Investissement locatif : calculer sa capacité d'emprunt

Calculer sa capacité d'emprunt pour un investissement locatif

Même dans le cas où vous disposeriez de plusieurs centaines de milliers d’euros en argent comptant, un emprunt bancaire est la meilleure solution pour bénéficier de l'effet de levier.

Il existe de nombreuses possibilités pour contracter un prêt immobilier, et selon votre profil, vous pourrez bénéficier de conditions plus ou moins avantageuses.

En premier lieu, il est primordial de pouvoir évaluer votre capacité d'emprunt pour savoir quel montant maximum il vous est possible d'emprunter ainsi que les mensualités qu'il vous sera possible de rembourser.

Au-delà de la simple information chiffrée qu’elle nous fournit, connaître sa capacité d’emprunt et son fonctionnement peut vous aider à bénéficier de meilleures conditions de crédit. Faire une simulation d'emprunt en ligne peut vous aider à tester différents cas de figure.

Simuler ma capacité d’emprunt locatif

Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

La capacité d'emprunt représente la somme que vous pouvez emprunter pour le financement de vos projets et définit votre capacité de remboursement. Elle se calcule en prenant en compte vos revenus, vos encours d’emprunts, vos charges récurrentes et prévisibles ainsi que votre épargne disponible (afin de déterminer votre apport).

La capacité d’emprunt obéit à une règle de prudence, qui peut différer dans son mode de calcul d’une banque à l’autre. Elle permet à ces dernières d’évaluer la capacité d'emprunt maximale que vous pouvez rembourser tout en continuant à faire face aux dépenses du quotidien.

Deux grands principes sont respectés par les banques, en s’alignant généralement sur les avis du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) : le taux d’endettement ou taux d’effort et la maturité du crédit.

Les dernières recommandations de l’institution demandent aux banques de respecter un taux d’endettement à 35 % et une maturité (ou durée) du crédit de 25 ans maximum. Ces recommandations ont aujourd'hui un caractère contraignant, comme l’a annoncé le HCSF, dès l’été 2021.

Le taux d’endettement : explications

Quand vous sollicitez un partenaire financier pour un prêt immobilier, il pourra examiner deux critères différents pour évaluer votre santé financière et décider s'il peut vous accorder le crédit demandé. Le taux d'endettement et le reste à vivre.

Rien de bien compliqué : c’est le pourcentage de vos revenus qui sert à rembourser votre emprunt. Pour obtenir son taux d’effort, on effectue une simple règle de trois : le montant de vos mensualités de prêt divisé par le montant de vos revenus mensuels nets et multipliés par cent.

En général, une banque ne vous prêtera pas au-delà d’un taux d’endettement maximum de 35 %, c’est-à-dire que les mensualités liées à vos prêts ne doivent pas dépasser 35 % du montant de vos revenus.

La règle des 35 % n'est pas absolue et les meilleurs dossier peuvent espérer y échapper

Cette règle n’est pas absolue : les banques ont la possibilité d’octroyer une partie de leurs crédits à des acheteurs même s’ils ne respectent pas parfaitement les règles prudentielles.

C’est par exemple le cas pour les hauts revenus, pour lesquels on peut regarder un autre indicateur pour estimer leur situation financière : le reste à vivre, qui représente la somme d’argent disponible une fois que les mensualités ont été retranchées des revenus nets. Cette somme d’argent restante sera ensuite comparée au montant des dépenses courantes du ménage.

Connaître l’impact de la durée d’emprunt et du taux d’intérêt

La durée d’emprunt et le taux d’intérêt ont des effets opposés sur votre capacité d’emprunt. Plus vous empruntez sur une période longue, plus vous diluerez le capital à rembourser dans le temps et donc plus vos mensualités seront faibles, augmentant ainsi votre capacité d’emprunt.

En parallèle, plus vous empruntez sur une durée longue, plus votre taux d’intérêt sera important et plus le montant total de vos intérêts pèsera lourd relativement au montant empruntable, réduisant ainsi votre capacité d'emprunt.

