vous avez toujours la possibilité de faire appel à un agent immobilier ou de passer par une solution clés en main. Concrètement, vous déléguez votre investissement locatif de A à Z à des professionnels spécialisés sur toutes ces questions. Soit un gain de temps et autant d’erreurs évitées.

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2.Attendre le moment idéal et le bien parfait

Beaucoup de particuliers qui veulent investir font souvent cette erreur. Attendre. Attendre le bien idéal, celui qui cochera tous leurs critères. Attendre que les taux d’emprunt redescendent, attendre que les prix sur le marché immobilier soient également à un niveau intéressant, tarder sur une offre parce qu'ils hésitent.

Plus, vous allez attendre l’affaire du siècle, moins il y a de chance que vous finissiez par investir réellement un jour.

Certes, la pépite immobilière existe, cela ne fait aucun doute, mais combien d’années gâchées de temps perdu, de loyers que vous n’allez jamais encaisser à force de patienter. Il vaut mieux déterminer s’il s’agit d’un bon projet d’investissement, rentable, qui coche toutes les cases de votre stratégie et se lancer. Vous pourriez le regretter plus tard.

Comme celles et ceux qui ont tardé à investir en 2021 ou 2022. Il y a de quoi s’en mordre les doigts un an après vu le niveau des taux d’intérêt pour un crédit immobilier. Pour un même bien, le coût du crédit s'est renchéri de dizaines de milliers d'euros. Des taux élevés qui bloquent de plus en plus de projets les investissements immobiliers, alors que les prix se maintiennent à un niveau élevé.

3. Utiliser tout son apport financier

Pourquoi ne pas utiliser tout votre apport et payer comptant plutôt que de passer par un prêt immobilier ? 

Plusieurs raisons à cela.

La première est sans aucun doute l'effet de levier du crédit immobilier. En sollicitant un crédit immobilier dans une banque, vous vous endettez, et en même temps vous augmentez votre capacité d’investissement et donc votre capital final, c'est l'effet de levier. Un prêt immobilier permet d'envisager l'achat d'un bien que vous auriez été incapable d'acheter seulement avec votre apport personnel. Quand on veut devenir propriétaire d’un vaste patrimoine immobilier, bien utiliser le prêt bancaire est essentiel.

La deuxième, garder son apport peut aussi être intéressant pour payer des travaux de rénovation dans son futur investissement. La rénovation d'un logement coûte cher et vous n'avez pas la garantie d'obtenir en plus un prêt travaux, ce qui nécessite d'avoir de l'argent de côté pour les réaliser.

Enfin, en gardant votre apport financier, vous préservez aussi une épargne de sécurité en cas de coup dur. C'est aussi de l'argent qui peut être investi dans un tout autre projet de manière à diversifier votre portefeuille.

4. Sélectionner un mauvais emplacement 

On le répète jamais assez, mais l’élément déterminant dans le succès ou non d’investissement immobilier est en premier lieu : la qualité de l’emplacement. 

C’est sur cet aspect que vous devrez consacrer le plus temps, ou alors faire appel aux services d’un chasseur immobilier. Un mauvais emplacement est souvent synonyme de galère en chaîne : de la vacance , des loyers impayés, pas de prise de valeur de son bien, des difficultés à la revente, et surtout, aucune rentabilité locative.

Vous devez prendre le temps d’analyser en détail le marché immobilier dans le secteur et utiliser tous les indicateurs disponibles :

• les revenus médians des ménages dans le quartier
• le taux de chômage
• les projets de développement
• la qualité des transports (réseau routier, transports en commun…)
• le cadre de vie
• la liste de tous les atouts du lieu.

L’emplacement est l’aspect sur lequel vous devrez consacrer le plus temps, ou alors faire appel aux services d’un chasseur immobilier.

Le chasseur immobilier est un professionnel spécialisé dans la recherche de logements. En fonction de vos critères définis dans via un mandat de recherche, il déniche tous les biens qui correspondent dans son secteur. Le chasseur vous propose aussi les biens dits “off market”.

5. Ne pas investir dans le bon bien

De la même manière qu’il faut veiller à la qualité de l’emplacement, il est aussi impératif de faire attention au type de biens dans lequel on investit.

