Fiscalité

Découvrez les meilleurs dispositifs pour réduire vos impôts et optimiser la fiscalité de votre investissement.

Fiscalité

Découvrez les meilleurs dispositifs pour réduire vos impôts et optimiser la fiscalité de votre investissement.

Comprendre la fiscalité de la location

Les revenus tirés de votre location doivent être déclarés aux impôts. Selon la nature de la location, meublée ou nue, la fiscalité n’est pas la même. Explications.

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez meublé ? Vos revenus sont à déclarer en tant que Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). S’ils sont inférieurs à 23 000 €, vous recevez le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), dans le cas contraire, vous êtes considéré comme loueur meublé professionnel (LMP). Au sein du LMNP, il existe deux régimes fiscaux distincts, le micro-BIC ou le régime réel. Soit vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % de vos revenus, soit vous êtes imposé au réel et vous pouvez pratiquer l'amortissement du bien. Avec le statut de LMP, vous pouvez aussi profiter d’un abattement de 50 % ou choisir le régime frais réel permettant de déduire les charges et pratiquer le déficit foncier. Si les charges excèdent les revenus, vous pourrez reporter ce déficit pendant 6 ans.

Vous êtes propriétaire d’un logement loué nu ? Vos revenus doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez opter pour le régime micro-foncier et bénéficier d’un abattement de 30 % sur vos revenus locatifs (s’ils ne dépassent pas les 15 000 €).  Avec le régime réel, vous déduisez différentes dépenses de votre revenu, par exemple : les frais de gestion, les réparations, les intérêts de l’emprunt, etc. Si le montant total des charges dépasse votre revenu, vous créez un déficit foncier qui est reportable d’une année sur l’autre (dans la limite de 10 700 €).

La défiscalisation immobilière

Investir dans l’immobilier est simplement le meilleur moyen pour réduire son imposition, en plus de se créer un patrimoine. Il existe à l’heure actuelle de multiples dispositifs de défiscalisation aussi bien l’immobilier ancien que dans le l’immobilier neuf. Ces dispositifs touchent autant les logements que vous louez nu ou meublé.

La loi Pinel est un mécanisme bien connu des investisseurs. En échange d’un investissement immobilier dans un logement neuf, vous obtenez une réduction d’impôt pendant 6 à 12 ans correspondant à un pourcentage du prix d’achat du bien. Vous pouvez aussi défiscaliser dans le neuf via un investissement en résidence de services et la loi Censi Bouvard.

La législation française est riche de possibilités pour défiscaliser dans l’immobilier ancien. Vous avez l’embarras du choix. Le loueur meublé non professionnel (LMNP) est un statut fiscal ouvrant droit à deux régimes d’imposition, micro-BIC ou réel permettant de déduire différentes charges, et de pratiquer l’amortissement (sur le bien et le mobilier). Au-delà, de 23 000 € de revenus locatifs, on parle de loueur meublé professionnel, mais il est toujours possible de déduire l’intégralité des charges foncières et d’activer le mécanisme du déficit foncier. La loi Malraux offre aussi une réduction d’impôt en échange de travaux dans un logement ancien. La loi sur les Monuments historiques vous propose d’imputer le montant des travaux de rénovation (et les intérêts de l’emprunt) sur vos revenus imposés. Pour profiter du dispositif, il faut que le logement soit classé aux Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques. Similaire à la loi Pinel dans la réduction d’impôt octroyée, la loi Denormandie permet aussi de réduire son impôt à condition de faire des travaux dans un logement ancien dans une ville moyenne et de le placer en location.

Quel statut juridique pour louer des appartements ?

SCI, SASU, SARL… Il existe de multiples formes d’entreprises pour réaliser un investissement locatif à plusieurs ou transmettre son patrimoine immobilier. Selon ce que vous voulez faire avec votre investissement, le nombre d’investisseurs, le choix de la société ne sera pas le même. Les formalités varient selon le type de société, mais en règle générale vous devez faire rédiger les statuts par un notaire ou une expert-comptable, réunir le capital et le déposer, immatriculer la société et publier un avis de constitution.

La SCI est la forme la plus populaire de société pour investir, car elle offre de multiples avantages. Ne nécessitant que deux associés, elle facilite la transmission de patrimoine et permet de nombreuses stratégies d’optimisation fiscale. La SARL, et notamment la SARL familiale, est une société à responsabilité limitée offrant plus de possibilités si vous visez plus qu’un simple investissement immobilier. Cette société est réservée aux ascendants, descendants, conjoints, etc. Vous pouvez opter pour l’impôt sur le revenu et bénéficier de certaines exonérations fiscales. La SASU (société par actions simplifiées unipersonnelle), l’EIRL (Entrepreneur individuel à responsabilité limitée) et l’EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) n’ont qu’un associé et permettent d’investir seul.

Le Loueur meublé non professionnel (LMNP)

Le loueur en meublé non professionnel, LMNP est un statut fiscal très intéressant pour défiscaliser ses revenus locatifs. Comme son nom l’indique, vous ne pouvez l’utiliser que si vous louez un bien meublé. Un appartement meublé ne l’est pas n'importe comment. Le mobilier correspond à des critères établis par l’administration. De plus, vos revenus locatifs ne doivent pas être votre principale ressource. Les revenus tirés de la location sont limités à 23 000 €, au-delà vous relevez du statut de loueur meublé professionnel (LMP).

Avec le LMNP vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC ou le régime réel. Chacun avec ses atouts. Le micro-BIC applique automatiquement un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. Plus complexe dans son utilisation, le régime réel autorise à pratiquer l’amortissement. L’amortissement d’un actif correspond à la perte de valeur liée à l’usage d’un bien. Vous pouvez ainsi lisser le coût de votre investissement sur plusieurs années. Concrètement, le logement se décompose en plusieurs éléments (toiture, électricité, mobilier, etc.). Ces éléments s’amortissent sur des montants et des durées variables permettant de diminuer son imposition. Les règles de calcul sont loin d’être simples et il est le plus souvent recommandé de passer par un comptable pour déclarer ses revenus LMNP au régime réel.

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