À l’inverse, plus la maturité du prêt est sur une période courte, plus vous augmentez vos mensualités et réduisez votre capacité d’emprunt. D’un autre côté, une durée d’emprunt moins longue signifie un montant total des intérêts et un coût de votre assurance emprunteur plus faible ainsi qu'une meilleure capacité d’emprunt.

Vous avez suivi ? Vous aurez donc compris que la durée d’emprunt et le taux d’intérêt ont des dynamiques inverses et qu’il existe en théorie une durée d’emprunt “idéale”, qui permet d’optimiser votre capacité d’emprunt.

En pratique cependant et compte tenu de la faiblesse des taux d’intérêt actuellement pratiqués, emprunter sur une durée plus longue sera beaucoup plus efficace pour maximiser votre capacité d’emprunt.

Un autre manière d'accroître votre capacité d'emprunt est d'augmenter le montant de votre apport personnel. Revers de la médaille : l'effet de levier de votre opération en sera diminué.

Vous pouvez calculer votre capacité d'emprunt à l'aide d'outils disponibles sur internet, comme la simulation mise au point par Pretto.

Quel montant pour un investissement locatif ?

Connaître et maximiser sa capacité d’emprunt est primordial pour investir dans l’immobilier locatif.

Quelque part, c’est même le but du jeu : utiliser ses revenus locatifs pour pouvoir emprunter davantage et faire financer un deuxième, un troisième investissement par votre banque.

Ça s’appelle l’effet de levier et c’est le petit miracle de l’investissement locatif.

Comme pour un achat immobilier classique, les banques vous demanderont 10 % d'apport personnel pour votre investissement. Vous pouvez espérer réduire ce montant et maximiser l'effet de levier si vous possédez un très bon profil d'investisseur.

Investir sans apport personnel est toujours possible, mais de plus en plus compliqué actuellement. Votre profil d'investisseur doit être impeccable : pas de crédits en cours, pas de découvert, de bons revenus réguliers, une situation stable, etc. Les banques rechignent à financer tout le crédit, car en cas de difficultés, elles ne pourraient pas récupérer différents frais (comme les frais de notaire). Vous pouvez aussi faire appel à un courtier pour mettre toutes les chances de votre côté.

Quel taux d'endettement pour un investissement locatif ?

Théoriquement, le taux d'endettement maximal est de 35 % pour un investissement locatif et la durée de votre crédit de 25 ans au plus. Cette règle s'applique pour un investissement immobilier comme pour le financement de votre résidence principale.

Pour calculer votre capacité d’emprunt en tant qu’investisseur, la méthode de calcul change, la banque va aussi prendre en compte à hauteur de 70 % vos revenus locatifs.

Contrairement à votre salaire, qui (on l’espère) tombe en temps et en heure, vos revenus locatifs sont par nature plus incertains. Vacances locatives entre deux mises en location, impayés de loyer, travaux et frais imprévus… le risque est inhérent à l’investissement et votre banquier le sait.

Vos revenus issus de l’immobilier sont de 10 000 € par an ? Faux, pour la banque, ils sont de 7 000 €.

Dans le cadre d’un projet d'investissement locatif, votre capacité d’emprunt est calculée en prenant en compte l’ensemble des revenus hors locatifs auxquels on ajoute 70 % de vos revenus immobiliers. Le montant total de ces revenus étant déterminé, on applique alors un simple calcul de pourcentage pour avoir les 35 % de taux d’endettement.

De la même façon, les banques vont prendre en compte le reste à vivre, celles-ci vont ajouter 70 % des revenus locatifs mensuels au montant des autres revenus mensuels (salaires, pensions, etc.) et soustraire à ce total la mensualité envisagée.

Quelle que soit votre situation, primo-accédant pour votre résidence principale ou vieux routard du locatif, connaître votre capacité financière et vous tenir à jour des évolutions des règles qui l’entourent est essentiel.