Votre objectif en tant qu’investisseur est en premier lieu que votre appartement, votre maison (voire votre immeuble) soit loué. L’absence de locataires, quand cela s’éternise, peut être assez dramatique, puisque les mensualités de votre crédit immobilier, elles, ne s’arrêtent pas. Vous devez donc impérativement louer votre bien, ce qui veut dire qu’il doit correspondre en tout point à la demande locative dans le secteur. 

Si on vous achetez à proximité d'un campus, une zone étudiante donc, il faudra proposer un appartement de type T1 ou studio, qui sera meublé. La location nue intéressera beaucoup moins les étudiants et les jeunes actifs. De même, si la demande locative dans un quartier est plutôt familiale, on cherchera à acquérir un grand appartement T4, T5 ou une maison pour correspondre à cette clientèle. 

Il faut absolument vérifier qu’il y a bien de la demande pour votre logement.

Notre deuxième conseil est de ne pas agir en fonction de critères d’ordre émotionnels. Parfois des investisseurs achètent un bien parce qu’il leur plaît, indépendamment de toute rationalité. Lorsqu’on investit, il ne faut pas perdre de vue le sens des réalités et la rentabilité réelle du bien. Pensez à votre achat d’un point de vue locataire, est-ce que le logement a un parking ? Est-il en bon état ? A-t-il un bon DPE ? Il ne s'agit pas de l'achat d'une résidence principale, mais bien d'investissement.

Ne cédez pas aux sirènes du tape-à-l’œil, un bien qui a l’air très beau prend peut-être place dans une copropriété à problème où de nombreux travaux sont prévus.

6. Sélectionner un mauvais locataire

Le choix du locataire n’a rien d’anodin. Vous devez identifier le locataire qui paiera en temps et en heure son loyer et n’aura pas d’impayés. La solvabilité du locataire est déterminante dans la rentabilité du bien. Pas de loyers perçus et c’est toute votre stratégie d’investissement qui sera remise en cause.

Si vous louez vous-même, pensez à tout vérifier en détail, ainsi que les garanties apportées par le futur locataire. Vous devez être certain de son sérieux. Ce conseil vaut aussi si vous faites appel à une agence de gestion locative qui peut être moins regardante sur le dossier locataire.

Dans tous les cas, prendre une assurance loyers impayés s’avère indispensable. C'est un moyen, certes pas infaillible, de se prémunir en cas de difficultés du locataire et de maintenir votre rendement locatif.

7. Oublier de réfléchir au régime fiscal

La France regorge de régimes fiscaux différents quand il s’agit d’investissement immobilier. Une véritable jungle pour les débutants. Choisir le bon régime fiscal est pourtant vital, vous pourrez gagner des points de rentabilité sur cet aspect ou en perdre, pensez-y.

Certains mécanismes extrêmement intéressants comme le régime réel dans le cadre du loueur meublé non professionnel (LMNP), ou la SCI à l'IS présentent de beaux atouts à condition de  bien connaître leur fonctionnement. Bien utilisés, vous pourrez ne pas payer d'impôts sur vos revenus locatifs et même réduire votre impôt sur le revenu.

En cas de difficultés, on vous conseille de vous orienter vers un conseiller en patrimoine ou un expert-comptable notamment pour remplir votre déclaration fiscale. Une fiscalité bien pensée va vous faire économiser des milliers d’euros chaque année. De l’argent que vous pourrez utiliser pour un autre achat ou un projet d’investissement.

8. Mal gérer les travaux de rénovation

Faire des travaux de rénovation pour augmenter la valeur locative de son investissement est une très bonne chose. Cela redonne du cachet au bien, augmente sa performance énergétique, son DPE et sa valeur sur le marché locatif. Pourtant, plusieurs événements peuvent transformer cette étape en chemin de croix. 

D’une part, on vous conseille de ne pas faire de travaux de rénovation tout seul. Si les travaux sont lourds, cela va être chronophage et émousser votre motivation. Mieux vaut passer par des artisans spécialisés pour mener à bien votre rénovation. D’autant que vous n’aurez sans doute à vous seul pas l’ensemble des compétences nécessaires. 

D’autre part, mal choisir un artisan peut être extrêmement préjudiciable. Un mauvais artisan va pénaliser votre investissement et le début de sa mise en location. Plus les mois de retard s’accumulent, moins les loyers rentrent sur votre compte. Il y a même le risque que l’entreprise abandonne le chantier. Vous devez vous assurer que l’artisan sollicité sera un partenaire sérieux et fiable. Il faut vérifier ses références et les avis avant de signer quoi que ce soit. Et n’oubliez pas également de comparer les devis, il y a des économies à faire.

9. Acheter un logement loué

Pour beaucoup d’investisseurs immobiliers, acheter un logement déjà loué serait un gage de sécurité. Pas besoin de chercher un locataire, il est déjà présent dans l’appartement. Vous économisez plusieurs jours voire semaines de recherches. Pourtant à y regarder de plus près, c’est loin d’être l’idéal comme type d’achat.

Dans un logement déjà loué, vous n’êtes pas libre d’augmenter le loyer comme vous le souhaitez.

Vous devrez attendre la date d’anniversaire du bail pour le faire et en suivant l’indice de revalorisation annuel. Et surtout, vous ne pouvez pas effectuer de travaux. Il faudra attendre le départ du locataire pour pouvoir faire toutes les rénovations nécessaires. Faire des travaux pendant que le locataire est encore présent est souvent trop complexe à mettre en œuvre. Pour redonner du cachet et de la valeur à un logement, des travaux de rénovation lourds sont nécessaires. La présence du locataire va donc vous bloquer inutilement pendant une longue période.

10. Le piège des dispositifs de défiscalisation immobilière

Soyons clairs, défiscaliser, c’est-à-dire diminuer son imposition en investissant dans l’immobilier demeure une excellente idée. Réduire ses impôts est même une composante essentielle dans tout bon projet d'investissement.

Le problème touche plutôt les dispositifs spécialement dédiés à la défiscalisation comme la loi Pinel, la loi Denormandie (et il y a encore peu le Censi Bouvard). Les néophytes en investissement immobilier sont souvent tentés par ces dispositifs qui semblent à première vue pratiques. On investit dans un bien neuf ou tout est encadré. Pas de soucis de travaux, des loyers fixés par avance selon la zone géographique, une réduction d’impôt pendant 6 à 12 ans assurée… 

Pourtant, ce genre de dispositifs offrent une rentabilité limitée, 3 à 4 % maximum en loi Pinel par exemple. Et d’autres problèmes surviennent. Les projets uniquement dédiés aux investisseurs sont souvent installés dans des secteurs de médiocre qualité, et après la période de défiscalisation tous les investisseurs cherchent à revendre leur bien en même temps causant une baisse des prix immobiliers et limitant la potentielle plus-value. Mieux vaut utiliser les régimes fiscaux disponibles pour la location nue ou meublée (surtout le régime réel) pour profiter d’une imposition faible.

Conclusion

10 conseils c’est beaucoup, mais c’est aussi très peu. On n’a pas listé toutes les erreurs possibles tant la liste est longue.
Comme erreur courante, on pense aussi au fait de surpayer un logement au moment de la vente, à une mauvaise estimation du montant des travaux de rénovation, au fait de vouloir à tout prix éviter de déléguer pour dépenser moins. Il y a aussi le cas classique d'oublier de tenir compte de toutes les dépenses et tous les frais quand on est propriétaire, etc. 

L’achat immobilier en vue d’un investissement locatif implique des sommes d’argent tellement élevées que faire une erreur peut être une catastrophe pendant très longtemps. C’est pourquoi, on ne le rappelle jamais assez, quand on investit autant d’argent, on le fait avec prudence et stratégie. Maison ou appartement, il fait soigner votre recherche de bien, votre financement, votre fiscalité et la gestion du bien. Tout doit être pensé. Effectivement, on n’est jamais à l’abri d’un souci parce que la vie d’investisseur n’est pas un long fleuve tranquille. Néanmoins, avec une bonne planification et en déléguant si besoin, vous devriez votre projet d’investissement.